Die Planung muss (immer) genehmigungsfähig sein!

Das OLG Karlsruhe (Az: 19 U 188/14) hat nunmehr klargestellt, dass bereits die Entwurfsplanung genehmigungsfähig sein muss: Der Bauherr - Eigentümer eines Altbaus mit Garagenanbau - beauftragte im zu entscheidenden Fall den Architekten mit der Grundlagenermittlung, der Vorplanung und Entwurfsplanung, nicht aber mit der Genehmigungsplanung für eine Renovierung eines bestehenden Altbaus. Im Rahmen seiner Planung hatte der Architekt es unterlassen, die Baurechtslage zu überprüfen. Diese Überprüfung hätte ergeben, dass das Bauvorhaben kein Baurecht bekommen würde. Der Bauherr hatte daraufhin den Architekten auf Schadensersatz in Anspruch genommen und Recht zugesprochen bekommen, aus folgenden Gründen:

Auch wenn beim Bauen der Planer nur mit der Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1), der Vorplanung (Leistungsphase 2) und der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) und nicht mit der Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4) betraut war, schuldet er einen genehmigungsfähigen Entwurf, so die Entscheidung des OLG Karlsruhe. Umfang und Inhalt der vom Architekten geschuldeten Leistung richtet sich nämlich nach dem Vertragsrecht des BGB und nicht nach den Leistungsbildern und Leistungsphasen der HOAI. Die Leistungen sind, sofern sie nicht konkret beschrieben und vereinbart wurden, durch Auslegung zu ermitteln.

Nach dem Grundsatz einer interessengerechten Auslegung sind die durch den jeweiligen Vertrag begründeten Interessen des Bauherrn an den Arbeitsschritten zu berücksichtigen, die für den vom Architekten geschuldeten Werkerfolg erforderlich sind. Wenn eine Architektenleistung an den Leistungsphasen der HOAI orientiert vereinbart wird, schuldet der Architekt die Arbeitsschritte als Teilerfolge des Gesamterfolgs. Fehlt eine Teilleistung, so ist das Werk mangelhaft. Die Grundleistungen der Leistungsphase 2 und 3 enthalten das Durcharbeiten des Planungskonzepts bis zum vollständigen Entwurf sowie Vorverhandlungen mit Behörden und anderen an der Planung fachlich Beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit. In dieser Leistungsphase schuldet der Architekt einen genehmigungsfähigen Entwurf. Ist der Entwurf also nicht genehmigungsfähig, ist die Planung mangelhaft.

Dies gilt auch für das Bauen im Bestand: Bereits in der Leistungsphase 2 hat der Architekt mit dem zuständigen Bauordnungsamt entsprechende Verhandlungen zu führen. Aus dem Umstand, dass die Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4) nicht beauftragt war, kann also nicht geschlossen werden, dass der Architekt bereits die Genehmigungsbedürftigkeit nicht zu prüfen hatte.

In unserem nächsten Artikel befassen wir uns mit der Frage, ob auch für Architekten und Ingenieurverträge der neue § 650d BGB - die einstweilige Verfügung bei Anordnungen des Auftraggebers oder Streit über die Vergütungshöhe - anwendbar ist.