Bauüberwachung vs. Bauleitung nach Landesbauordnung - was ist zu tun?

Unstreitig war, dass der Architekt für die Generalunternehmerin tätig war, u.a. mit Erstellung der Leistungsverzeichnisse, Koordination und Terminierung des Bauablaufs, Rechnungsprüfung und Durchführung von Abnahmen. Die Bauherrin hatte daneben ein eigenes Architekturbüro mit Ausführungsplanung und Bauüberwachung beauftragt. Der beklagte Architekt verteidigte sich damit, er sei lediglich Bauleiter nach der Landesbauordnung (kurz nur: LBO) gewesen und habe keine Bauüberwachung im Sinne der Leistungsphase 8 HOAI übernommen.

Die Landesbauordnungen sehen eine mit der Bauleitung beauftragte Person vor, die darüber zu wachen hat, dass die Baumaßnahme den öffentlich-rechtlichen Anforderungen und den genehmigten Bauvorlagen entsprechend ausgeführt wird. Diese Person nimmt die Pflichten gegenüber der Bauaufsichtsbehörde wahr und hat die hierfür erforderlichen Weisungen zu erteilen. Sie muss insbesondere auf den sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle achten, also auf ein gefahrloses Ineinandergreifen der Arbeiten der Unternehmer. Inhaltlich sind die Pflichten des Bauleiters nach LBO darauf beschränkt, sicherzustellen und zu kontrollieren, dass die Bauarbeiten gemäß den öffentlich-rechtlichen Anforderungen ordnungsgemäß und fristgemäß ausgeführt werden. Der Begriff „Bauleitung“ in diesem Sinne ist daher nicht mit der zivilrechtlichen Objektüberwachung gleichzusetzen.

Die örtliche Bauleitung bzw. Objektüberwachung im Sinne der LPH 8 HOAI hat im Bauwesen eine fachspezifische Bedeutung: Sie umfasst die laufende Überwachung der Herstellung des Werkes hinsichtlich der Übereinstimmung mit Ausführungszeichnungen, technischen Angaben und Anweisungen. Dazu gehören die Kontrolle der Einhaltung technischer und behördlicher Vorschriften, Abnahme der Bauleistungen, Baustoffkontrolle, Aufmaß für die Abrechnung sowie die fachtechnische und rechnerische Prüfung der Kostenrechnungen. Die HOAI fasst diese Tätigkeiten als „Objektüberwachung (Bauüberwachung), örtliche Bauleitung“ zusammen; sie gelten als besonders gewichtige Teilleistung. Der objektüberwachende Architekt schuldet im Verhältnis zum Auftraggeber die Überwachung der Ausführung im Hinblick auf eine mangelfreie, vertragsgerechte Realisierung des Bauwerks.

Zahlreiche obergerichtliche Entscheidungen betonen die Trennung zwischen der Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter nach Landesbauordnung und der zivilrechtlichen Objektüberwachung. Die LBO-Bauleitung betrifft primär Rechte und Pflichten gegenüber der Baubehörde und der Öffentlichkeit, während die Objektüberwachung aus dem Werkvertrag mit dem Bauherrn resultiert. Aus der bloßen Bestellung als verantwortlicher Bauleiter nach LBO kann daher nicht ohne Weiteres auf eine umfassende Objektüberwachung geschlossen werden. Umgekehrt haftet ein Architekt, der mit der Bauüberwachung beauftragt ist, dem Auftraggeber gegenüber auch für die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorgaben als Teil seiner vertraglichen Pflichten. Zudem treffen den bauüberwachenden Architekten sekundäre Verkehrssicherungspflichten für die Baustelle: Er muss einschreiten, wenn er konkrete Gefahrenquellen erkennt oder erkennen muss, unabhängig von seiner formalen Bestellung nach LBO.

Übernimmt der Architekt die technische Objektüberwachung, muss er die Bauarbeiten gezielt überwachen und koordinieren, um eine mangelfreie Ausführung sicherzustellen. Dazu gehört auch, die Geeignetheit der Pläne daraufhin zu prüfen, ob mit ihnen ein mangelfreies Bauwerk entstehen kann. Fehler in der Bauüberwachung können zu eigener Haftung gegenüber dem Auftraggeber führen und im Innenverhältnis zu Bauunternehmern oder anderen Beteiligten einen Gesamtschuldnerausgleich begründen. Der Architekt muss die Baustelle „im Griff“ haben und sein Augenmerk insbesondere auf gefahrenträchtige und kritische Bauabschnitte richten. Gleichzeitig dürfen die Überwachungspflichten nicht grenzenlos überspannt werden; sie finden dort ihre Grenze, wo spezielles Fachwissen Dritter gefordert ist.

Im konkreten Fall stellte das OLG fest, dass sich die Tätigkeit des Architekten nicht auf eine bloße Bauleitung nach LBO beschränkte, auch wenn er sich selbst so bezeichnete. Zwar erkennt das Gericht an, dass sich die Aufgaben der Bauleitung nach LBO von denen der Bauüberwachung gemäß Leistungsphase 8 HOAI unterscheiden. Entscheidend sei aber, welche Aufgaben der Architekt tatsächlich übernommen habe – nicht, wie seine Rolle überschrieben wurde. Das Gericht gelangte nach den unstreitigen Tätigkeiten des Architekten zu einem umfassenden objektüberwachenden Tätigkeitsbild.

Der Architekt wurde entsprechend verpflichtet, die Schäden, die durch die Inanspruchnahme des Bauherrn entstehen werden, zu ersetzen, bzw. den Generalunternehmer von diesen freizustellen.

Für die Praxis bedeutet das – aber auch schon vor dieser Entscheidung – dass die Tätigkeitsbereiche eines Architekten/Ingenieurs konkret im Vertrag beschrieben sein sollten, sodass nicht eigene „Glaubenssätze“ des Architekten/Ingenieurs oder Auftraggebers von noch weiteren geschuldeten oder nicht geschuldeten Leistungen ausgehen, die Leistungen in der Folge erbracht (und abgerechnet) oder nicht erbracht (und dann dafür gehaftet) wird. Streit ist so in den meisten Fällen vorprogrammiert.