Hinweis für Architekt:innen: Risikoübernahme der Bauherr:in muss vertraglich geregelt werden!

OLG Köln, Beschluss vom 01.09.2021 – 16 U 20/21; BGH, Beschluss vom 07.09.2022 – VII ZR 849/21 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Eine Architekt:in, die sich zur Erstellung der Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Etwas anderes gilt, wenn die Auftraggeber:in das Risiko der Genehmigungsfähigkeit der Planung vertraglich übernommen hat. Eine vertragliche Risikoübernahme setzt voraus, dass die Architekt:in die Auftraggeber:in umfassend über die bestehenden Risiken aufklärt und belehrt und die Auftraggeber:in sich auf einen derartigen Risikoausschluss einlässt. Die Kenntnis des Genehmigungsrisikos allein bietet keine hinreichende Grundlage für die Annahme, dass die Auftraggeber:in dieses vertraglich übernommen hat.

Der Sachverhalt:

Eine Bauherr:in beauftragte einen Architekten mit den Leistungsphasen 1 bis 4, zehn Doppelhaushälften zu planen. Der maßgebliche Bebauungsplan sieht die Zulässigkeit von drei Vierer-Blocks vor. Der beauftragte Architekt sprach mehrfach mit der zuständigen Genehmigungsbehörde. Die Genehmigungsbehörde bestätigte schriftlich, dass zehn Doppelhaushälften geplant wurden und beanstandete, dass eine Ausnahmegenehmigung für die Überschreitung der Baugrenze durch das letzte Haus unzulässig sei. Wegen Abweichung vom Bebauungsplan wurde die Baugenehmigung letztlich versagt. Im Prozess behauptete der Architekt, dass sich die Bauherr:in selbst um die, ohne weiteres mögliche, Änderung des Bebauungsplans kümmern wollte. Die Bauherr:in verlangt Ersatz unnötiger Planungskosten. Sie bestreitet, das Genehmigungsproblem überhaupt gekannt zu haben.

 

Die Entscheidung:

Mit Erfolg! Das Oberlandesgericht folgt der Vorinstanz und spricht der Bauherr:in den Schadensersatz zu. Der Bauherr:in stehe der in der Hauptsache begehrte Schadensersatzanspruch in Höhe von 41.724,63 Euro gemäß §§ 634 Nr. 4, 280, 281, 249 BGB zu. Entgegen der Ansicht des Architekten schulde dieser eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung von zehn Doppelhaushälften auf den in der Gemeinde A gelegenen Flurstücken. Dass dies zur Soll-Beschaffenheit seiner Planungsleistung gehöre ergebe sich zweifelsfrei daraus, dass er einen entsprechenden Bauantrag fertigte und bei der Kreisverwaltung einreichte, diese Leistung abrechnete und den Rechnungsbetrag von 29.750 Euro vereinnahmte. Da der Bebauungsplan lediglich die Bebauung mit drei Vierer-Blocks, nicht aber mit zehn Doppelhaushälften zulasse, weiche die Ist-Beschaffenheit der von dem Architekten erbrachten Planungsleistung negativ von der vertraglich übernommenen Soll-Beschaffenheit ab. Der Architekt sei auch nicht dadurch von seiner Werkerfolgs-Pflicht zur Erstellung einer dauerhaft genehmigungsfähigen Planung befreit worden, dass die Bauherr:in als Auftraggeber:in das Risiko der Genehmigungsfähigkeit der Planung aufgrund vertraglicher Vereinbarung übernommen hatte. Denn das Landgericht habe zutreffend festgestellt, dass eine solche vertragliche Risikoübernahme nicht vorläge. Eine vertragliche Risikoübernahme setzte regelmäßig voraus, dass eine Architekt:in die Auftraggeber:in umfassend über das bestehende rechtliche und wirtschaftliche Risiko aufklärt und belehrt sowie dass die Auftraggeber:in sich sodann auf einen derartigen Risikoausschluss rechtsgeschäftlich einlasse. Als Ausnahme-Tatbestand trage die Architekt:in die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Umstände der vertraglichen Risikoübernahme. Diese prozessualen Anforderungen würden von dem Vorbringen des Architekten bereits auf der Darlegungsebene nicht erfüllt, denn es läge kein hinreichend substantiierter Vortrag dahingehend vor, dass die Bauherr:in das Risiko der Bebauung der streitgegenständlichen Grundstücke mit zehn Doppelhaushälften übernommen habe.

 

Praxishinweis:

Die Entscheidung des Gerichts wirkt streng dogmatisch und zugleich Praxisfern. Kennt eine Bauherr:in das Risiko der Genehmigung und unterzeichnet einen dahingehenden Bauantrag und reicht diesen auch ein, hat er das Risiko wohl auch übernommen. Eine Aufklärung bei Offenkundigkeit der Genehmigungsrisiken wird von Gerichten teilweise für entbehrlich erachtet. Es ist wohl kaum anzunehmen, dass eine Bauherr:in, die die Errichtung von zehn Doppelhaushälften plant, nicht wissen soll, dass aufgewendete Kosten im Falle der Nichterteilung der Baugenehmigung dann nutzlos sein können. Unabhängig hiervon wird diese Ansicht – obwohl praxisfern – vermutlich künftig von allen Gerichten angewendet werden.

Vorliegend hat der Architekt nämlich nach Auffassung des Gerichts die Kenntnis der Bauherr:in nicht ausreichend dargelegt. Architekt:innen kann daher nur geraten werden, immer schriftlich aufzuklären und immer schriftlich hinzuweisen. Das gilt selbst dann, wenn die Bauherr:in sachverständig ist.

Autoren: Rechtsanwalt Axel Wunschel, Licencié en droit, Wirtschaftsmediator und Lehrbeauftragter der TU Darmstadt sowie Rechtsanwalt Tobias Leithold LL.M.  (Wollmann & Partner)

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