Architekten (richtig) aufgepasst!
Oberlandesgericht Koblenz, Urteil vom 14.03.2024, 2 U 1234/20 BGH, Beschluss vom 01.10.2025 - VII ZR 66/24 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)Ein Architekt wurde mit der Planung und Bauüberwachung eines Bauvorhabens beauftragt. Während der Bauausführung kam es zu Ausführungsfehlern durch die ausführenden Unternehmen. Diese Mängel betrafen zentrale Bauleistungen, unter anderem die Sichtbetontreppe, und hätten – so der Vorwurf – bei ordnungsgemäßer Bauüberwachung erkannt und verhindert werden können.
Nach Fertigstellung traten erhebliche Mängel und Folgeschäden auf. Der Bauherr ließ diese beseitigen und forderte anschließend Schadensersatz vom Architekten. Er argumentierte, der Architekt habe seine Überwachungspflichten verletzt, weil er die fehlerhafte Ausführung nicht rechtzeitig erkannt und nicht eingegriffen habe.
Der Architekt verteidigte sich unter anderem damit, dass die Mängel von den Unternehmern verursacht worden seien, eine lückenlose Überwachung praktisch nicht möglich sei und dass einzelne Mängel auch bei sorgfältiger Kontrolle hätten übersehen werden können.
Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht (im Folgenden nur: OLG) sahen den Architekten in der Haftung.
Das Gericht stellte zunächst klar, dass die Bauüberwachung keine bloße Anwesenheit auf der Baustelle ist, sondern eine aktive, fachlich fundierte Kontrolle darstellt, insbesondere bei wichtigen Bauabschnitten, gefahrgeneigten Leistungen und Arbeiten, die später nicht mehr sichtbar sind (z. B. Abdichtungen, Bewehrung, Anschlüsse). Es reicht nicht aus, wenn ein Architekt nur gelegentlich „vorbeischaut“. Typische und erkennbare Mängel muss der Architekt entdecken. Nach Auffassung des OLG haftet der Architekt immer dann, wenn es sich um typische Ausführungsfehler handelt und diese bei ordnungsgemäßer Überwachung erkennbar gewesen wären. Der Architekt darf nicht darauf vertrauen, dass der Unternehmer schon „richtig bauen wird“. Gerade bekannte Fehlerquellen muss er im Blick behalten. Dass der Unternehmer den Fehler verursacht hat, entlastet den Architekten demnach nicht.
Kann der Architekt nicht dokumentieren, dass er ordnungsgemäß überwacht hat, geht dies zu seinen Lasten. Die Rechtsprechung verlangt keine minutiöse Dauerüberwachung. Nachvollziehbare Kontrollen, Baustellenprotokolle, Reaktionen auf Auffälligkeiten sowie klare Anweisungen an Unternehmer können ein Indiz für eine ausreichende, bzw. das Fehlen dieser Indizien für eine unzureichende Bauüberwachung sein.
Hinweis für die Praxis
Der Architekt wurde zur Zahlung von Schadensersatz in erheblicher Höhe verurteilt. Wie bereits häufig betont und absolut praxisrelevant: Wer ausreichend und sorgfältig dokumentiert, kann sich vor der Inanspruchnahme wegen Bauüberwachungsfehlern schützen, vorausgesetzt, die Bauüberwachung wurde ordnungsgemäß durchgeführt.
Foto: privat
