Das Minimalprojekt der GWG München

„Probieren, was geht" Minimalprojekt, GWG München

Die GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH erprobt zurzeit an einem Modellprojekt die Möglichkeiten, Kosten im Wohnungsbau zu reduzieren. Gemeinsam mit Architekten, Energieplanern, Tragwerksplanern und Landschaftsarchitekten entsteht im Stadtteil Sendling-Westpark das sogenannte Minimalprojekt: ein Gebäude, das alle technischen und strukturellen Standards, Richt­linien und Vorschriften hinterfragt.

Da die GWG München kontinuierlich baut – ca. 400 Wohnungen im Jahr – und deshalb über umfassende Erfahrungen und Kenntnisse verfügt, entstand die Absicht, ein Projekt modellhaft zu entwickeln, bei dem alle Register zur Kosteneinsparung gezogen werden können. In einem abteilungsübergreifenden Projektteam wurden mit dem beauftragten Architekturbüro Franke Rössel Rieger Architekten Zielvorstellungen für ein konkretes Projekt festgelegt: Durch eine deutliche Reduzierung der Bauwerkskosten sollte eine Kaltmiete unter 10 €/m² erreicht werden. Dabei durften bzw. sollten alle Standards hinterfragt und kritisch bewertet werden.

Das erreichte Ergebnis hat überrascht: Rund 300 €/m² Wohnfläche konnten in den Kostengruppe 300 und 400 nach DIN 276 eingespart werden für insgesamt 80 1- bis 4-Zimmer-Wohnungen. Die wichtigsten Faktoren dabei:
– zwei gleiche, einfach strukturierte Baukörper
– durch alle Geschosse gleiche Grundrisse
– einfache, durchgängige Konstruktion ohne Verzüge oder Versätze
– glatte Fassaden, einheitliche Fenster, Balkone mit Rohbau verbinden

Sanitär/Heizungs-Installation:

– vereinfachtes Heizungssystem mit senkrecht durchgeführten
Heizleitungen ohne Versätze
– pro Wohnung ein Sanitär-Strang für Bad und Küche

Elektro-Installation:

– elektrischer Zähleranschluss in der Wohnung, dadurch
Einsparung an Zuleitungen
– eine Zuleitung für alle Wohnungen im Treppenhaus
– Elektroinstallation innerhalb der Wohnungen auf der Wand
in einer Installationsleiste

Barrierefreiheit:

– nur im Erdgeschoss sind die Wohnungen vollständig barrierefrei
– barrierefreier Zugang für 64 von 80 Wohnungen
– nur ein Aufzug pro Gebäude
– minimierte Verkehrsflächen
– die Wohnungen sind nach dem Prinzip „ready“ gestaltet: Das

„ready“-Konzept zielt auf möglichst wenige, absolut notwendige Maßnahmen, die verhältnismäßig effizient realisierbar sind.

Wärmeschutz:

– Die Konstruktion erfüllt die EnEV 2014 und unterschreitet

insgesamt den gesetzlichen Standard (rechnerisch ca. KfW

Effizienzhaus 80)

Schallschutz:

– der Luftschall der Wohnungstrennwände unterschreitet die

Anforderungen an den erhöhten Schallschutz um 1 dB

Freiflächen:

– keine Feuerwehrzufahrten auf dem Grundstück

Das Projekt ist derzeit im Bau. Die bisherigen Ausschreibungs-
und Vergabeergebnisse lassen erwarten, dass das Projekt mit rund 1 400 €/m² Wohnfläche (KG 300 und 400) erstellt werden kann.

Eine zusätzliche Kostenersparnis wurde dadurch erzielt, dass die Stadt München gestattete, für dieses Projekt ein entsprechendes
Mobilitätskonzept und über das gesamte (GWG)-Quartier einen
reduzierten Stellplatzschlüssel anzuwenden. Somit konnte auf den Bau einer Tiefgarage verzichtet werden.

Als besonders erfolgreich hat sich die veränderte Zusammenarbeit aller Projektbeteiligten erwiesen. Die gemeinsame Vereinbarung und Verpflichtung zur Zielerreichung hat eine konsequente Projektentwicklung bewirkt. Das Ergebnis hat auch die zuständigen Stellen der Landeshauptstadt München überzeugt, so dass die Genehmigung sehr zügig erfolgte.

Die GWG München plant bereits die Fortsetzung dieses Projekts an anderer Stelle in einem noch größeren Umfang.

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