Kein Schadensersatz gegen den Architekten wegen verzögerter Baugenehmigung

Die Klägerin warf dem beklagten Architekten vor, verschiedene Genehmigungsanträge fehlerhaft oder verzögert bearbeitet zu haben. Zum einen sei der zweite Nachtrag zur Baugenehmigung erst mit Bescheid vom 20. April 2021 genehmigt worden, weil der Architekt den Antrag zunächst mangelhaft gestellt habe. Dadurch sei der Auftraggeberin ein günstigerer Finanzierungszins entgangen; die Auftraggeberin verlangte hierfür rund 882.000 Euro Schadensersatz. Zum anderen machte sie geltend, der Architekt habe es versäumt, den Weiterbetrieb der Spielhalle während der Bauphase ordnungsgemäß in die Bauanträge aufzunehmen, wodurch der Spielhallenbetreiber seine gewerberechtliche Erlaubnis verloren habe. Hierzu und zu einem weiteren Nachtrag verlangte die Auftraggeberin die Feststellung, dass der Architekt für alle daraus entstehenden Folgeschäden hafte.

Das Landgericht Berlin wies die Klage insgesamt ab. Die Auftraggeberin legte Berufung beim Kammergericht ein.

In der Sache stellte das Kammergericht zunächst klar, dass ein Architekt, der eine Genehmigungsplanung erstellt, einen Erfolg schuldet: eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Diesen Erfolg hatte der Architekt hier erbracht – der zweite Nachtrag zur Baugenehmigung wurde letztlich genehmigt. Die Auftraggeberin rügte nicht, dass die erteilte Genehmigung inhaltlich fehlerhaft gewesen sei, sondern nur, dass sie zu spät erteilt worden sei. Damit handelt es sich nach Auffassung des Gerichts nicht um einen sogenannten Mangelfolgeschaden, für den der Architekt ohne Weiteres haften würde, sondern um einen Verzögerungsschaden. Ein solcher Schaden kann nach § 280 Abs. 2 BGB nur ersetzt verlangt werden, wenn zusätzlich die Voraussetzungen des Verzugs nach § 286 BGB vorliegen. Das bedeutet in der Regel: Der Auftraggeber muss den Architekten gemahnt haben, oder die Mahnung war ausnahmsweise entbehrlich, etwa weil ein verbindlicher Termin vertraglich vereinbart war. Beides konnte die Auftraggeberin hier nicht darlegen. Es gab weder eine Mahnung noch einen vertraglich fixierten, verbindlichen Termin für die Fertigstellung der Genehmigungsplanung. Ohne Verzug bestand daher kein Anspruch auf den geltend gemachten Zinsschaden, und aus denselben Gründen scheiterte auch der Feststellungsantrag zu weiteren Schäden aus der Bearbeitung dieses Nachtrags.

Auch beim Vorwurf, der Architekt habe den Weiterbetrieb der Spielhalle nicht ordnungsgemäß beantragt, hatte die Klage keinen Erfolg – allerdings aus einem anderen Grund: Es fehlte an der erforderlichen Kausalität, also am ursächlichen Zusammenhang zwischen einem möglichen Fehler des Architekten und dem eingetretenen Schaden. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts war ein Betrieb der Spielhalle wegen der Bauarbeiten – insbesondere der Fundamentverstärkung und der deshalb notwendigen Entfernung des Innenausbaus – ohnehin von Anfang 2018 bis mindestens März 2021 tatsächlich nicht möglich. Da die gewerberechtliche Erlaubnis nach dem Berliner Spielhallengesetz bereits erlischt, wenn der Betrieb ein Jahr lang ruht, wäre die Erlaubnis unabhängig von einer eventuell verzögerten oder fehlerhaften Antragstellung des Architekten spätestens Mitte 2019 erloschen. Ein etwaiger Pflichtverstoß des Architekten konnte daher "hinweggedacht" werden, ohne dass sich am Schadenseintritt etwas geändert hätte. Das Gericht musste deshalb auch nicht klären, ob der Architekt tatsächlich angewiesen worden war, für die Spielhallenfläche nur eine Nutzung als Lagerfläche zu beantragen.

Bemerkenswert ist zudem ein weiterer Punkt: Die Auftraggeberin warf dem Architekten vor, es versäumt zu haben, zusammen mit der Baugenehmigung auch die gewerberechtlich erforderliche Genehmigung für die Weiternutzung der Spielhalle zu beantragen. Das Kammergericht stellte hierzu klar, dass eine solche Tätigkeit dem Architekten rechtlich gar nicht erlaubt gewesen wäre. Die Stellung eines gewerberechtlichen Antrags erfordert eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls und wäre damit eine Rechtsdienstleistung gewesen, die einem Architekten nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz nicht gestattet ist. Schon aus rechtlichen Gründen konnte dem Architekten insoweit keine Pflichtverletzung vorgeworfen werden.

Auch beim dritten Antrag – dem ersten Nachtrag zur Baugenehmigung – kam das Gericht zum gleichen Ergebnis: Zum einen fehlte es wiederum an einem feststellbaren Verzug des Architekten, zum anderen wäre auch hier ein etwaiger Pflichtverstoß nicht ursächlich für den Schaden gewesen, weil der Spielhallenbetrieb im fraglichen Zeitraum ohnehin baustellenbedingt ruhte. Das Gericht äußerte zudem Zweifel, ob der Auftraggeberin überhaupt einen eigenen Regressanspruch des Spielhallenbetreibers oder ihrer Auftraggeberin hinreichend dargelegt hatte – die bloße Behauptung, ein solcher Anspruch bestehe, genügte nicht.

Für die Praxis von Architekten und Bauunternehmern lässt sich aus diesem Beschluss Folgendes mitnehmen: Ein Architekt, der eine Genehmigungsplanung schuldet, muss zwar am Ende eine genehmigungsfähige Planung liefern – das ist ein Werkerfolg, für dessen Nichterreichen er ohne Weiteres haftet. Wird die Genehmigung dagegen zwar erteilt, aber aus Sicht des Auftraggebers zu spät, handelt es sich um einen reinen Verzögerungsschaden. Für einen solchen Schaden haftet der Architekt nur, wenn er sich nachweislich in Verzug befand – also gemahnt wurde oder ein verbindlicher Termin vereinbart war. Bauunternehmer und Auftraggeber sollten deshalb, wenn ihnen an einer schnellen Genehmigung liegt, klare und verbindliche Termine im Architektenvertrag festlegen und bei drohenden Verzögerungen frühzeitig und förmlich mahnen.

Ohne diese Vorkehrungen laufen Schadensersatzansprüche wegen bloßer Verzögerung regelmäßig ins Leere. Der Beschluss zeigt außerdem, dass bei der Schadensberechnung stets zu prüfen ist, ob der Schaden nicht ohnehin – unabhängig vom vorgeworfenen Fehler – eingetreten wäre; fehlt diese Ursächlichkeit, hilft auch ein nachgewiesener Pflichtverstoß nicht weiter. Schließlich ist zu beachten, dass Architekten keine rechtlichen Prüfungen im Sinne von Rechtsdienstleistungen übernehmen dürfen und deshalb aus deren Unterlassen auch keine Haftung hergeleitet werden kann.