Rechtsprechung

Bombastische Haftung

OLG Hamm, Urteil vom 18.05.2021, 24 U 48/20

Wenn das zu bebauende Grundstück vor der Bebauung nicht auf Kampfmittelfreiheit untersucht und trotzdem bebaut wird, kann es teuer bis explosiv für den Bauherrn werden. Dann stellt sich die spannende Frage, wer für den Schaden haftet.

In dem Fall, den das Oberlandesgericht Hamm (kurz: OLG) zu entscheiden hatte, wurde ein Architekt mit den Grundleistungen HOAI für den Neubau eines Studentenwohnheimes beauftragt. Auf dem Baugrundstück befand sich bereits ein Gebäude, welches der Bauherr zuvor abreißen ließ. Das Baugrundgutachten holte der Bauherr ein. Nachdem die Baugenehmigung für das Studentenwohnheim erteilt worden war, wurde mit dem Bau begonnen. Nach Fertigstellung des Neubaus, wurde der Bauherr von der zuständigen Feuerwehr benachrichtigt, dass er versäumt habe, einen Nachweis für die Kampfmittelfreiheit beizubringen. Bei dem Grundstück liege ein Verdacht auf einen Blindgängereinschlag vor.
 
Der Bauherr wandte sich an den Architekten und behauptete, dass es im Rahmen der Grundleistungen seine Pflicht gewesen wäre, sich von der Kampfmittelfreiheit des Grundstücks zu vergewissern. Der Architekt lehnte eine Inanspruchnahme ab, da er im Rahmen der beauftragten Grundleistungen eine solche Leistung nicht schuldete, es sich hierbei um eine gesondert zu beauftragende besondere Leistung, die der Standortanalyse, handele. Eine Pflichtverletzung liege deshalb aus Sicht des Architekten nicht vor. Diesen stark verkürzt wiedergegebenen Sachverhalt - der im realen Prozess noch viele weitere Details wie z.B. den vorherigen Abriss des Bestandsgebäudes oder das durch den Bauherrn eingeholte Baugrundgutachten abhandelte - soll sich im Nachfolgenden allein mit der Frage befassen, ob der Architekt sich im Rahmen seiner Grundleistungen auch mit der Kampfmittelfreiheit des Baugrundstücks befassen muss und demnach für das Unterlassen dieser Leistung haftet oder dies eine gesondert zu beauftragende besondere Leistung darstellt.
 
Das OLG bestätigte das erstinstanzliche Urteil und gab dem Bauherrn Recht. Die Überprüfung der Kampfmittelfreiheit sei Bestandteil der Grundleistungen und daher auch ohne gesonderte Beauftragung zu erbringen. Es handele sich insbesondere nicht um die besondere Leistung der Standortanalyse. Eine Standortanalyse stelle nur eine betriebswirtschaftliche Aufgabe dar; sie stehe im Zusammenhang mit der Standortplanung und Standortsuche, z.B. der Findung des optimalen Standorts für ein Unternehmen nach definierten Standortfaktoren und dem Anforderungsprofil des Unternehmens.
 
Bei der Frage der Kampfmittelfreiheit aber gehe es darum, ob das Grundstück erst nach Abklärung der Kampfmittelbelastung bebaubar ist. Die Bebaubarkeit des Grundstücks ist aber eine Grundleistung im Rahmen der Leistungsphase 2 und hat nichts mit der besonderen Leistung der Standortanalyse zu tun. Von daher hätte der Architekt nach den Entscheidungen der ersten und zweiten Instanz bereits im Rahmen der beauftragten Grundleistungen die Kampfmittelfreiheit klären müssen.
 
Für den Architekten bedeutet dies, dass er für jeglichen aus der unterlassenen Kampfmittelbelastungsprüfung entstehenden Schaden haftet. Dies betrifft neben etwaigen öffentlich-rechtlichen Bußgeldern, mit denen der Bauherr belastet wird, auch die Mehrkosten für die Untersuchung, die durch den bestehenden Neubau verursacht werden, etwaige Inanspruchnahmen der Mieter oder der Abriss, wenn tatsächlich ein Blindgänger unter dem Neubau gefunden wird.
 
Im Rechtsstreit vor dem OLG ging es natürlich um noch andere Rechtsprobleme. Kurz zusammengefasst hat es dem Architekten nichts, gebracht sich darauf zu berufen, dass der Bauherr ein Baugrundgutachten eingeholt hatte, der Bauherr zuvor Abrissarbeiten durchführen ließ und sich bereits dort über die Kampfmittelfreiheit informieren hätte müssen oder ihm bei der Behörde mündlich die Auskunft gegeben wurde, ein Kampfmittelverdacht bestehe nicht. Schließlich wurde auch noch einmal kurz darauf eingegangen, was gewesen wäre, wenn der Architekt diese Leistung der Kampfmittelfreiheit nicht als Grundleistung geschuldet hätte. Nach der Vertragsstruktur hätte der Architekt dann im Rahmen seiner Hinweispflicht auf diese fehlende notwendige Leistung hinweisen müssen, was er im Ergebnis nicht tat.

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