LernprojektWaldsassener Straße, Berlin

Ökonomie, Ökologie, Architektur, Soziales: Die Wohnungsbaugesellschaft degewo hat mit dem Neubau Waldsassener Straße in Berlin ein Modellprojekt gebaut, an dem sich für zukünftige Projekte Parameter ableiten lassen, die für den kostengünstigen Wohnungsbau essentiell sind.

Im Süden von Berlin, 40 Minuten mit der S-Bahn vom Hauptbahnhof entfernt, liegt der Stadtteil Marienfelde. Seit 2011 heißt die Großwohnsiedlung Marienfelde von Architekt Hans Bandel Mariengrün. In Mariengrün saniert degewo seit fünf Jahren ca. 2 410 Wohnungen, jetzt zum ersten Mal mit einem anderen Verständnis: Die Sanierungen sollen die Mieter und deren Wünsche im besonderen Maß berücksichtigen. Bis heute hat degewo in das Quartier ca. 105 Mio. € investiert. Darunter sind nicht nur Sanierungen. An der Waldsassener Straße baute degewo nach ihren eigenen Entwürfen von März 2013 bis Mai 2014 einen Neubau.

Ein halbes Jahr plante degewo mit dem eigenen Planungsbüro bauWerk den Neubau. Analysen von kostengünstigen, ästhetischen Wohngebäuden gingen dem Bau voraus. Daraus leitete Kristina Jahn, Vorstandsmitglied von degewo, gemeinsam mit ihrem Team Parameter ab: vier Kriterien der Nachhaltigkeit. Diese beschreiben den Standard für zukünftige Bauten von degewo und sind nun auch Teil eines weiterführenden fünf Punkte-Plans.

Auf dieser Grundlage schlug Christoph Rasche, Architekt und Standortentwickler im Planungsbüro bauWerk, Varianten vor. Einen kompakten, nicht unterkellerten Baukörper und Einzelgebäude. Die Zeile war ebenso der Favorit des Stadtentwicklungsamt wie der Wohnungsgesellschaft. Für die Architekten gab es, abgesehen von der besseren städtebaulichen Einbindung der Zeile in das Quartier, ökonomische Faktoren, die eine Zeile kostengünstiger macht. „Das A/V-Verhältnis ist bei einer Zeile wesentlich besser. Da wir kostengünstig bauen wollten, fiel die Entscheidung auf die Zeile“, sagt Architekt Rasche.

Das Grundstück an der Waldsassener Straße gehörte bereits der degewo, weswegen schnell beschlossen wurde, den Neubau als Lernmodell für zukünftige Projekte zu begreifen. „Machen, genau Hinschauen, daraus Lernen“, so beschreibt Kristina Jahn die Herangehensweise an die Planung der Waldsassener Straße.

Die Nutzung der Wohnung ist der Nutzwert der Bewohner

Während des Planungsprozesses wurden die einzelnen Schritte immer wieder überprüft und dabei mit den Bedürfnissen der Bewohner abgestimmt. Es war keine direkte Partizipation, jedoch eine Bedarfs­analyse, die den Nutzwert der Wohnungen deutlich werden ließ. So war den Bewohnern die Abstellfläche in ihren Wohnungen wichtig. „Bewohner denken ihre Wohnung von innen heraus. Wichtig war uns, mit den Grundrissen beispielsweise Fragen nach den Abstellflächen zu beantworten“, sagt Jahn. Die Bedarfsanalyse des Kundenzentrums von degewo zeigte des Weiteren, dass 1-, 2- und 3-Zimmer-Wohnungen im Quartier fehlten.

Die 1- bis 5-Zimmer-Wohnungen der Waldsassener Straße sind in Ost-West-Richtung durchgesteckt. 52 barrierearme Wohnungen verteilen sich auf drei Dreispänner, die jeweils über einen Aufzug erschlossen werden. Das fünf- bzw. sechsgeschossige Gebäude hat eine streng rhythmisierte Fassade. Die Versorgungsleitungen der Wohnungen sind gebündelt und auf ein Minimum reduziert. Standard-Produkte senken die Kosten erheblich, ebenso das kompakte Volumen. Jede der 32 bis 112 m² großen Wohnungen verfügt über genügend Abstellfläche. Alle haben einen Balkon, die Wohnungen im Erdgeschoss sogar einen direkten Zugang zu einem kleinen Vorgarten.

Ökonomischer Gedanke

Die Konstruktion ist konventionell. „In der funktionalen Leistungsbeschreibung haben wir den Bau in Massivbauweise ausgeschrieben“, sagt Rasche. „Wir haben dem GU mit den Grundrissen eine Vorlage zur Ausführung geboten. Weitere Angaben haben wir nicht gemacht.“ Mit diesen Angaben hatten die Planer mit einer Optimierung des Entwurfs seitens des GU gerechnet. „Der Entwurf ist jedoch nahezu eins zu eins übernommen worden“, ist Rasche überrascht. Von der Optimierung des Entwurfs hatten sich die Planer einen eigenen Lernerfolg erhofft.

Die Hülle ist nun aus Kalksandstein, gedämmt mit einem Wärmedämm-Verbundsys­tem. In Folgeprojekten geht der Bauherr einen anderen Weg. Mit monolithischen Hochleistungsziegeln, die keiner zusätzlichen Dämmung bedürfen, wird so geplant, dass nicht mehr zugeschnitten werden muss, um die Kosten zu senken. Architektur unterwirft sich den Vorgaben der Industrie.

Gefördert ist das Projekt nicht und schafft dennoch Wohnraum mit Mieten von durchschnittlich 8,50 €/m², die günstigste liegt bei
7 €/m². Das erreichen die Planer, indem sie das Grundstück gut ausnutzen, funktionale Grundrisse planen, die Anzahl der Aufzüge bzw. Erschließungskerne hinterfragen und das A/V-Verhältnis kritisch bewerten. „Wir haben aus den Sanierungen der vergangenen Jahre gelernt“, sagt Kristina Jahn. „Jedoch brauchen wir den Austausch mit anderen Disziplinen.“ Daraus entstand die Idee der Wohnungsgesellschaft, selbst als Architekt und Planer aufzutreten. „Unsere Lernkurve an dem Projekt Waldsassener Straße war groß“, beschreibt Jahn die aus dem Projekt gezogenen Schlüsse, die sie gemeinsam mit dem Team weiterentwickelt.

Langfristiges Denken und intelligente Ansätze

Doch zunächst wurde die Waldsassener Straße auf Kosten und Nutzen untersucht. Ergebnis war, dass planerische Leistungen in einem Zusammenschluss günstiger zu erbringen sind: Kräfte werden gebündelt, Planungszeiten um bis zu fünf Monate je Neubau verkürzt, starre Abläufe durch Teamarbeit und Wissenstransfer ersetzt. Daraufhin gründete degewo ihr eigenes Planungsbüro. 38 Architekten und Bauingenieure arbeiten nun in einem eigenen Büro, bauWerk, mit ausgewählten Architekturbüros, werkPlaner, zusammen. Des Weiteren will degewo mit vorgefertigten und standardisierten Bauelementen sowie minimierten Verkehrsflächen die Baukosten weiter senken. „Schnellere Planungsabläufe und neue Grundsätze für intelligentes Planen und Bauen führen zu geringeren Baukosten – und damit auch zu niedrigeren Neubaumieten“, sagt Jahn. Bereits drei Projekte sind in der Gemeinschaft degewo geplant worden und nun in der Vergabe. Wie sich die Synergien der Gemeinschaft weiter optimieren und nutzen lassen (s. unten Infokasten), daran arbeiten alle Beteiligten. S.C.

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Ausgabe 06/2014

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