Immobilien mit Köpfchen

Smart und nachhaltig

Ob The Ship, cube berlin, Hammerbrooklyn, SpringPark Valley oder Quartier Heidestraße: ­Innovative Bürogebäude und Quartiere in ganz Deutschland setzen auf die Möglichkeiten der Digitalisierung. In Zukunft müssen immer mehr Immobilien dazu übergehen, intelligent zu werden – und damit ebenso wirtschaftliche wie nachhaltige Potentiale für Nutzer, Bestandshalter, Investoren und nicht zuletzt für die Umwelt erschließen, in der wir leben.

Keiner im Raum? Licht aus, auch die Reinigung am Abend kann entfallen. Mitarbeitertreffen in großer Runde? Lüftungsanlage hochfahren. Wo andernorts der Mensch mitdenken und Hand anlegen muss, agieren digitalisierte Bürogebäude im Idealfall absolut selbstständig. Schließlich handelt es sich bei dem auf den Bedarf des Kunden angepassten „Customized Smart Building“ um eine Immobilie mit Köpfchen: Über eine Art zentrales Gehirn lernt es von seinen Nutzern und passt sich deren Bedürfnissen individuell an. Künstliche Intelligenz (KI), das sogenannte „Brain“, verknüpft unter höchsten IT-Sicherheitsstandards alle technischen Anlagen, Sensoren sowie Planungs-, Betriebs- und Nutzerdaten intelligent miteinander und steuert so die Prozesse im Gebäude in optimaler Weise.

Dabei bildet sich das „Gehirn“ ständig weiter. Es lernt aus den Daten des Betriebs, der Nutzer und der Umwelt und formuliert daraus Verbesserungsvorschläge. Es erkennt einen Reparaturbedarf selbständig, im Idealfall schon beim Verschleiß ohne Ausfall, informiert den Service-Mitarbeiter und navigiert ihn mit genau definierten Zugangskontrollen zur entsprechenden Anlage. Werden Flächen beispielsweise nicht genutzt, nimmt das System dies wahr und schaltet die Anlagen in diesen Bereichen – Heizung, Kühlung, Lüftung oder Licht – gezielt ab. Ein sinnvoll aufgebautes Tracking mittels Sensoren macht darüber hinaus die zurückgelegten Wege von Personen in den Gebäuden transparent. Das hilft, Arbeitsabläufe immer besser zu verstehen, deren Effizienz zu erhöhen und auch die Arbeitswelten an die echten Bedürfnisse der Nutzer anzupassen. Mit Hilfe von Apps können die Mieter der klugen Immobilien auch das Raumklima, Zugangskontrollen, Paketstationen und vieles mehr selbst steuern.

Der Mensch als Vorbild für Gebäude und für ganze Städte

Im Fokus der mit KI ausgestatteten Immobilien stehen also stets der Nutzer und seine Bedürfnisse. Und auch bei der digitalen Konzeption ist der Mensch das Vorbild: Während die Sensoren den Sinnesorganen entsprechen, ist die Kl-fähige Systemplattform das Gehirn. Die Sensoren können sogar Teil eines intelligenten Netzwerks sein, das ganze Stadtviertel umfassen kann. So werden in den Smart Cities Franklin Mannheim oder dem Quartier Heidestraße in Berlin mittlerweile nicht nur die Prozesse innerhalb eines Gebäudes aufeinander abgestimmt, sondern es können auch die Energie- und Wasserversorgung, der ÖPNV oder bisweilen sogar Freizeitangebote berücksichtigt werden.

Bestandsgebäude digitalisieren

Nicht nur Neubauten profitieren von den digitalen Technologien. Auch ein Großteil der Bestandsbauten lässt sich zu intelligenten Gebäuden entwickeln. Zur Analyse des möglichen Digitalisierungsgrades für ein Objekt wird ein Digital Ready Pre-Check durchgeführt und es werden die Voraussetzungen für die Integration von Digitalisierungsbausteinen bewertet. Im Anschluss werden Konnektivität, Cyber Security und IT-Topologien untersucht. Die erfassten Kriterien werden analysiert und Empfehlungen ausgesprochen, bevor es an die Kommissionierung und Supervision der Konstruktion geht.

Hemmschwellen: die Angst vor Datenverlust & Co

Aktuell betragen die Kosten für eine intelligente Immobilie rund plus/minus 5 % der Gesamtinves­tition. Das scheint überschaubar. Woran liegt es dann, dass so manche Bauherren, Unternehmen und Planer zögern, digitalisierte Bauvorhaben zu realisieren und sich in die neuen Technologien einzuarbeiten? Es sind für viele die technischen Herausforderungen und die Sorgen um eine zeitaufwendige Umsetzung. Ebenso befürchtet werden Datenverlust und -missbrauch, Kompatibilitätsprobleme zwischen unterschiedlichen Softwarelösungen, das Fehlen von Fachkräften sowie Schwierigkeiten beim Informationsaustausch mit anderen Projektbeteiligten. Richtig ist: Natürlich verändert ein digitalisiertes Gebäude die Anforderungen an die IT-Sicherheit, an Mitarbeitende und an den Betrieb.

Sicherheit ist oberste Priorität

Sicherheit und Kompatibilität sind somit ein Muss jedes digitalisierten Gebäudes. Eine ausgiebige Testphase im Vorfeld der Inbetriebnahme aller smarten Technologien gehört daher zu jedem
Cus
tomized Smart Building von Drees & Sommer. So nehmen Digitalisierungsexperten im Demozentrum des Clusters Smart Logistik auf dem Campus der RWTH Aachen nicht nur die Kompatibilität der Produkte für intelligente Gebäude unter die Lupe, sondern auch den Aspekt der sogenannten Cyber Security – gerade auch im Hinblick auf Hackerangriffe.

Neue Geschäftsmodelle durch innovative Immobilien

Von einer intelligenten Immobilie profitieren die Nutzer, das Facility-, das Property- sowie das Asset-Management. Denn die KI hilft dabei, Immobilien besser zu verstehen. Dies wird immer stärker zur Entwicklung neuer Geschäftsmodelle, Produkte und Dienstleistungen führen. Als Grundlage für den Aufbau einer Immobilienplattform verspricht ein sinnvoll digitalisiertes Gebäude also langfristig höhere Renditen: Betreiber von Immobilien können Büro- oder Parkflächen, die abends nicht mehr von Mitarbeitern genutzt werden, zusätzlich vermieten. Mieter, die Management Cockpits und damit Kennzahlen zur Verfügung gestellt bekommen, können ihre Flächennutzung optimieren.

Künftige Geschäftsmodelle, Produkte und Dienstleistungen müssen sich aber nicht nur an ihrem wirtschaftlichen Erfolg messen lassen, sondern vor allem auch daran, welche Antworten sie unserer Umwelt geben.

Der Abriss wird zur Rohstoffquelle

Insgesamt müssen digitale Lösungen und Nachhaltigkeit beim Planen und Bauen Hand in Hand gehen. Ökologie und Umweltaspekte müssen von Anfang an Berücksichtigung finden und Abrissmaterial muss zum Rohstoff werden. So lautet die Maxime des ­Cradle to Cradle-Ansatzes für den Bausektor, den Drees & Sommer mit seinem Tochterunternehmen, dem Hamburger Umweltberatungsinstitut EPEA,
vorantreibt. Für die Real Estate-Branche wird diese Forderung mit digitalen Planungsmethoden wie Building Information Modeling künftig einfacher und wirtschaftlicher möglich. Denn das BIM-Modell enthält genaue Daten über die eingesetzten Materialien und Baustoffe, um sie nach Abriss in gleichbleibender Qualität für neue Immobilien wiederzuverwenden. Natürlich gilt es, solche Zukunftsthemen im Bauwesen selbst auszuprobieren und anzuwenden.

Drees & Sommer berät Kunden, wie sie Gebäude digital, flexibel und effizient planen, bauen und intelligent betreiben und dabei streng auf Umweltfreundlichkeit achten. Was sich bewährt und wirtschaftlich rechnet, beweist das Unternehmen am besten, indem es das vormacht.

Grünes und digitales Vorzeigeobjekt für den Eigenbedarf

Nach einem ersten digitalen Pilot 2018 auf rund 2 000 m² in einem Bestands­objekt, dem sogenannten DS-HUB, erstellt Drees & Sommer am Hauptsitz in Stuttgart-Vaihingen nun für sich selbst ein weiteres Verwaltungsgebäude, das allen modernen Anforderungen für Umweltfreundlichkeit und Digitalisierung gerecht wird. Nach seiner Fertigstellung im Herbst 2021 soll der als OWP 12 bezeichnete, vierstöckige Neubau mit 7 000 m² Bruttogrundfläche Platz bieten für 200 Mitarbeiter, einen großen Konferenzbereich, Terrasse, Cafeteria und eine Kantine für bis zu 1 000 Kollegen. Nicht zuletzt soll das auf 22 Mio. € Inves­titionskosten kalkulierte Gebäude auch als Demonstrationsobjekt für potentielle Bauinteressenten dienen, die daran lernen können, was intelligente Architektur der Zukunft kann und ist.

OWP 12: Plusenergiehaus, bei dem Cradle to Cradle Anwendung findet

Eine neu entwickelte, hochdämmende Fassadenkonstruktion, Photovoltaikanlagen auf dem Dach und an der Südfassade, Erdwärme über Geothermie-Bohrungen sowie eine begrünte Nordfassade sorgen in dem Plusenergiehaus dafür, dass dieses im Betrieb mehr Energie erzeugen wird, als es verbraucht.

Um den Ressourcenverbrauch nachhaltig und das Abfallaufkommen möglichst gering zu halten, wendet Drees & Sommer bei dem eigenen Neubau zudem in weiten Teilen das Cradle to Cradle-Prinzip an. Detaillierte Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialien und deren chemische Beschaffenheit gibt ein bereits vor Baubeginn erstellter Materialausweis. Wo es möglich ist, kommen darüber hinaus industriell vorgefertigte, modularisierte Bauteile zum Einsatz.

Digitale Technologien erleichtern das Bauen und entlasten die Mitarbeiter

Geplant und gebaut wird mit digitalen Methoden wie BIM und Lean Construction Management für schlanke Bauprozesse. Das dreidimensionale Abbild enthält damit nicht nur diverse Daten, wie etwa zu Material, Kosten oder Brandschutz. Auch Bau-, Montage- oder Terminabläufe werden damit virtuell durchgespielt. So lassen sich Widersprüche bei Planung oder Bauausführung frühzeitig feststellen und im Vorfeld zu geringen Kosten beheben.

Vorzeigbar wird auch der Einsatz der geplanten digitalen Technologien sein, die eine Entlastungsfunktion für die Mitarbeiter, Kunden oder Dienstleister im späteren Betrieb des Gebäudes darstellen. Mit Hilfe von Apps können beispielsweise Zugangsberechtigungen vergeben werden, die Buchung von Konferenzräumen oder die Stellplatzbelegung erfolgen und Einstellungen von Heizung, Kühlung, Lüftung oder Licht individuell und automatisiert an den jeweiligen Büronutzer angepasst werden.

Intelligenten Gebäuden gehört die Zukunft

Derzeit bahnen sich radikale Veränderungen in der Bau- und Immobilienbranche ihren Weg. In digitalen, vernetzten Zeiten, in denen zeitgleich das Umweltbewusstsein in der Bevölkerung rasant steigt, gehört intelligenten und nachhaltigen Gebäuden die Zukunft. Klimawandel, CO2-Anstieg und die zunehmende Umweltverschmutzung verlangen nach innovativen Konzepten. Dafür macht sich Drees & Sommer in Kooperationen mit Forschung, Start-ups, Kunden und Geschäftspartnern stark – und schafft damit ein gutes Fundament, um unseren Planeten auch für unsere Enkel als lebenswertes Zuhause zu erhalten.

The Ship in Köln shipcologne.com

Der Rohbau des sechs- und siebengeschossigen Gebäudes war im Mai 2019 abgeschlossen. Derzeit erfolgt der Innenausbau und die Umsetzung des anspruchsvollen Digitalisierungskonzepts. Es entsteht Raum für ca. 500 Arbeitsplätze auf über 13 000 m² Bruttogrundfläche. Neben weiteren innovativen Unternehmen werden die rund 300 Mitarbeiter von dem Bauherren Fond Of sowie das xdeck, ein von den Gründern ins Leben gerufener Start-up Accelerator, in das Gebäude einziehen. Die Fertigstellung ist für das erste Quartal 2020 geplant.

Partner für die technische Gebäudeausstattung und Digitalisierung ist das Planungs- und Beratungsunternehmen Drees & Sommer.↓

cube berlin www.cube-berlin.de

Die Errichtung des von CA Immo entwickelten und von 3XN Architekten, Kopenhagen, entworfenen cube berlin startete Anfang 2017. Von außen wirkt das nach vier Seiten orientierte Gebäude vor dem Berliner Hauptbahnhof wie eine abstrakte moderne Skulptur. Das Bürogebäude verfügt über etwa 17 000 m² vermietbare Nutzfläche.

Die Mietflächen sind flexibel ausbaubar und lassen alle modernen Büroformen zu. Experten von Drees & Sommer unterstützen CA Immo bei der Umsetzung des ganzheitlichen Digitalisierungskonzepts des Gebäudes und begleiten das Projekt zudem mit Generalfachplanungsleistungen wie Fassadentechnik, Energiedesign und Green-Building-Zertifizierung.

CA Immo realisiert den cube berlin als Smart Commercial Building. Ziel dabei ist es auf der einen Seite, die Bedürfnisse und Prozesse der Mieter und deren Mitarbeiter durch intelligente Technologien optimal zu unterstützen. Auf der anderen Seite sollen alle technischen Systeme in einer mit dem Prop Tech entwickelten künstlichen Intelligenz (dem sogenannten „brain“) vernetzt werden und der Einsatz von Sensoren den Betrieb des Gebäudes optimieren. Für die Mieter erfolgt die komplette „Bedienung“ des cube berlin über eine mit Thing-It konzipierte App. Dazu gehören u. a. die Steuerung des Raumklimas, die Zugangskontrollen, aber auch alle Services, wie eine Paketstation oder optionale Komponenten wie Raumbuchungen oder Hot Desking.↓

Hammerbrooklyn hammerbrooklyn.hamburg

Direkt am alten Holzhafen, zwischen Hamburger Hauptbahnhof und Hafencity, entsteht Deutschlands größtes privatwirtschaftliches Digitalprojekt, ein Vorreiter in Sachen digitaler Transformation und Innovation. Hier vernetzen sich Unternehmen, Start-ups und kluge Köpfe aus aller Welt, um zusammen zu arbeiten und zu forschen. Das erste Hammerbrooklyn-Gebäude, das DigitalPavillon, eröffnet 2020. Das 7 500 m² große Upcycling-Projekt des ehemaligen US-Pavillons der EXPO 2015 wird das Herzstück des neuen Hamburger Digitalstadtteils. Drees & Sommer berät im Projekt zur Digitalisierung und unterstützt mit Projektsteuerung.↓

Quartier Heidestraße quartier-heidestrasse.com

Als aktuell größtes Entwicklungsprojekt Berlins ist das Quartier Heidestraße mit 85 000 m² Grundstücksfläche doppelt so groß wie der Potsdamer Platz: Inmitten der Europacity entwickelt sich dort nach der Berliner Kiez-Kultur eine bunte Mischung an Wohn- und Bürogebäuden, Gewerbeflächen, öffentlichen Straßen und Plätzen. Das größte zusammenhängende Teilprojekt der Europacity bietet Platz für Gewerbe und Einzelhandel. Außerdem entstehen 1 000 Wohnungen, ein Viertel davon ist mietpreisgebundener Wohnungsbau.

Drees & Sommer arbeitet seit 2014 mit der Taurecon Real Estate Consulting GmbH zusammen. Gemeinsames Ziel ist es, einen lebendigen und zukunftsfähigen Kiez zu schaffen, der den Nutzern über Wohnungen und Büroräume hinweg ganze Lebenswelten bietet. Zu den Leistungen von Drees & Sommer im Rahmen der acht Teilprojekte zählen u. a. Projektmanagement, Digitalisierungs-, Innovations- und Energieberatung, Generalfach- und Logistikplanung, ein Mobilitätskonzept sowie die Nachhaltigkeitszertifizierung nach DGNB. Außerdem zeichnet Drees & Sommer für die Überarbei­tung des Bebauungsplans, die Entwicklung und Steuerung der lokalen Infrastruktur, die Durchführung von Architekturwettbewerben und die Vermarktung der Immobilien mitverantwortlich.

Springpark Valley https://springparkvalley.com

Die CESA Spring Park GmbH entwickelt in Bad Vilbel, in der Metropolregion Frankfurt-Rhein-Main, auf einer Grundstücksfläche von 90.000 qm und mit 241.800 qm Bruttogeschossfläche das SpringPark VALLEY, Europas größtes Innovationsquartier. In einem einzigartigen Umfeld zum Arbeiten, Wohnen und Leben werden 6.500 Akteure neue Technologien und Geschäftsmodelle entwickeln. Diese finden in den sieben fantasievoll gestalteten Work-DOMES unterschiedliche Raumkonzepte, die genau ihre Bedürfnisse erfüllen. Das Quartier vereint intelligent vernetzte Gebäude und technische Features mit einem nachhaltigen Smart-City-Konzept. Das geplante Investitionsvolumen beträgt 800 Mio. Euro.

Ziel ist es, mit dem SpringPark VALLEY ein Quartier zu schaffen, das einer veränderten Arbeitswelt entspricht. Das SpringPark VALLEY bietet ein visionäres Umfeld, in dem innovative Köpfe aus Entwicklungs- und Forschungsabteilungen von großen und von mittelständischen Unternehmen gemeinsam mit Wissensträgern aus Universitäten und Start-ups Ideen für Technologien und Geschäftsmodelle bis zur Marktreife entwickeln können.

In den sieben unterschiedlich gestalteten Gebäuden, den Work DOMES, stehen an 24 Stunden und sieben Tagen in der Woche innovative Raumkonzepte zur Verfügung. Die Nutzer finden immer genau den Raum, der ihre Bedürfnisse erfüllt und sie bei den jeweiligen Aufgabenstellungen unterstützt und motiviert. Alle Gebäude sind miteinander vernetzt, sodass Daten von überall aus abrufbar sind. Begegnungs- und Kommunikationszonen innerhalb des Quartiers fördern den Austausch untereinander.

Visualisierungen: https://springparkvalley.com/wp-content/uploads/2019/10/SpringPark_VALLEY_Bilderpaket_10-2019.zip↓

OWP 12 – Obere Waldplätze 12 von Drees & Sommer

www.dreso.com

Das Bürogebäude OWP 12 am Firmensitz von Drees & Sommer in Stuttgart-Vaihingen soll im Herbst 2021 fertiggestellt sein und rund 200 Mitarbeitern Arbeitsplätze bieten. Die Investitionskosten für das vierstöckige Plusenergiehaus werden sich auf etwa 22 Mio. Euro belaufen. Der 20 m hohe und 70 m lange Neubau bietet auf einer Bruttogrundfläche von rund 7 000 m² einen großen Konferenz­bereich, eine Terrasse, eine Cafeteria und eine Kantine für bis zu 1 000 Mitarbeiter. Die Architektur stammt von SCD Architekten Ingenieure GmbH aus Stuttgart. Um den Ressourcenverbrauch nachhaltig und das Abfallaufkommen möglichst gering zu halten, wenden die Drees & Sommer-Experten in weiten Teilen das sogenannte Cradle-to-Cradle-Prinzip an. Geplant und gebaut wird mit digitalen Methoden wie Building Information Modeling (BIM) und Lean Construction Management für schlanke Bauprozesse. Vorzeigbar wird auch der Einsatz der geplanten digitalen Technologien sein. ↓

Innovation Hubs von Drees & Sommer

www.dreso.com

Im Headquarter Stuttgart befindet sich das Gebäude DS HUB, vormals eine Buchbinderei, nun modernisiert mit Co-Working-Space, in das auch der Vorstand von Drees & Sommer eingezogen ist. Auf rund 2 000 m² werden vor allem digitale Geschäftsmodelle erforscht. Drees & Sommer kooperiert dafür derzeit mit zahlreichen Start-ups.

Auch in Aachen ist eines der Innovations­labore von Drees & Sommer angesiedelt. Auf dem Campus der RWTH Aachen hat sich deutschlandweit ein einzigartiger Treffpunkt von Wirtschaft, Wissenschaft und jungen Unternehmensgründern rund um smarte Gewerbegebäude etabliert. Drees & Sommer entwickelt hier mit Industrie- und Forschungspartnern unter anderem intelligente Gebäude und testet auch IT-Sicherheitsfragen ausgiebig.

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