Inside Out

Up! Bürogebäude, Berlin

Mit dem Umbau des ehemaligen Centrum Warenhauses zu einem modernen Bürogebäude gelang es Jasper Architects in Zusammenarbeit mit Gewers Pudewill und Bollinger Grohmann, aus dem geschlossenen Quader einen neuen, sich öffnenden Stadtbaustein zu machen.

Die Umgebung hinter dem Berliner Ostbahnhof wird geprägt von riesigen Gewerbeflächen, älteren Geschosswohnungsbauten und neuerer Gewerbearchitektur – auch das legendäre Berghain ist nicht weit. Die heterogene Bebauung ist jedoch stark durchgrünt, immer wieder öffnen sich Platzräume, die zumindest eine theoretische Aufenthaltsqualität in sich bergen oder sich für weitere Nachverdichtungen anbieten. So auch der nördlich des Ostbahnhofs gelegene Hermann-Stöhr-Platz, von dem aus sich ein guter Blick auf das üppige Gebäudevolumen werfen lässt und an dem auch der Haupteingang des Up! liegt.

Der kubische Baukörper mit einer Seitenlänge von 80 x 80 m wurde 1979 als Filiale der Centrum-Warenhauskette eröffnet. Nach der Wende übernahmen erst Hertie, dann Galeria Kaufhof. Die bekannten Umsatzprobleme führten letztendlich zur kompletten Schließung und zum Verkauf. Ein 2016 ausgelobter Wettbewerb des Projektenwicklers SIGNA zur Neubewertung des unlukrativ gewordenen Standorts, hatte zum Ziel, die Immobilie einer neuen Nutzung als Büro- und Geschäftshaus für das digitale Zeitalter zuzuführen.

Öffnung nach innen und außen

Mit ihrem Vorschlag, das alte Kaufhaus in ein Start-up-Hub zu transformieren, gingen JASPER ARCHITECTS als Sieger aus dem Wettbewerb hervor und konnten vor allem auch die größte Herausforderung meistern, die darin bestand, deutlich mehr Licht in den nach außen geschlossenen Block zu bringen. „Für uns stellten Abmessung und Struktur des Bestands eine durchaus vertraute Größenordnung dar“, erzählt Martin Jasper. „Ich gründete mein Büro damals in Buenos Aires. Das dortige Stadtraster basiert auf genau dieser Parzellengröße“. Überzeugen konnte der Entwurf vor allem dadurch, dass er die naheliegende Lösung, nämlich den Lichteinfall über ein zentrales Atrium zu lösen, einfach umkehrte und einen ausgeklügelten Prozess zur Verschiebung von Volumina in Gang brachte. „Statt ein großes Volumen in der Gebäudemitte zu öffnen, teilten wir dieses Volumen in vier dreiecksförmige Prismen, die sogenannten „Voids“, die an den Außenseiten des Quaders herausgeschnitten wurden. Die so verlorene Fläche, konnte durch eine Aufstockung um zwei Geschosse wieder aufgefangen werden“, erläutert Martin Jasper die zentrale Idee. Eine weitere Ausdifferenzierung und Abtreppung der einzelnen Geschossebenen sorgte nicht nur für eine Optimierung des benötigten Lichteinfalls ins Innere des Gebäudes, sondern ermöglichte auch Blickbeziehungen und zusätzliche Außenräume für die im Gebäude Beschäftigten in Form von kleinen Terrassen. Zudem öffnet sich das gesamte Gebäude durch die Einschnitte nach allen vier Seiten zum umgebenden Stadtraum.

Arbeiten mit dem Bestand

Was die konstruktive Umsetzung der Entwurfsidee betraf, war der Bestand eindeutig mehr Hilfe denn Hindernis. Es beginnt bereits mit dem statischen Raster, das auf massiven Betonstützen im Abstand von 12 x 12 m beruht, über die Betonrippendecken in verlorener Schalung spannen – vor Ausführung der Einschnitte ca. 6 000 m2 pro Geschoss, und das Ganze bei einer großzügigen Geschosshöhe von 5,30 m. Dazu kommt eine durch die ehemalige Kaufhausnutzung gegebene Belastbarkeit der Geschossdecken von 7,5 kN/m2 – diese Lastreserven konnten für die Aufstockung sowie für die Änderung der statischen Durchlaufsysteme durch die Einschnitte genutzt werden. Für die Büronutzung ließ sich damit eine großzügige Nutzlast von 5,0 kN/m² für die Geschossdecken ansetzen. Zum Herausschneiden der vier Voids mussten aus dem Bestand jeweils komplette Quadranten entfernt werden: an der Süd- und Nordseite jeweils zwei, an Ost- und Westseite jeweils einer. Wobei der Einschnitt nur im Eingangsbereich an der Südseite bis zum Erdgeschoss durchläuft. An den übrigen drei Seiten ist das Erdgeschoss geschlossen (hier sind Gastro- und Einzelhandelsflächen vorgesehen) und der Luftraum beginnt ab den Büroetagen im 1. Obergeschoss. Zusätzliche, kleinere Stützen fangen die neuen Gebäudekanten nun ab und ermöglichten so auch die Ausbildung der Terrassen und Erker. „Die Herausforderungen bei der Ausführung waren enorm“, resümiert Martin Jasper, „die schwarze Wanne im Bestand des Untergeschosses etwa musste während der Bauphase beobachtet werden, da es zu einem Auftrieb durch den Massenverlust beim Herausschneiden der Voids kommen könnte. Die StatikerInnen erarbeiteten ein vorsorgliches Notfallkonzept zur Verfüllung und Stabilisierung mit Sand, was aber erfreulicherweise nicht umgesetzt werden musste.“ Aufgrund der Aufstockung musste für die erhöhten Lasten ein Aussteifungskern im Gebäudemitte ergänzt werden. Zudem wurden die bestehenden Kerne und z. T. Stützen im Erdgeschoss und Untergeschoss sowie die Einzelfundamente ertüchtigt. Die vier ehemaligen Erschließungskerne, in denen die großzügigen Kaufhaustreppen und Aufzüge untergebracht waren, beherbergen jetzt noch die Fluchttreppenhäuser, wurden aber mit zusätzlichen, neuen Funktionen, wie Sanitäranlagen, Elektro- und Dataräumen, sowie sehr atmosphärischen Meetingräumen in den einstigen Aufzugsschächten, belegt. Die Haupterschließung der Büroetagen erfolgt nun über einen neuen, zentral gelegenen Erschließungskern mit einer großzügigen, modernen Aufzugsanlage. Dazu kommen weitere Versorgungsräume, die im Fall einer nachträglichen Büroflächenteilung von allen Seiten aus zugänglich gemacht werden können.

Sommerlicher Wärmeschutz bei der Fassadenplanung

Von außen beeindruckt das Gebäude vor allem durch die äußerst präzise Fassadengestaltung. Mit deren Planung und Umsetzung beauftragte die Bauherrin das Ingenieurbüro Bollinger Grohmann. Das Thema des sommerlichen Wärmeschutzes war bereits in der Wettbewerbsfassung ein wesentliches. „Allerdings war seinerzeit noch eine Teilbedruckung der Glasflächen vorgesehen, die sowohl als gestalterische Komponente als auch hinsichtlich des Wärmeeintrags eine entwurfsbestimmende Rolle spielte“, erinnert sich Daniel Pfanner, Partner bei Bollinger Grohmann und für die Planung der Fassade in der frühen Phase verantwortlich. Tatsächlich wurde diese erste Idee jedoch schon relativ früh im Planungsprozess wieder aufgegeben, da sie die für alle Arbeitsplätze geforderte Durchsicht zu stark eingeschränkt hätte. Ein außenliegender Sonnenschutz stand dem Entwurfskonzept völlig entgegen und kam von daher nicht infrage. So galt es, sich darauf zu konzentrieren, den Wärmeeintrag über das geforderte Verhältnis von transparenter Außenfläche zu Grundfläche in den Griff zu bekommen. „Die enorme Geschosshöhe von 5,30 m bedeutete hier natürlich höhere solare Lasten, die sich durch die enorme Raumtiefe in gewisser Weise aber wieder auffangen ließen“, bewertet Daniel Pfanner die Situation. Anstelle der ursprünglich geplanten Bedruckung setzten die IngenieurInnen nun auf eine hoch selektive Sonnenschutzbeschichtung sowie auf einen Wechsel zwischen transparenten und opaken Elementen. Jedes vierte Fassadenelement wurde komplett in pulverbeschichtetem Aluminium ausgeführt und zusätzlich mit einem mechanischen Lüftungsflügel versehen, der im Brandfall auch als Entrauchungsöffnung dienen kann. Ergänzend wurde auch der innenliegende, automatisch gesteuerte Blendschutz noch in das Sonnenschutzkonzept mit einbezogen. „Mit einer entsprechenden Bedampfung an der Außenseite konnten wir die letzten Prozentpunkte herausholen, um unter den geforderten g-Wert von 20 % zu kommen“, berichtet uns Daniel Pfanner.

Die enorme Präzision der Fassade ist jedoch auch dem gelungenen Zusammenspiel der Beteiligten zu verdanken. Neben den ArchitektInnen und IngenieurInnen leistete hier der Fassadenbauer App einen wesentlichen Beitrag zu der hohen Ausführungsqualität und einem reibungslosen Ablauf. Geplant sind alle Außenfassaden als komplett vorgefertigte Elementfassaden mit Einzelelementen von 1,50 x 5,30 m. Die geschosshohen Elemente wurden über spezielle Konsolen, die die Verbindung zum Altbau herstellten, montiert. Um die vorhandenen Toleranzen aufnehmen zu können, mussten sie in alle drei Richtungen justierbar sein. Auch die aufstehende Erdgeschoss­zone wurde vorgefertigt und präzise eingefügt. Lediglich die Fassadenflächen innerhalb der Voids sind als Pfosten-Riegel-Fassade vor Ort ausgebildet.

Innenraum

Entgegen der ursprünglichen Idee des Start-up-Hubs und einer geplanten Vierteilung der Grundrissflächen für voneinander unabhängige Mieteinheiten, prägen das Innere nun in ers-ter Linie die Nutzungsanforderungen des Hauptmieters Zalando. Die Räume wurden in Kooperation mit Studio Aisslinger konzipiert und gestaltet. Großzügige Open-Office-Flächen für kommunikative Teamarbeit liegen aufgrund der Tageslichtsituation entlang der Fassadenflächen und der Voids und werden im Gebäudeinneren durch diverse Meetingräume in verschiedenen Größen und Formaten ergänzt. Neben den schon erwähnten Mini-Meeting-Räumen in den alten Aufzugsschächten gibt es auch komplette Raum-in-Raum-Systeme mit neuester technischer Ausstattung. Der sogenannte „Living Room“ ist laut Zalando das Herzstück jeder Etage – ein Ort der informellen Begegnung und des Austauschs mit entsprechender Möblierung – durch Profilit-Glas von den umgebenden Büroflächen semitransparent getrennt. Eine Besonderheit stellt das 3. Obergeschoss dar. Hier werden neben der klassischen Büroarbeit auch Shootings für die Website von Zalando gemacht – sodass entsprechende Produktionsboxen und Kleiderkammern das Interior prägen. „Hier erwies sich die Bestandsstruktur ein weiters Mal als echter Glücksfall, denn diese ursprünglich gar nicht vorgesehene Nutzung ließ sich nur aufgrund der hohen Flexibilität der Räume auch nachträglich noch integrieren“, freut sich Martin Jasper. Die konstruktive Struktur des Bestands wurde überall sichtbar belassen und nur mithilfe von Trockeneis händisch von allzu unschöner Kaufhauspatina befreit. Sie stellt somit einen schönen Kontrast zur schicken Büroausstattung und den neuen, an den Innenseiten weiß beschichteten Fassadenprofilen dar. In der Dämmerung wird sie durch eine entsprechende Beleuchtung auch nach außen durch die gläserne Haut hin sichtbar. KR

Baudaten

Objekt: UP! Berlin

Standort: Koppenstraße 8, 10243 Berlin

Typologie: Revitalisierung, Büro, Einzelhandel, Gastronomie

Bauherr: SIGNA / Berlin, Ostbahnhof Immobilien GmbH & Co. KG,

www.signa.de

Nutzer: Zalando SE

Entwurfskonzept und Gestaltung: JASPER ARCHITECTS, Berlin

www.jasperarchitects.com

Architektur und Generalplanung: JASPER ARCHITECTS, Berlin

www.jasperarchitects.com und Gewers Pudewill, Berlin

www.gewers-pudewill.de

Mitarbeiter (Team): Martin Jasper, Jörg Westphal, Henry Pudewill , Georg Gewers, Charly Alazraki, Lene Nettelbeck, Santiago Flägel, Mariangeles Benitez, Isabel Sanchez, Agustin De Longi, Miriam Herwald, Dennis Trutty, Tobias Becker, Astrid Pudszuhn, Sara Staschiok, Simon Lindenberg, Nik Wenzke, Patricio Garcia Damiano, Hanui Sori You, Nabil Rajjoub, Andre Flaskamp, Andrey Yordanov

Bauleitung: Prof. Burkhardt Inge­nieure GmbH, Dresden, www.prof-burkhardt.de

Bauzeit: Juli 2017 – März 2021

Fachplaner

Tragwerksplaner und Fassadentechnik: B+G Ingenieure Bollinger und Grohmann GmbH, Frankfurt a. M.

www.bollinger-grohmann.com

TGA-Planer: Ingenieurgesellschaft Meinhardt Fulst GmbH, Goslar

www.i-mf.de

Lichtplaner: LICHT KUNST LICHT AG, Bonn, www.lichtkunstlicht.com

Innenarchitekt: studio aisslinger GmbH & Co. KG, Berlin, www.aisslinger.de

Bauphysik: Müller-BBM GmbH, München, www.mbbm.com

Brandschutzplaner: hhpberlin Ingenieure für Brandschutz GmbH, Berlin, www.hhpberlin.de

Landschaftsarchitekt: YEWO Landscapes e.U., Wien, www.yewo.at

LEED Zertifizierung: ibak Ingenieurbüro Anke Koch GmbH, Hamburg

www.ibak-ankekoch.com

Projektdaten

Grundstücksgröße: 8 250 m²

Grundflächenzahl: 0,75

Geschossflächenzahl: 6,30

Nutzfläche gesamt: 55 400 m²

Nutzfläche: 47 300 m²

Technikfläche: 3 300 m²

Verkehrsfläche: 4 800 m²

Brutto-Grundfläche: 62 700 m²

Brutto-Rauminhalt: 318 200 m³

Baukosten (nach DIN 276)

KG 200 (brutto): ca. 2 Mio. €

KG 300 (brutto): ca. 67 Mio. €

KG 400 (brutto): ca. 38 Mio. €

KG 500 (brutto): ca. 2 Mio. €

Gesamt brutto: 100 Mio. €

Hauptnutzfläche: ~2 360 €/m² (brutto)

(HNF ~ 45 500 m²)

Brutto-Rauminhalt 318 €/m³ (brutto)

Energiebedarf

Primärenergiebedarf: 102 kWh/m²a nach EnEV 2014

Endenergiebedarf: 109 kWh/m²a nach EnEV 2014

Jahresheizwärmebedarf: 67 kWh/m²a nach PHPP/EnEV 2014

Gebäudehülle

U-Wert Fassadenpaneel = 0,70 W/(m²K)

U-Wert Bodenplatte = 2,00 W/(m²K)

U-Wert Dach = 0,19 W/(m²K)

U-Wert Terrasse = 0,17 W/(m²K)

Uw-Wert Fenster = 1,30 W/(m²K)

Ug-Wert Verglasung = 1,00 W/(m²K)

Ug-total (mit Sonnenschutz) = 0,75 W/(m²K)

Luftwechselrate n50 = 45 m³/h/Person, bei Belegungsdichte 13,5m² / Person (Open Space)

Hersteller

Böden: nora systems GmbH,

www.nora.com

Elementfassade, Pfosten-Riegel Fassade: Produktion Rupert App GmbH & Co., www.app.de

Fenster: Eckelt Glas GmbH,

www.eckelt.at

Gebäudeautomation: Siemens, www.siemens.de

Trockenbau/Raum im Raum System: Knauf, www.knauf.de

Decken, Böden, Innenverkleidung Lobby: Lindner,

www.lindner-group.com

Sonnenschutz/Blendschutz: Warema Renkhoff SE, www.warema.de

Türen, Tore: Hörmann KG,

www.hoermann.de

Beleuchtung: Trilux GmbH & Co. KG, www.trilux.de

Profilbauglaswand: Lamberts GmbH & Co. KG, www.lamberts.de

Software: Rhino, Revit, AutoDesk, MS-Office

Das alte Warenhaus am Ostbahnhof ist uns als große Baumasse im Stadtraum von Berlin noch sehr gut in Erinnerung. Das Volumen ist in den Konturen weiterhin vorhanden, doch neue Einschnitte lösen es in vier Teilblöcke auf. Das Gebäude öffnet sich in diesen V-förmigen Ausnehmungen zur Stadt, hier dringt Licht für die neuen Büros nach innen, gleichzeitig entstehen spannende Ausblicke nach draußen. Die Innenansichten der Fassade im Kontrast mit der Rohbausubstanz haben uns bei diesem Projekt besonders gefallen.«

DBZ HeftpartnerInnen Schellhorn & Heese, Michendorf

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