Echter MallwertStadtreparatur in Maastricht/NL

Seit bald dreißig Jahren werden in Maastricht stadt-planerische Mobilitätssünden zugunsten des historischen Charmes zurückgebaut. Umso erstaunlicher, dass nun just zwei Shoppingcenter den alten Markt so reintegrieren, dass sich Flaneure in der gewachsenen Stadt wähnen.

Bei Regen sieht man Menschen schon einmal mit offenem Schirm durch die Mall laufen – was nicht wirklich verwundert. Denn ihre versetzten Gebäudefassaden unterschiedlicher Anmutung, die sich um das kopfsteinpflasterne Sträßlein mit Steintreppe gruppieren, suggerieren gewachsene Stadt. Erst auf den zweiten Blick nimmt man das diskrete Glasdach über der Häuserschlucht wahr oder die versteckten Rolltreppen nebst Glasfahrstuhl, die die drei Ladenebenen verbinden. A-typisch ist auch das schmiedeeiserne Gitter, das die Passage nachts abriegelt: „Wir wollten das beste zweier Welten vereinen“, erläutert Dr. Arno Ruigrok, Associated Direktor beim Entwickler Multi Cooperation das Konzept der „Hybrid-Mall“, sprich einer, die „Außenatmosphäre mit Innenkomfort eint“.

„Entre Deux“, zu Deutsch „zwischen Zwei“, heißt die 12 000 m2 große Mall. Der Name spielt auf das bauliche wie lokale „Dazwischen“ an. Denn der Hybrid aus gewachsener Stadt und Mall steht zwischen zwei der zentralsten Plätze Maastrichts – dem kneipen­bespielten „Vriedjof“, das gastronomische Muss einer jeden Shopping­tour, und dem Marktplatz. Letzterer war ins laufstromtechnisch Abseits geraten, weil unter anderem das zugunsten des Entre Deux abgerissene Warenhaus die Verbindung eher blockierte als herstellte. Die 60er Jahre Architektur der niederländischen Stadtplanungslegen­den Van de Broek en Bakema (Masterplan Rotterdam) funktionierte weder als Teil der Stadt noch als Handelszone. „Wir brauchten ein Konzept, das so offen wie die Stadt und so konzentriert wie eine Mall funktioniert“, pointiert Entre Deux-Architekt Ger Rosier. Diese Lösung liefert das Hybrid-Konzept: Auf den geradlinigen Strukturen des Warenhauses aufsetzend, ahmt es das Klein und Groß der Stadt mit engen Gassen und weiten Plätzen maßstabsgerecht nach – ohne sein in sich selbständiges Funktionieren aufzugeben. Die Fassaden und Wege integrieren sich nahtlos in die Stadt und dabei noch eine alte Domänikanische Kirche, die dem Ensemble heute als Buchladen und spektakulärer Publikumsmagnet dient (siehe Licht Architektur Technik 3/2008).
Um jedoch bei Passanten als intuitive Verbindung zwischen den unterschiedlich hochliegenden Plätzen durchzugehen, griff man fürs Entre Deux zu einem weiteren Kunstkniff: Vom Markt kommend, führt das High-Street-Implantat Besucher sanft abwärts und dann, über eine Treppe, auf die nächste Etage, die ebenbürtig zum Vriedjof liegt. Ganz gleich von welcher Seite man kommt, das Ladenarrangement vermittelt Erdgeschoss-Atmosphäre. Der wunderbare Nebeneffekt: Alle drei Kaufebenen funktionieren absatztechnisch ähnlich gut. Und drei Etagen taten Not, um ausreichend Mietfläche auf teuerem Baugrund zu schaffen. Das vierte Geschoss zählt optisch zur Mall, beherbergt aber Eigentumswohnungen (städtische Auflage gegen Innenstadtverödung). Bemerkenswert ist die parkähnliche Dachterrasse, auf der man sich von ebenerdigen Reihenhäusern umgeben wähnt und dabei über die Dächer von Maastricht blickt.
Doch noch weitere Maßnahmen waren nötig, um den Marktplatz wiederzubeleben und den natürlichen Rundgang durch die Stadt zu erweitern. Wer heute den von historischen Stadthäusern eingehausten Platz mit barockem Rathaus (1665) und vitalem Markttreiben sieht, glaubt kaum, dass hier jahrelang vornehmlich geparkt wurde. Die vitale Einkaufszone verlief in der auf dem Vriedjof endenden Parallelstraße nebst Seitengassen. Von denen münden zwar drei auf dem Markt, wurden aber lieber beidseitig begangen als den verödeten Platz zu nutzen. Im Jahre 1990 verabschiedete das Ministerium Verkehr, Raumordnung und Milieu (= VROM) den Plan zur Revitalisierung der Maasufer als ein nationales Modellvorhaben. Daraufhin wurde der auf Markthöhe verlaufende Verkehr neben dem Fluss unterirdisch verlegt und die verkehrsberuhigte Zone zum Maasboulevard gekürt. Der erfreut sich mittlerweile bei Gastronomen und Besuchern großer Beliebtheit. Für die weitere urbane Erschließung des Wassers und für die Abschaffung der auf dem Markt endenden Straße von der Wilhelminenbrücke sorgt seit 2007 das Mosae Forum, mit dessen Entwicklung 1992 begonnen wurde.
Das Ensemble zwischen Maas und Markt ist gewissermaßen der große Bruder des Entre Deux. Keine 250 m über den Platz entfernt, eint er 55 Läden und Restaurants auf 18 500 m2 Handelsfläche. Die werden von 1 200 Parkplätzen bis zur Ebene -4 unterfüttert und bis zur maximal sechsten Etage von 16 500 m2 Stadtverwaltungsbüros oder 20 Luxuswohnungen erhöht. Die gesamte Fläche verteilt sich über drei längliche, durch gepflasterte Wege separierte Straßenblocks. Ihren in Höhe und Anmutung variierenden Fassaden ist eins gemein – Rhythmus und Proportion von Fenstern und Säulen gelingt eine moderne Interpretation des angrenzenden Neobarockstils, die sich mit dem historischen Rathaus ebenso gut verträgt wie mit den sieben kernsanierten Stadthäusern, die marktseitig in die Handelsflächen integriert wurden. Von außen unsichtbar, aber sehens­wert ist das restaurierte Gewölbekeller, in dem man kulinarischen Genüssen frönt.Das Mosae Forum ist weniger verdichtet bebaut und kommt einer normalen Straße mit gelegentlicher Überdachung näher als einem Mall- oder Passagenkonzept. Auch hier ist man unsicher, wo das Implantat beginnt und die gewachsenen Strukturen enden. Der Südteil und der Feuerschutz stammen vom belgische Architekten Bruno Albert; Büro, Handel und Wohnen im Nordteil sowie das Parkhaus von Jo Coenen Architekten. Die planungsleitenden Fragen spitzt der Projektleiter Geert Coenen wie folgt zu: „Wie positioniert man Plätze, Ein­gänge und neu geschaffene Läden so, dass sie an bestehende Verkehrs­strukturen (Brücke, Tunnel, Bushaltestelle), aber auch übergangslos an die Laufwege zur Kernstadt anschließen? Essentiell war dabei die Frage, wie man die Straßenschneise zum Markt so schließt, dass sich die Stadt für Passanten trotzdem zum Fluss öffnet“. Wer heute von der handelsetablierten Muntstraat kommt, läuft diagonal auf das Projekt zu, das sich an dieser Stelle von seiner denkmalgeschützten Seite zeigt. Allerdings in leicht veränderter Form, wurde das Eckgebäude doch zum Markt hin geöffnet und fordert durch einen holzgestalteten Interieurplatz zum Hineinkommen auf. Die diagonale Ver­bindung setzt sich durchs Erdgeschoss fort, wo sie im benachbarten Gebäudekomplex an ein zentrales Verteilerkreuz leitet, um das sich die Geschäfte leicht erreichbar herumgruppieren. Durch ein Roll- und Treppenhaus gelangt man bis tief in die Parkga­rage hinunter, welchem gläserne Treppenhauswände oder auch große Lichtrotunden eine hochwertige Anmutung verleihen.
Der Planungsteufel liegt im Detail. Und so kann man sich auch bei so einer gelungenen Integration stellenweise streiten – etwa, ob die flussseitige Gabelung des Fußwegs besser als Direktverbindung durch die Haupt/Mittelachse des Mosae Forums hätte verlaufen sollen oder ob der Handel hier etwas mehr und das Wohnen dafür weniger Verdichtung hätte vertragen können.
Insgesamt 30 000 m2 Handelsfläche addierten Mosae Forum und Entre Deux zu den 60 000 bis 70 000 m2 Bestandsflächen der Stadt hinzu. Behält die vom Architekturbüro Coenen durchgeführte Verkehrsbewegungssimulation bis ins Jahr 2015 recht, wird sich das Marktareal zur meistbesuchten Zone mausern. In Maastricht ist man optimistisch, dass dies der gewachsenen Handelsstruktur nichts anhaben wird, denn, wie drückt es Ger Rossier so schön aus: „Die Stadt brauchte eine größere Jacke, die hat sie bekommen!“
Sieg der Beharrlichkeit!

Maastricht ist neben Nimwegen die älteste Stadt der Niederlande, die es auf 1 400 denkmalgeschützte Gebäude bringt. Doch die Attraktivität der niederländischen Provinzhauptstadt Limburgs rührt nicht nur vom Altbestand her, sondern von einem planerisch verfolgten Qualitätskonzept, das neue, attraktive Akzente setzt und alte Monumente gekonnt reintegriert.

Bereits in den 70er Jahren, unter dem Städtebauer René Daniels*, entstand in Maastricht ein Masterplan, der vorsah, die Bausünden der 60er Jahre auszumerzen: Innerstädtische Plätze sollten von parkenden Autos befreit, in den Himmel wachsende Parkhäuser durch Tiefgaragen ersetzt und Überdimensioniertes durch Kleinteiligeres ausgetauscht werden. Um der Innenstadtverödung Einhalt zu gebieten, mussten innerstädtische Gewerbebauten zugleich Wohnraum schaffen. Dabei durften ihre Höhen die stadtüblichen maximalen vier Hausetagen nicht überschreiten. Über die Jahre wurden verschiedene Revitalisierungspläne durchgeführt, die sich vom Vrijthof und dem Nordteil der City langsam zum südlich gelegenen alten Markt vorarbeiteten. Mit dessen Reintegration finden die gut dreißig Jahre alten Ideen vielleicht nicht in jedem Detail, aber en gros ihre Erfüllung.
Dass die Qualitätsinitiative nicht nur auf kommunalen Schultern lastet, zeigte sich spätestens ab 1998 beim „Integrierten Handlungskonzept Innenstadt“. Bei den Maßnahmen zur Stärkung des tourist- und handelsattraktiven Charmes des „Kernwinkelgebied“ (= Kern­einkaufsstadt) arbeitete die Stadt mit Eigentümern, Händlern und Gastronomen in 66 Aktionspunkten zusammen, etwa bei der Verbesserung des Ausstattungsniveaus wie Laufbarkeit, Oberfläche, Beleuchtung und Straßenmobiliar. Darunter fällt auch der Beschluss, die Innenstadt optisch in dauerhaften Materialien (Fassaden aus Blau- und Sandstein, Boden aus Granit) und spröden Grau- bis Brauntönen zu halten. Von den insgesamt 15,4 Mio. maßnahmennotwendigen Euros trugen die Anwohner 6,8 Mio. Euro bei. Einnahmen, die die Stadt hauptsächlich durch eine in 2000 eingeführte‚ gewinnorientierte Nutzungssteuer einnahm. AlleTexte: Rahel Willhardt, Aachen
In Maastricht standen Handelsketten Schlange, um Ladenflächen zu bekommen, hierzulande wird so ein Nachfrageüberhang mit einem klassischen Shoppingcenter gelöst – Wieso hier nicht?

Geert Coenen: Das integrale Entwickeln und Denken war planungsleitend. Unser übergeordnetes Ziel war es, sowohl die Maasufer als auch den Markt wieder mit der Kernstadt zu verbinden.

Ger Rosier: Eigentlich ist die Stadt der Masterplan. Ihre Struktur ist gut und zieht jährlich 16 bis 17 Millionen Touristen an. Dennoch gab es um den Markt herum einige 60er Jahre Planungen, die für die Stadt nicht funktionierten, wie die Autobrücke, die auf den Markt endete, ein Park­haus, die zwei kommunalen Bürohäuser und der Warenhausmonolith, wo heute das Entre Deux steht.

Bei Handelsimmobilien ist die Maximierung der Rendite oft wichtiger als die der Integration.

Ger Rosier: Unsere Philosophie ist nachhaltiger. Wir entwickeln von der Stadtstruktur aus, nicht vom Produkt „Shoppingcenter“. Wenn wir über Maastrichts Malls sprechen, fangen wir bei der DNA der Stadt an. Sie funktioniert zeitlos, deshalb stärken wir sie.

Jaco Meuwissen, 3W: Man muss wirklich Linien zeichnen, um zu begreifen, wo Stadt und wo Mall ist. Wir gehen davon aus, dass diese Gebäude 50 bis 70 Jahre erfolgreich ihre Dienste leisten, statt auf schnellen Return on Invest zu pochen. Da wir unsere Immobilien nach der Entwicklung verkaufen, konzipieren wir so zeitlos wie möglich.

Und das nehmen niederländische Investoren hin?

Jaco Meuwissen: Ja, denn wir lesen eine Stadt, begreifen wie sie funktioniert und entwickeln unsere Projekte aus der Stadt heraus. Oberste Projektphilosophie ist Qualität, auch wenn dies schon mal zu Renditeabstrichen führt, aber unseren Investoren sind übliche Renditen sicher! Was sie an uns schätzen ist das langjährige Commitment, das wir mit unseren Entwicklungen beweisen.

Das Gastronomiekonzept im Mosae Forum hat mit Anlaufschwierigkeiten zu kämpfen…

Jaco Meuwissen: Das stimmt, das Gewölbekeller-Konzept in der Ebene -1 wird momentan überarbeitet. Baulich ist das Keller­­ambiente wirklich etwas Besonderes. Leider ist es nicht sofort einsehbar und der als Außenterrasse gedachte Platz mau frequentiert, weil Menschen ihn als zugig empfinden. Für das Entre Deux haben wir die Windschnelligkeit im Kanal simuliert, der die gleiche Windschnelligkeit wie in der Stadt maß. Wäre es nicht gelungen, das Passagendach so unauffällig zu gestalten, dass sich die Menschen auf der Straße wähnen, würde auch hier der natürliche Wind als Zug empfunden.

Wie kam es, dass die Entwicklung des Mosae Forum früher begann, aber länger dauerte?

Jaco Meuwissen: Entwicklungsabwägungen liefen seit 1987. Die Stadt war von Anfang an zentral beteiligt, weil ihre Kommunalbüros im Mosae Forum angesiedelt sind. Die Suche nach dem richtigen Entwurf war eine langwierige. Recht früh gab es einen Wettbewerb, doch selbst beim Gewinnerentwurf des Belgiers Bruno Albert fehlte dieses „Das-ist-es-Gefühl“.

Geert Coenen: 2000 zog die Stadt das Büro Jo Coenen zur Überarbeitung des belgischen Entwurfs heran. Über die Laufzeit vergrößerte sich das Projekt – etwa durch die Entscheidung, das überirdische Parkhaus durch Wohnbebauung zu ersetzen, dafür aber das Parken bis auf die Ebene -4 zu erweitern. Eingreifende Veränderungen, die eine neue, über 14,5 m freitragende Struktur im Parkhaus erforderten. In Ermangelung der Stützen brauch­ten wir dann eine Übergangskonstruktion im oberen Bereich.

Und weshalb hat das Entre Deux gleich zwei Entwickler?

Jaco Meuwissen: Eigentlich hätte das belgische Warenhaus Grand Bazar den Entre Deux-Vorgänger nutzen sollen, zog sich aber zurück. Um Leerstand zu vermeiden, siedelte die Stadt in den Oberetagen das Bonnefantenmuseum an. Als die Revitalisierung des Céramique Geländes (= altes Industrieareal, auf der gegenüberliegenden Seite des Flusses) begann, sollte das Museum ein eigenes Gebäude erhalten (1992-1995 Aldo Rossi). Deshalb haben wir in 1992 die Oberetagen von der Stadt gekauft und verhandelten sechs Jahre mit einem Pensionsfond, um noch die zwei kommerziell genutzten Etagen zu erwerben. Die erteilten letztlich einem israelischen Spekulanten den Zuschlag, der wiederum die Flächen 2001 an Multi Development veräußer­te. Sowohl Multi als auch 3W waren damit nur Teileigentümer des alte Entre Deux-Geländes. Da keiner auf die ergatterten Filetstücke verzichten wollte, entwickelten wir gemeinsam.

Wenn Sie erneut vor der Wahl stünden, würden Sie heute etwas anders planen?

Ger Rosier: Im Prinzip nein. Alles funktioniert – wir haben viele Besucher, zufriedene Händler und Bürger, die Stolz auf das Projekt sind – so ist es einfach! Eigentlich hat nur ein Mann aus der Stadtverwaltung Widerstand geleistet. Er wollte das damalige Warenhaus unter Denkmalschutz stellen, weil es das letzte Bauwerk von Van de Broek en Bakema war.

Gab es etwas, was Sie gern realisiert hätten, aber nicht durften?

Jaco Meuwissen: Zwischen Kirche und den übrigen Entre Deux-Läden liegt ein geschütz­ter Hof, den wir gastronomisch gern so genutzt hätten, dass er anteilig auch abends zugänglich ist. Da Gastronomielizenzen begrenzt vergeben werden, hätten wir ein bestehendes Lokal liquidieren müssen. Das ging nicht, so dass nun ein Modegeschäft die Fläche nutzt und der schöne Hof ungenutzt bleibt. Und im Mosae Forum lehnte der Denkmalschutz die Veränderungen an dem denkmalgeschützten Eckgebäude ab, aber die Stadt entschied dafür, weil der Durchgang an dieser Stelle essentiell ist.

Wie war die kommunale Zusammenarbeit?

Jaco Meuwissen: Kooperativ. Als uns etwa das Kostenrisiko für die Herrichtung der Kirche zu groß wurde, weil renovierungsbedürftige Fresken zu Tage traten, war die Stadt sofort bereit, zu übernehmen.

Geert Coenen: Da die Stadt zugleich Gebäudenutzer ist, diskutierten wir viel über die Flächenarrangements. Dass heute der Einkauf im Erdgeschoss überwiegt, während die Stadt­büros im Ostteil zur Maas hin liegen, und somit nur der Ratssaal über den Markt zugänglich ist, beweist die Fruchtbarkeit der Auseinandersetzung.

Unter welchen Umständen sind Hybrid-Konzepte übertragbar?

Ger Rosier: Eigentlich überall in Europa, wo es im Winter nicht zu kalt und im Sommer nicht zu heiß wird.

Was halten Sie für den gravierendsten Planungsunterschied zum deutschen Herangehen?

Geert Coenen: Holländer sind schlichtweg offener. In Deutschland würde nie so lang und immer wieder aufs Neue über das integrale Ganze nachgedacht bzw. Stadtplanern erlaubt, weiter über Entwurfsoptimierung nachzudenken.

Dort parzelliert man eher, um dann über Teillösungen nachzudenken. Bereits in Wettbewerben ist spürbar, dass der einmal eingeschlagene Weg viel strikter verfolgt wird.

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