Rechtsprechung

Haftungsfalle Milieuschutz

Bei Umbauten muss oft nicht nur die Baugenehmigung vorliegen, sondern auch der Milieuschutz beachtet werden. Es lohnt sich für Architekten vorab beides prüfen zu lassen.

Milieu-was? werden Sie sich jetzt wahrscheinlich fragen. Milieuschutz oder im Baugesetzbuch auch soziale Erhaltungssatzungen genannt, können zu einer enormen Haftungsfalle werden, wenn man das Genehmigungserfordernis sowie die nur eingeschränkten Sanierungs-/Modernisierungsmöglichkeiten nicht kennt. In der Beratungspraxis kommt es daher nicht gerade selten vor, dass Planer von den speziellen Genehmigungsvoraussetzungen keinerlei Kenntnis haben und so regelmäßig scheinbare „Schwarzbauten“ planen und bei der Umsetzung begleiten. Ebenfalls nicht selten kann die Genehmigung nachträglich nicht, bzw. nicht ohne lange und zähe Gerichtsverfahren erreicht werden, was zu massiven Schadensersatzansprüchen führen kann. Ob hierfür die Berufshaftpflichtversicherung eintritt, ist wegen der auf der Hand liegenden angeblichen „groben Fahrlässigkeit“ äußerst fraglich.  
In einem Berliner Beispiel hatte die Bauherrin eine Altbaueigentumswohnung erworben, die sie mit Hilfe eines Architekten grundlegend im Grundriss sowie auch von der Ausstattung her umbauen ließ. Der Architekt erstellte die Planung, stellte den Bauantrag bei der Bauaufsichtsbehörde und bekam grünes Licht. Nach Fertigstellung meldete sich das Stadtplanungsamt und verlangte die Vorlage einer Genehmigung gemäß der Milieuschutzverordnung und, sofern diese nicht vorliegt, die Stellung eines Antrages auf Nachgenehmigung. Dieser Antrag war erfolglos. Die Vergrößerung des Schlauchbads, Errichtung eines Gäste-WCs sowie die gehobene Ausstattung der Wohnung waren – zumindest der Behördenentscheidung nach – nicht genehmigungsfähig. Der Rückbau wurde angeordnet, Bauherrin und Planer fielen aus allen Wolken, hatten sie doch die Baufreigabe von der Bauaufsicht. Die Bauaufsicht prüft aber im genehmigungsfreigestellten Verfahren keine Zulässigkeitsvoraussetzungen im Rahmen eines Milieuschutzgebietes (soziale Erhaltungssatzung nach § 172 Abs.1 Satz 1 Nr.2 BauGB).
 
Worum geht es eigentlich bei Milieuschutz?
Milieuschutzgebiete sind fest definierte Gebiete innerhalb einer Gemeinde (in Berlin: Bezirke). Insbesondere in Großstädten sind derartige Gebiete häufig ausgewiesen worden. Sie werden durch eine entsprechende Milieuschutzsatzung (in Berlin: Milieuschutzverordnung) oder vereinzelt auch durch einen Bebauungsplan festgesetzt. Rechtsgrundlage hierfür ist § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Der Milieuschutz soll die angestammte Wohnbevölkerung in dem jeweiligen Gebiet vor Verdrängung schützen. Milieuschutzverordnungen gehören zu den sozialen Erhaltungsverordnungen. Für Rückbau, Änderungen oder Nutzungsänderungen muss zwingend eine Genehmigung beantragt werden (nicht bei Neubau).
 
Im Ergebnis muss einer der ersten Prüfungsschritte eines Planers bei einem Umbauvorhaben sein, ob das Bauvorhaben in einem bestehenden oder einem zukünftigen Milieuschutzgebiet liegt. In dem Fall muss der Bauherr über seine Umbaupläne, die rechtlichen Voraussetzungen und vor allem die finanziellen Folgen sorgfältig aufgeklärt werden. Der Planer tut gut daran, diese Schritte sauber zu dokumentieren.

Axel Wunschel und Jochen Mittenzwey sind Rechtsanwälte bei Wollmann & Partner Rechtsanwälte mbB, Berlin, www.wollmann.de

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