Eintragung einer Sicherungshypothek für zukünftige Honoraransprüche?

Nach dem BGB-Werkvertragsrecht kann der Architekt vom beauftragenden Bauherrn diverse Sicherheiten für seine durch den Bauherrn noch nicht ausgeglichenen Werklohnforderungen verlangen. Dies resultiert aus der Vorleistungspflicht des Werkvertrags, bei dem der Werkunternehmer - hier also der Architekt/Ingenieur - zuerst in die Vorleistung treten muss und dann nur für die erbrachten, mangelfreien Leistungen den vereinbarten Werklohn verlangen kann. Hierfür stehen dem Architekten/Ingenieur zwei verschiedene Sicherungsansprüche im Werkvertragsrecht zu: zum einen die Bauhandwerkersicherheit nach § 650f BGB (vor 2018: § 648a BGB) und zum anderen die Sicherungshypothek des Bauunternehmers nach § 650e BGB (vor 2018: § 648 a.F. BGB) Beide Sicherheiten gelten über die Verweisungsnorm § 650q BGB auch für Architekten/Ingenieurverträge. Der Fokus dieses Beitrags liegt auf dem Sicherungsmittel der Sicherungshypothek nach § 650e BGB.

Das OLG Celle musste sich in einem Rechtsstreit zwischen Architekt und Bauherrn mit der Frage auseinandersetzen, wann eine zwar ungeschriebene aber zwingende Voraussetzung eines solchen Anspruchs gegeben ist. Wann also bei einer Architekten/Ingenieurleistung die Wertsteigerung des Grund-stücks durch eine sich im Bauwerk verkörpernde Leistung vorliegt, wenn mit den Bauarbeiten noch gar nicht begonnen wurde.
Das OLG Celle führte zunächst allgemein aus, dass auch die Leistungen des planenden Architekten im Bauwerk eine Verkörperung finden und zumindest die Ausschachtungsarbeiten begonnen haben müssen. Auch wenn der pla-nende Architekt einen Großteil seiner Werkleistung bereits vor den ersten Bauarbeiten erbracht hat, rechtfertige dies keine andere Bewertung. Der Archi-tekt könnte nämlich auch über § 650f BGB (Bauhandwerkersicherheit) seine Vergütungsansprüche sofort nach Vertragsschluss absichern, ohne eine Vor-leistung erbracht zu haben. Bei der Eintragung einer Sicherungshypothek auf das Vorhabengrundstück ist das Gegenleistungsverhältnis jedoch ein ande-res.
Demnach genügen allein die erbrachten Pläne oder auch eine auf den Plänen gründende Baugenehmigung für die geforderte Wertsteigung nicht. Für einen Erwerber, der zwar auf dem Grundstück bauen, aber ein von der Baugenehmigung abweichendes Bauvorhaben realisieren möchte, habe die Baugenehmigung keinen Wert. Er könnte auch mit einer einfachen Bauvoranfrage die Zulässigkeit der Bebaubarkeit klären. Zudem sei die Baugenehmigung zeitlich befristet. Bauland werde zudem auch objektiv nicht wertvoller, nur weil dafür bereits eine Baugenehmigung existiere.

Gleiches gelte für die Erschließung des Grundstücks, die für die Erteilung der Baugenehmigung notwendig war, auch wenn damit die Schaffung von Bau-lasten, Grunddienstbarkeiten oder die Einholung von nachbarschaftlichen Genehmigungen verbunden war.

Das OLG Celle lehnte daher im Ergebnis einen Anspruch des Architekten auf Eintragung einer Sicherungshypothek ab. Die Sicherungshypothek ist für den Architekten gerade im Zusammenhang mit einer einstweiligen Verfügung nach § 935 ZPO zwar ein schnelles und wirkungsvolles Sicherungs- und Druckmittel bei sich abzeichnenden Honorarstreitigkeiten mit dem Bauherrn. Zu beachten ist – neben der hier besprochenen Wertsteigerung – aber auch, dass das Grundstück auch dem Auftraggeber gehört und dass der Anspruch vertraglich nicht ausgeschlossen wurde, was nach derzeitiger Auffassung in der Literatur und Rechtsprechung auch durch AGB möglich ist. Der einfachere Weg zur Absicherung des vereinbarten Werklohnes führt dagegen über die Bauhandwerkersicherheit nach § 650f BGB. Hierfür muss der Architekt/Ingenieur nur den Vertragsschluss und das vereinbarte Honorar der Höhe nach belegen können, was er mit einem schriftlichen Architektenvertrag einfach kann.