Wohnen in Bürohochhausscheibe

Léopold Views, Brüssel/BE

Mit der Konversion eines Bürohochhauses in 201 Wohneinheiten haben architectesassoc+ aus Brüssel sehr anschaulich bewiesen, dass die Umwandlung des Bestehenden in etwas Gegenwärtiges eine Bauaufgabe mit Zukunft ist. In Brüssel wurde zudem wieder einmal bestätigt, dass jeder Neubau strukturell und konzeptionell so gut entworfen sein sollte, dass er für vielfältige Weiternutzungen Verwendung finden kann.

Der im Nordosten Brüssels, an der Avenue de Gèneve, gelegene und ursprünglich ca. 18,5 m breite und 85,5 m lange Büroriegel aus den 1970er-Jahren liegt eingekeilt zwischen einer im Westen verlaufenden mehrspurigen Zubringerstraße und dem ruhigen Stadtteil Evere im Osten. In unmittelbarer Nähe von NATO-Einrichtungen und Hauptsitzen internationaler Unternehmen, zentral zwischen Brüsseler National-Flughafen und vielen EU-Institutionen gelegen, war die Lage für Investoren strategisch günstig.

Und auch die PlanerInnen fanden für eine Umnutzung generell günstige Voraussetzungen vor: eine konsistente Struktur aus Balken und Stützen in einem regelmäßigen Raster (ca. 5 m), das eine vertikale Tragwerksymmetrie orthogonal zur Fassade ausbildet; lediglich die Stützenreihe auf der zentralen Achse des Gebäudes, der zentrale Erschließungskern sowie vier vertikale Technikschächte an den Stirnseiten durchbrechen das ansonsten sehr einfache Raster.

Neben der Einfachheit der Konstruktion kam der Umnutzung auch die überall gegebene lichte Raumhöhe von 3,20 m entgegen. Einzig die weit spannende (ca. 5 x 8 m) und mit 22 cm filigrane Deckenstärke machte Sorge, die nach positiven Stabilitäts-/Tragtests mit befüllten Wasserbecken aufgelöst werden konnte. Die Bestandsfassade aus rotem Architekturbeton – vorgefertigte Betonelemente und auf dem Sockel aufgesetzte Elemente – konnte einfach und schrittweise entfernt werden. Das alles gab den Ausschlag für den Erhalt der Bestandsstruktur, von der Minimierung des CO2-Impact durch Abbruch noch gar nicht zu reden. Die komplette Gebäudehülle wurde modifiziert. Der zentrale Erschließungskern wurde erhalten, zwei Fluchttreppenhäuser an den Gebäudeextremitäten hinzugefügt, die Anzahl tragender Wände limitiert, die technische Installation angepasst und auf Schächte entlang der Hauptflure konzentriert. Alles das erlaubte es, bei der Gestaltung der neuen Grundrisse flexibel bleiben zu können.

Die Hochhausscheibe gliedert sich immer noch in 16 Geschosse, drei Geschosse mit 11 619 m2 Nutzfläche unter- und 13 Geschosse mit 21 361 m2 oberirdisch. In den Untergeschossen finden sich Technikräume sowie eine zweigeschossige Tiefgarage mit 300 Parkplätzen. Das EG beeindruckt mit einer stattlichen Raumhöhe von ca. 5,20 m, die sich im 1. OG auf 4 m und im Rest des Gebäudes auf ca. 3,20 m reduziert. Das Erdgeschoss dient öffentlichen und halböffentlichen Funktionen: Gemeinschaftsflächen, Erschließung und Läden. Wohnen findet auf den Geschossen 1 bis 13 statt.

Gestaltungsmittel Gemeinschaftsbereiche

Um das bei solchen Großwohnprojekten immer latente Problem der Vereinzelung zu managen, um Austausch und Identi­fikation zu ermöglichen, wurde auf die Realisierung und Ausgestaltung von Gemeinschaftsbereichen und öffentlichen Räumen großer Wert gelegt. So finden sich im tageslichthellen EG ein Empfang als digitale und leibhaftige Conciergerie, ein offener Fahrradbereich (für 208 Fahrräder) mit Werkstatt sowie die Auffahrt über den Erschließungskern mit seinen sechs Aufzügen zu den beiden Dachterrassen im Osten (185 m2) und im Westen (130 m2) mit Kochmöglichkeit und WC – insgesamt 315 m2 Roof-Top für Gemeinschaftsbildung in 115 m Höhe.

Weiterhin sollen vergleichbare Angebote und Wohnsituationen das Gemeinsame unterstreichen: vom zentralen Eingang – der Ost- und Westseite der Stadt verbindet – über die Kinderkrippe im Süden des EG, den Bio-Lebensmittelmarkt im nördlichen EG bis hin zu den unterschiedlichen Wohnungsgrößen, die aber alle eine vergleichbare Aussicht und die Möglichkeit bieten, aus der Wohnung hinauszutreten. Die umlaufenden, einheitlichen Loggien können in Besitz genommen werden und, so personalisiert, die Nachbarschaft signifikant beleben.

Erschließung und Wohnungstypen

Die Erschließung der Wohnungen vom EG aus nach oben geschieht sehr rational über den zentralen Aufzugshub sowie den Nord- und Südflur. Die unterschiedlichen Wohnungsgrößen sind flexibel organisiert und nach ergonomischen Gesichtspunkten entworfen – sie sollen wirken „wie ein einladender Cocoon, in dem Licht und fließende Übergänge innen und von innen nach außen eine entscheidende Rolle spielen“, so die Architekten.

Es wurden vier Wohnungstypmodule entworfen, alle basieren auf demselben Grundraster; wobei die Einzimmerwohnung der Rasterbreite von ca. 5 m entspricht, bei den 2- und 3-Zimmerwohnungen sind es zwei Rasterbreiten, die 4-Zimmerwohnung hat eine Fassadenlänge von 15,12 m, also drei Rasterbreiten. Finden sich in den unteren Stockwerken eher 1- und 2-Zimmerwohnungen, so nehmen die Wohnungsgrößen nach oben im Gebäude zu. Während sich im 1. OG noch 22 Wohnungen befinden, reduziert sich ihre Zahl im 13. OG auf nur noch sieben. Mit der zunehmenden Wohnungsgröße vergrößert sich logischerweise auch die Loggienfläche.

Man betritt die Wohnungen über einen Eingangsbereich mit Garderobe und WC. Von hier aus öffnet sich die Fläche in einen offenen Wohnbereich mit Wohnküche oder mit Schlafzimmer – alle zur Fassade hin gelegen. Materialität und Oberflächen sind neutral gehalten. Der durchgängige Holzboden bindet Wohn- und Kochbereich zusammen und reicht über die Schlafzimmer stufenfrei bis in die Holzbeläge der Loggien hinaus. Durch die bodentiefen Fenster in allen Räumen entsteht eine direkte Verbindung von innen nach außen. In den innenliegenden Sanitärbereichen finden sich anthrazitfarbene Bodenfliesen, ansonsten ist die Ausstattung neutral in Weiß gehalten. Diese Farbauswahl wird im offenen Küchenbereich fortgeführt – dort setzt sich die dunkle Arbeitsoberfläche als horizontaler Akzent gegen die weißen Möbel und den hölzernen Boden ab. Das alles zusammen mit der großzügigen Raumhöhe lässt selbst die kleineren Räume weiträumig wirken.

Fassade als Baukasten

Die neue Fassade wurde als ein System aus vorgefertigten Fassadenelementen entwickelt, deren Dimensionierungen natürlich dem Bestandsraster folgen. Das erlaubte insbesondere einen hohen Grad an Vorfertigung mit all seinen Vorteilen: Reduktion der Werkzeuge in der Herstellung, Vereinfachung der Lieferung zur Baustelle, leichtere Montage durch Wiederholung sowie eine Verbesserung der Qualitätskontrolle. Das alles garantiert Zeitgewinn, eine höhere Produktivität und damit ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis. Weitere Vorteile sind Material- und damit auch Gewichtsreduktion, eine höhere Flexibilität in der Baulogistik sowie – auch hier – ein besserer CO2-Fußabdruck.

Beginnend mit dem Befestigen von Schraubklemmen an den Bestandsstützen, die die freitragenden, thermisch isolierten HEB Träger aufnehmen, folgte die Platzierung von vorgefertigten, rasterlangen Metallrahmen als Tragstruktur für die Balkonböden sowie die Montage der Dämmplatten. Hieran anschließend wurden die vorgefertigten, gedämmten 552 Fassadenelemente in acht Varianten eingebaut, ebenfalls im Rastermaß (504x342cm). Hinzu kamen spezielle Eckelemente. In die Fassadenelemente wurden die Brüstungen platziert, ebenfalls in der 504cm ­Standardlänge. Es folgen 63cm breite Fenstermodule (8x63cm­ = 504 cm), die Abdichtungen, die Montage der Oberflächenplatten „Finition“ (ebenfalls in 63cm Breite) sowie die Boden- und Deckenoberflächen. Am Ende wurden ca. 1500 jeweils 126cm breite Fensterläden (126x4 = 504 cm) platziert, von denen rund 900 durch die BewohnerInnen verschiebbar sind.

Gebäudetechnik

Die gesamte Gebäudetechnik ist neu: Aufzüge, Elektroinstallation sowie Beleuchtung, Brandmeldeanlage und Blitzableiter, Ent-und Belüftung Tiefgarage, Regenwasserzisterne, Lüftung mit Wärme-Rückgewinnung, Gemeinschaftsheizung (System Combilius) mit Wärmetauscher – ein kombiniertes Kreislaufsys-tem, in dem die Wärme sowohl für Warmwasser als auch Heizung zentral erzeugt und von einem einzigen Primärkreis zu den technischen Wohnungsmodulen (MTA) geleitet wird.

Des Weiteren wurde eine 525 m2 große „marquise photovoltaique“ auf dem Dach installiert. Diese leistet 53,9 kWp und deckt damit den Stromverbrauch der Gemeinschaftsbereiche und senkt die Gemeinschaftskosten.

Ausblick

Mit der Konversation des Léopold Views konnte ein Stadtbaustein erhalten werden, der seit Jahrzehnten ortsprägend ist. Mit der Schaffung von Wohnraum, der mit ab 3 500 €/m² ein für Brüssel Zentral breites Anspruchsniveau erfüllt, wurde ein Ort wiederbelebt, der jetzt für die zukünftige Quartiers- wie Stadtentwicklung genutzt werden kann. Dabei war nicht bloß die exakte Reaktion der Planer auf den Bestand (Raster, Module etc.) Grundvoraussetzung für eine gelungene Realisierung im moderaten Kostenrahmen. Auch die Einbindung des Gebäudes in die anliegende Stadtlandschaft über den Erhalt der meisten Bäume und die Schaffung einer öffentlichen Grünfläche um die Wohnscheibe herum erdet den Bestandsumbau und klärt gleichzeitig die Fußgänger-, Auto- und Taxirouten. Dass die Kosten- und CO2-Ersparnis in den höheren Ausbaustandard eingeflossen sind, ist am Ende auch der Weitsicht des Investors zu verdanken, der hier einmal langfristig auf Ausgaben und Erträge geschaut hat. Sophie Green, Brüssel

Die Konversion von ausgedienten Bürotürmen zu Wohnhochhäusern ist ein Thema, das zunehmend Bedeutung gewinnt. Das Beispiel Léopold Views in Brüssel zeigt, wie aus in die Jahre gekommenen Büroflächen dringend benötigte Wohnfläche kostengünstig und zugleich nachhaltig entstehen kann. Durch die vorgelagerte Balkon- und Loggienschicht wird die bestehende Substanz tatsächlich zum Wohnhaus.« DBZ Heftpartner MEIXNER SCHLÜTER WENDT, Frankfurt a. M.

Baudaten

Objekt: Léopold Views

Standort: 10 Rue de Genève, 1140 Brüssel/BE

Typologie: Wohnhochhaus

Bauherr: sa MATEXI Bruxelles

Nutzer: 201 Wohneinheiten

Architektur: architectesassoc+, Brüssel/BE

Bauzeit: 2016 bis 2019

Projektdaten

Breite: 21,8 m mit Balkonen, 18,3 m ohne, Länge 89 m mit, 85,5 m ohne Balkone, Höhe: ca. 53 m

Balkonbreite: 163 cm netto (175 cm brutto)

Öffentliche Dachterrasse: 315 m² (130 m² und 185 m²)

Parken: 300 Stellplätze Pkw, 208 Zweiräder

Sonnenschutzelemente (126 cm breit): fest ca. 600, beweglich etwa 900

Fassadenelemente (Holzrahmen): 552 Module (8 Typen plus Eckeinheiten)

Photovoltaikfläche auf dem Dach: 525 m2 mit 53,9 kWp

Wohnungstypen:

Studio: 58 (41–44 m²) 9 m² Terrasse

1-Zimmerwohnungen: 30 (66–73 m²), 18 m² Terrasse

2-Zimmerwohnungen: 71 (87–89 m²), 18 m² Terrasse

3-Zimmerwohnungen: 42 (102–123 m²), 36 - 72,5 m² Terrasse

Grundstücksgröße: 4 581 m²

Grundflächenzahl: 0,48

Geschossflächenzahl: 3,24

Nutzfläche gesamt: 3 219 m²

Brutto-Grundfläche: 21 421 m² EG aufwärts, 11 619 m² Tiefgeschosse

Baukosten (netto): 28 Mio. €

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