Im Team zu neuen Höhen

Auch in Deutschland gehört der Gebäudetyp Hochhaus zuweilen zum schützenswerten baulichen Erbe. Wenn es sich dann auch noch um einen Klassiker des Wohnungsbaus aus dem unteren Preissegment handelt, gestaltet sich die notwendige bauliche und energetische Ertüchtigung besonders schwierig. Die Baupiloten aus Berlin zeigen, wie es dank kreativer Planungsprozesse dennoch gelingen kann

Haus 12 der Wohnanlage Siegmunds Hof des Studierendenwerks in Berlin ist kein Leuchtturm im klassischen Sinn. Mit Platz für rund 130 Wohneinheiten auf 12 Stockwerken ist es zwar das größte Gebäude des Komplexes. Etwas abseits der repräsentativen Prachtallee Straße des 17. Juni gelegen gibt es im Umfeld jedoch zahlreiche Bauten, welche diese Auszeichnung weit selbstverständlicher in Anspruch nehmen. Zumal der Komplex Teil des Hansaviertels ist, das mit Ikonen aus der Feder von Oscar Niemeyer, Werner Düttmann und Egon Eiermann aufwarten kann. Und doch strahlt Haus 12 in seine Umgebung aus. Durch die S-Bahntrasse von seiner illustren Nachbarschaft abgeschnitten, gibt es dem Ensemble aus drei viergeschossigen Wohnblöcken, einem achtgeschossigen Wohnhochhaus, Mensa und Pavillons einen Mittelpunkt. Architekten des Ensembles waren 1961 Peter Poelzig und Klaus Ernst. Letzterer zeichnet auch für den Zwölfgeschosser verantwortlich.

„Als wir das Haus 12 in Augenschein nahmen, befand es sich in keinem guten Zustand“, sagt Anna Kasper, die als Projektarchitekten der Baupiloten an der Sanierung beteiligt war. „Bei der Schadstoffuntersuchung stießen wir auf Asbest, PAK- und KMF-haltige Bauteile.“ Asbestzement fand sich in Blind- und Brüstungsfeldern der Tür- und Fensterelemente, in der Fassade sowie in Rohren der innenliegenden Dachentwässerung und der Schmutzwasserrohre. Künstliche Mineralfaser war als Dämm- und Füllmaterial von Fensteranschlüssen, leichten Vorwänden, HLS-Leitungen und in Abhangdecken verbaut. Flüchtige Kohlwasserstoffe waren vor allem in bituminösen Abdichtungen unter Estrichen und Fliesen enthalten. Kurz: „Das Haus musste vollständig kernsaniert werden.“

Partizipation in Planspielen

Eine Überraschung war das allerdings nicht. Denn bereits seit 2007 arbeiten die Baupiloten im Auftrag des Studierenden Werks Berlin an der energetischen Sanierung und Modernisierung der Wohnheimanlage. Mit ungewöhnlichen Mittel. Denn, um die Wohneinheiten für 614 Studierende samt Außenanlage fit für die Wohnbedürfnisse der Gegenwart und Zukunft zu machen, haben die ArchitektInnen ungewöhnlich wenig Spielraum. Zum einen steht die gesamte Anlage unter Denkmalschutz, was den baulichen Veränderungen eine natürliche Grenze setzt. Zum anderen lässt sich der Schallschutz der teils papierdünnen Wände und Böden kaum wirtschaftlich realisieren – die resultierende wirtschaftliche Grenze, zwang die Baubeteiligten bereits früh zu kreativen Lösungen.

„Vor Beginn der Maßnahmen haben wir die BewohnerInnen daher in einem partizipativen Planungsprozess befragt, wie sie sich das Leben in einem Studentenwohnheim vorstellen“, erklärt Susanne Hofmann, die das Architekturbüro Baupiloten 2001 in Berlin gegründet hat. Im Rahmen eines Partizipationsseminars führten die ArchitektInnen 274 Interviews und ermittelten in Planspielen, wie Studierende heute gemeinsam wohnen möchten. Dabei filterten sie unterschiedliche bevorzugte Aktivitäten und atmosphärischen Beschreibungen heraus und kategorisierten sie. So fanden „häusliche Typen“ und „Workaholics“ oder „SportlerInnen“ zusammen, die heute in unterschiedlichen Gebäuden untergebracht sind. „Anstatt den Bestand nachträglich für jede Nutzungssituation mit Schallschutz auszustatten, haben wir die Bauten nach der bevorzugten Nutzung organisiert“, erklärt Susanne Hofmann.

Im ersten Bauabschnitt entstand bis 2012 das „Haus für urbane Gartenfreunde“ mit 46 Wohneinheiten. 2015 gab es dafür den Bauherrenpreis Modernisierung. In weiteren Bauabschnitten wurde der Bestand zum „Haus für Musik- und Fitnessfreunde“, „Gartenwohnen“ und „Ruhiges Wohnen am Wäldchen“ umgeformt. Wer es lieber ruhig hat, findet sich heute unter Gleichgesinnten wieder, die aufeinander Rücksicht nehmen. Wer lieber Feste feiert, findet ebenfalls entsprechend ausgelegten Wohnraum auf dem Gelände – muss dafür aber den eventuell etwas höheren Geräuschpegel seiner Nachbarn tolerieren.

Im Vorfeld der Sanierung des Hauses 12, heute das „Haus der Teamplayer“ gab es einen weiteren Partizipationsprozess. „Dabei haben wir festgestellt, dass die Studierenden von heute zum funktionalen Wohnen tendieren“, sagt Susanne Hofmann. „Selbst mit großen Schlafsälen wäre sie einverstanden gewesen, wenn dafür die gemeinsam genutzten Flächen umso großzügiger ausgefallen wären.“

Trend zum funktionalen Wohnen

Ganz geheuer waren dem Studentenwerk derart komunenartige Wohnverhältnisse jedoch nicht. Also einigte man sich auf einen Mittelweg. „Die Grundstruktur mit 10-Quadratmeter-Appartements und den gemeinsamen Duschen auf dem Flur ist geblieben. Allerdings verfügt jede Etage nun über eine große Gemeinschaftsküche, die das Zentrum des gemeinschaftlichen Lebens bildet.“ Besonders augenfällig wird das im 1. Obergeschoss, wo Teile der Gemeinschaftsküche als Luftgeschoss über der Hofdurchfahrt realisiert wurden. Zudem ist in der 11. Etage eine WG- für fünf Personen, und in der 12. Etage eine WG für vier Personen mit – wie es sich für echte Teamplayer gehört – gemeinschaftlichem Bad und Küche entstanden.

Besonders Hand angelegt haben die PlanerInnen jedoch im Sockelgeschoss und den ersten vier Etagen. Wo sich einst im Souterrain die Technikräume befanden, sind Büros für die studentische Selbstverwaltung, ein kleines Atelier, eine Fahrradwerkstatt sowie ein Waschsalon entstanden. Sie öffnen sich über eine großzügige Werkterrassen zum Freiluftwohnzimmer und den Sportflächen. Das darüberliegende Erdgeschoss ist barrierefrei ausgebaut. Zwei der Wohnungen können ungehindert mit Rollstühlen befahren werden und bieten zudem Platz für eine Betreuerin. Die ersten vier Geschosse im Haus mit insgesamt zwölf Einheiten sind nach den speziellen Anforderungen von Sehbehinderten und Hörgeschädigten gestaltet worden.

„Die bauliche Umsetzung war dabei alles andere als einfach“, erinnert sich die Projektarchitektin Anna Kasper. Vor allem der Brandschutz bedeutete in der post-Asbest-Ära einigen Aufwand. Zunächst mussten Apartments, Zimmer, Küchen und Funktionsräume in verschiedene Nutzungseinheiten gemäß des neuen Brandschutzkonzeptplans zusammengefasst, beziehungsweise baulich getrennt werden. Die Wände zwischen Nutzungseinheiten und zu den Fluren wurden entsprechend als F90 Wände errichtet und mit T30 Türen ausgestattet. „Da der bestehende Treppenraum bereits als Sicherheitstreppenraum ausgelegt war, benötigten wir keinen zweiten Rettungsweg. Allerdings erhielt er eine Rauch- und Wärmeabzugsanlage oben im Treppenturm.“

Austausch mit dem Denkmalschutz

Immer wieder war auch eine Abstimmung mit dem Denkmalschutz notwendig. Etwa, als Betonlamellen in der halboffenen Loggia, die zum Treppenraum führt, durch Metalllamellen ersetzt werden sollten. „Da wir allerdings aus den vorhergehenden Bauabschnitten auf eine vertrauensvolle Zusammenarbeit aufbauen konnten, fand sich meist eine für beide Seiten akzeptable Lösung.“

Technisch wurde Haus 12 mit zwei neuen Aufzügen ausgestattet, wobei einer als Feuerwehraufzug ausgelegt ist. Für die neue Aufzuganlage mit Stopps in jeder Etage und somit neuen Durchbrüchen musste der komplette Aufzugsturm in ein Stahlkorsett gepackt werden. Beide benötigten wiederum eine neue RWA-Öffnung im Dach. Die neue Brandmeldeanlage in Fluren, Aufzugsräumen, Gemeinschaftsbereichen, Abstell- und Putzmittelräumen, ist direkt mit der Feuerwehr verbunden. In den Apartments selbst sind autarke Rauchwarnmelder installiert.

Bei der Komplettsanierung der Fassade und Außenbauteile kamen nicht brennbare Bauteile gemäß der Brandschutzanforderungen zum Einsatz. Brandsperren sorgen innerhalb der neuen Vorhangfassade für Sicherheit. Da das Gebäude jedoch durch das Auftragen von zusätzlichen Brandschutzputz auf den Geschossdecken zu schwer geworden wäre, erhielt lediglich das Kellergeschoss eine Putzüberdeckung. „Dennoch kann man sagen, dass das Haus Teamplayer heute brandschutztechnisch auf einem modernen Stand ist“, sagt Anne Kasper.

Aus energetischer Sicht sieht es etwas anders aus. „Durch die Auflagen des Denkmalschutzes konnten wir die Vorgaben der ENEV nicht erreichen“, sagt Anne Kasper. Neben der differenzierten Wärmedämmung mit mineralischer Faser von bis zu 16 Zentimeter Stärke in Abstimmung mit der Behörde brachte daher der Austausch der maroden Fenster gegen moderne Isoliergläser den größten energetischen Gewinn.

Farbe für den grauen Riesen

„Besonders wichtig war der Denkmalschutzbehörde darüber hinaus das Farbkonzept“ erinnert sich Susanne Hofmann. An einigen Stellen sollte in den Fluren der original Beigeton erhalten bleiben. Sehr zum Unmut der Architektinnen. „Zum Glück konnte unsere Lichtplanerin, Anne Boissel, den Farbton durch geschicktes Ausleuchten in ein besseres Licht rücken.“ Ohnehin diene das Lichtkonzept zur Distinktion der verschiedenen Etagen. Von gelb über verschiedene Orange- und Pinktöne ändert sich Akzentuierung der Teamküchen über die Stockwerke – und strahlt auch nach außen ab. So ist aus dem Mauerblümchen am Rand des Hansaviertels am Ende doch noch eine Art Leuchtturm für Siegmunds Hof geworden. Und für das denkmalgerechte Sanieren von Wohnhochhäusern in der Hauptstadt.

Bei der Sanierung des denkmalgeschützen Wohnturms für knapp 140 Studierende haben die Baupiloten subtile Maßnahmen ergriffen, um den Bestand weiterzuentwickeln. So wurde die Erdgeschosszone geöffnet, Gemeinschaftsflächen geschaffen und ganz unterschiedliche Wohntypen integriert. Die durch Partizipation entwickelte thematische Aufladung der einzelnen Bereiche und deren Gestaltung erhält das „Haus der Teamplayer“ seinen eigenen Charakter. DBZ Heftpartner MEIXNER SCHLÜTER WENDT, Frankfurt a.M.

Baudaten:

Objekt: Hochhaus der Teamplayer, Haus 12 Siegmunds Hof
Standort: Siegmunds Hof 4, 10555 Berlin
Typologie: Hochhaus, Studierendenwohnhaus
Bauherr: Studierendenwerk Berlin, Hardenbergstraße 34, 10623 Berlin
Nutzer: Studierendenwerk Berlin, Wohnheimverwaltung, Siegmunds Hof 2, 10555 Berlin
Architekt: die Baupiloten BDA, Prof. Dr.-Ing. Susanne Hofmann, Feurigstraße 54, 10827 Berlin,

www.baupiloten.com
Mitarbeiter (Team): Prof. Dr.-Ing. Susanne Hofmann, Dipl.-Arch. Marlen Kärcher, M. Sc. Arch Max Graap, Dipl.-Ing. Mathias Schneider, Dipl.-Ing. Anna Kasper, Dipl.-Arch. Kirstie Smeaton, Omorinsola Otubusin, Dipl. -Ing. Martin Mohelnicky, B. Sc. Arch Merle Sudbrock
Bauleitung: Dipl.-Ing. Stephan Biller, Biller + Lang Architekten, Linienstraße 194, 10119 Berlin
Bauzeit: 02/2016 - 09/2018

Fachplaner

Tragwerksplaner: Ingenieurbüro Marzahn & Rentzsch, Dernburgstr. 59, 14057 Berlin,

www.marzahn-rentzsch.de
TGA-Planer: Ingenieurbüro Hetebrüg (HLS), Feldstraße 20, 14558 Nuthetal OT Bergholz-Rehbrücke,
ELT-ING GmbH (ELT), Drewitzer Straße 2B, 14478 Potsdam, www.elt-ing.com
Lichtplanung: Anne Boissel, Licht und Raumgestaltung BDA, Brunnenstr. 10, 10119 Berlin,

www.anneboissel.de
Landschaftsarchitekt: LPH2-3 die Baupiloten BDA, Prof. Dr.-Ing. Susanne Hofmann, Feurigstraße 54, 10827 Berlin, www.baupiloten.com, LPH5-9 ST raum a. Gesellschaft von Landschaftsarchitekten mbH, Waldemarstraße 33 A, 10999 Berlin,

www.strauma.com
Energieplaner: Uwe Frenzel, Ing. - Büro für Energieberatung, Hönower Straße 35 PF 74, 10318 Berlin, www.a3energiekonzept.de/bueros/ingenieurbuero-energieberatung
Brandschutzplaner: Architektur- und Sachverständigenbüro Stanek, Hufelandstr. 3, 10407 Berlin


Projektdaten                               

Grundstücksgröße: 2.010 m² (= als Baugrundstück ausgewiesene Teilfläche des Gesamtareals Siegmunds Hof)
Grundflächenzahl: 0,2
Geschossflächenzahl: 2,07
Nutzfläche gesamt  3.570 m² (= NGF Netto-Grundfläche)
Nutzfläche:  2.357 m²
Technikfläche: 214 m²
Verkehrsfläche: 999 m²
Brutto-Grundfläche: 4.599 m²
Brutto-Rauminhalt: 12.866 m³

Baukosten (nach DIN 276)

KG 200 (brutto): / € KG 300 (brutto): 6.658.045 €
KG 400 (brutto): 2.637.819 €
Gesamt brutto KG 300+400:   9.295.865 €                 
Hauptnutzfläche: 2.021 €/m²
Brutto-Rauminhalt: 722 €/m³

Energiekonzept

Dach: Bestand Beton ca. 10-12cm. Neu Dämmung Mineralfaser + Gefälledämmung > 30cm, neu Bitumenabdichtung + Kiesdeckung
Außenwand: Bestand Stahlbeton ca. 15cm. Neu Dämmung Mineralfaser, nicht brennbar 16cm, neu Welleternitplatten, Profil 5, an Metall-UK oder Neu Eternit Fassadenplatte Equitone, an Metall-UK
Fenster: Holzfenster- und Türen, in obersten Geschossen Alufenster- und Fenstertüren zusätzliche Fenster bzw. Fenstererweiterungen Alufenster mit breitem Alublechrahmen Bronze, Lichtbox im 1.OG als Stahlkonstruktion mit Alu-Pfosten-Riegel-Fassade
Boden: Bestand Kellerboden Stahlbeton, Sockel neu gedämmt

Gebäudehülle 

U-Wert Außenwand = 0,20 bis 0,53 W/(m²K) (je nach möglicher Dämmstärke)
U-Wert Fassadenpaneel  = 0,08 W/(m²K) (nur Wellplatte Eternit)
U-Wert Dach =   0,21 W/(m²K)
Uw-Wert Fenster =  min 1,3 W/(m²K)
Ug-Wert Verglasung =  1,0 W/(m²K)  

Haustechnik

Solarthermieanlage auf Dach, Abluftanlage für den gestaffelten Gebäudeteil

Hersteller

Dachdämmung: Rockwool,

www.rockwool.com
Fenster: Schüco, www.schueco.com, Geze Obentürschließer, www.geze.de
Dämmung: Rockwool,

www.rockwool.com
Sonnenschutz: Warema,

www.warema.de
Bodenbelag: Armstrong Linoleum, www.armstrongflooring.com, Noraplan Kautschuk, www.nora.com
Sanitär: Waschtische u. WC Keramag, www.geberit.de, Armaturen F. Grohe, www.grohe.de, Duschwanne Kaldewei, www.kaldewei.de
Beleuchtung: Bega, www.bega.com
Software/ CAD: Nemetschek Vector Works (CAD), www.vectorworks.net, Orca Ava (Ausschreibung),

www.orca-software.com

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