KI im Bau- und Architektenrecht

Michael Schuster: Zum Gespräch über KI im Baurecht sind wir im Sovereign-Store in Münster verabredet, einem besonderen Ort. Die Nachbarschaft besteht aus einer Bäckerei, einer Espresso-Bar und vielen anderen Einzelhändlern unterschiedlicher Couleur. Ehrlicherweise hätte ich hier keinen Ort vermutet, wo durch Koenen Bauanwälte und insbesondere durch die Initiative von Prof. Dr. Andreas Koenen ein Ort nicht nur für Juristen, sondern für alle, die etwas von Baurecht im Kontext von Künstlicher Intelligenz wissen wollen, geschaffen wurde. Ich stelle mir vor, wie die interessierte private Bauherrschaft beim Shoppen zufällig auf diesen Ort aufmerksam wird und hier die Möglichkeit bekommt, sich mal eben im Vorbeigehen zu informieren. Welche Idee steckt hinter diesem Konzept?

Jan R. Krause: Andreas Koenen wollte einen barrierefreien Zugang zu dem schaffen, was viele Menschen oft als unzugänglich empfinden: zum Recht. Jetzt könnte man meinen, genau das bietet doch die KI. Aber Koenen geht es um mehr als um den digitalen Abruf von Rechtswissen. Ihm geht es um Dialog, um Teilhabe an unserem Rechtssystem und um Souveränität. Daher auch der Name für seinen Ort und seine KI: Sovereign. Koenen erklärt: „Im Recht zeigt sich Souveränität als Haltung: die Fähigkeit, zu entscheiden, ohne sich zu verlieren“.

Michael Schuster: Münster ist bereits seit 1648 ein besonderer Ort, wenn es um Recht geht, speziell um Völkerrecht. Und das Haus hier am Roggenmarkt 1 in Münster war damals der Ort, wo sich die portugiesischen Abgesandten zu Gesprächen bezüglich des Westfälischen Friedens zurückgezogen hatten. Wie sehr prägt diese Geschichte das Projekt?

Jan R. Krause: Das ist in der Tat ein besonderes historisches Vermächtnis. Der Sovereign-Store arbeitet inhaltlich und räumlich mit der Geschichte des Ortes. Bei Grabungen im Zuge der Umbauarbeiten wurden im Untergeschoss sogar jahrhundertealte Tierskelette freigelegt. Die Ausgrabungen sind zusammen mit dem Münsteraner Stadtmodell in der Remise zu sehen. Dieser Ort ist ein Raum der Interaktion. Besucher sind eingeladen, vor Ort an der Wand den Satz „Ius est…“ zu vollenden. „Recht ist die Kunst des Guten und des Gerechten“ steht am Hanseatischen Oberlandesgericht in Stein. Koenen fragt die Bevölkerung nach ihrer Rechtsauffassung, gibt dem individuellen Rechtsempfinden Raum.

Michael Schuster: Das ist ja eine begrüßenswerte Einladung zum Dialog. Aber in unserem Rechtsstaat entscheidet nicht die persönliche Überzeugung darüber, was Recht ist, sondern die Rechtsordnung.

Jan R. Krause: Das ist richtig und doch braucht Recht auch Raum für Auseinandersetzung. Andreas Koenen formuliert es so: „Recht muss seinen Platz dort haben, wo es hingehört: in der Mitte der Gesellschaft. An einem Ort, an dem man nicht nur einzelfallbezogene juristische Beratung erhält, sondern Recht als kulturelle Errungenschaft erleben kann“. Damit schlägt er zugleich eine Brücke zur Architektur: „Das Recht schafft Ordnung, damit Freiheit möglich wird. Der Raum schafft Form, damit Leben möglich wird. Beide definieren Grenzen – und beide eröffnen Möglichkeiten. Beide sind Ausdruck derselben menschlichen Sehnsucht: nach Halt, ohne Starrheit; nach Freiheit, ohne Beliebigkeit. Recht ist der unsichtbare Grundriss einer Gesellschaft. Und Architektur ist das sichtbare Recht im Raum.“

Michael Schuster: Wir haben in Deutschland nach Angaben der Bundesrechtsanwaltskammer BRAK 167 547 Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte. Die Bundesarchitektenkammer BAK verzeichnet mit 142 347 Mitgliedern fast ebenso viele eingetragene Architekten, Innenarchitekten, Landschaftsarchitekten und Stadtplaner. Im Jahr 2025 werden von der BRAK rund 3 272 Fachanwaltstitel für Bau- und Architektenrecht geführt. Das ist eine relativ kleine, hoch spezialisierte Berufsgruppe. Welche besonderen Kenntnisse im Bau- und Architektenrecht müssen spezialisierte Anwälte eigentlich nachweisen?

Jan R. Krause: § 14e der Fachanwaltsordnung FAO nennt fünf zentrale Bereiche: Bauvertragsrecht, Architekten- und Ingenieurrecht, Recht der öffentlichen Vergabe von Bauleistungen, Grundzüge des öffentlichen Baurechts sowie Besonderheiten der Verfahrens- und Prozessführung. Ein Fachanwalt muss insbesondere Kenntnisse über die Rechtsbeziehungen zwischen Auftraggebern und Bauunternehmen einschließlich der Besonderheiten der VOB sowie die rechtlichen Fragen rund um Vertragsschluss, Vergütung, Nachträge, Mängel, Abnahme und Kündigung besitzen. Außerdem geht es um die Vertrags- und Haftungsbeziehungen von Architekten und Ingenieuren – einschließlich der Besonderheiten der HOAI. Dazu zählen etwa Leistungsumfang, Honorar, Planungs- und Überwachungsfehler. Und es geht um Bauplanungs- und Bauordnungsrecht – also beispielsweise Bebauungspläne, Baugenehmigungen und bauordnungsrechtliche Anforderungen.

Michael Schuster: Das ist ein komplexes und verantwortungsvolles Rechtsgebiet. Insbesondere, wenn man auch die wirtschaftliche Dimension bedenkt. Die Branche bewegt in Deutschland nach Angaben der BAK bei einem Planungs­volumen von rund 18 Mrd. Euro eine jährliche Bausumme von 400 Mrd. Euro.

Jan R. Krause: Dazu gehört ein guter Architektenvertrag. Von allen Vertragsmustern zählt er zu den komplexesten. Philipp Hummel, Honorarprofessor für Architektenrecht am Fachbereich Architektur der Hochschule Bochum und Partner der Anwaltskanzlei Redeker, Sellner, Dahs in Bonn, erklärt die Besonderheit des Planungsvertrags: „Man schließt einen Vertrag über ein Bauwerk, das noch nicht einmal als theoretisches Konstrukt existiert und erst entwickelt werden muss.“ Dieser Aufgabenklärung kann man nicht genug Bedeutung bei­messen.

Michael Schuster: Welche Rolle kann KI bei dieser Komplexität und individuellen Vertragsgestaltung spielen?

Jan R. Krause: Gerade diese Aussage von Philipp Hummel beschreibt einen Punkt, an dem KI besonders hilfreich sein kann – und zugleich an eine klare Grenze stößt. Der Architektenvertrag unterscheidet sich von vielen anderen Verträgen dadurch, dass sein Gegenstand zu Vertragsbeginn häufig noch nicht vollständig bestimmt ist. Das BGB bildet genau dieses Problem ab: Sind wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart, muss zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele erstellt werden. KI kann bei der Aufgabenklärung unterstützen, indem sie beispielsweise aus Bauherrenbriefing, Protokollen, Raumprogrammen, Ausschreibungen und vorhandenen Unterlagen systematisch herausarbeitet: Was ist bereits definiert? Was fehlt? Wo widersprechen sich Anforderungen? Gerade weil Kosten, Termine, Nutzung, Qualität, Materialität oder besondere Anforderungen Bestandteile der Zielfindung sein können, liegt hier erhebliches Potenzial. Die KI könnte Vertragsrisiken erkennen und dazu beitragen, einen projektspezifischen Vertragsentwurf zu formulieren. Und die KI könnte im Planungsprozess eine Rolle spielen. Perspektivisch könnte KI kontinuierlich prüfen, ob sich das Projekt von den vertraglich definierten Zielen entfernt: Der Bauherr verändert das Raumprogramm, der Kostenrahmen verschiebt sich, eine ursprünglich vereinbarte Nachhaltigkeitsanforderung wird verschärft oder zusätzliche Planungsleistungen werden erforderlich. Dann wird aus dem statischen Vertragsdokument eine Art laufendes Frühwarnsystem für Leistungs- und Vertragsänderungen.

Michael Schuster: Wird die KI den Fachanwalt dann ersetzen?

Jan R. Krause: Nein! Genauso wenig, wie sie den qualifizierten Architekten ersetzen wird. Die eigentliche Aufgabenklärung kann KI nicht übernehmen. Genau hier liegt für mich die ­Pointe des Hummel-Zitats. Das Problem ist nicht primär, einen juris­tisch perfekten Satz zu erzeugen. Zunächst muss jemand erkennen, was die Parteien eigentlich wollen, was sie noch nicht wissen und wo ihre Vorstellungen auseinanderliegen. Das ist ein kommunikativer, planerischer und juristischer Aushandlungsprozess. Die KI kann den Möglichkeitsraum analysieren; der spezialisierte Anwalt muss entscheiden, welche Fragen überhaupt gestellt werden müssen, welche Risiken relevant sind und welche Regelung dem konkreten Interessenausgleich entspricht.

Michael Schuster: Wie hat sich denn die Bundesrechtsanwaltskammer BRAK zum Thema KI in Anwaltskanzleien positioniert?

Jan R. Krause: Anfang 2025 hat die BRAK einen KI-Leitfaden veröffentlicht. Sie sieht ausdrücklich Einsatzmöglichkeiten für KI etwa bei Datenanalyse, Dokumentenmanagement und ­juristischer Recherche, betont aber zugleich Kontrollpflichten, Verschwiegenheit und das Risiko falscher oder verzerrter Ergebnisse. Die eigenverantwortliche anwaltliche Beratung und Prüfung wird durch KI nicht ersetzt.

Michael Schuster: Welche KI-Tools können Orientierung in Rechtsfragen geben?

Jan R. Krause: Von Juristen werden oft diese vier KIs genannt: Harvey ist eine internationale, breit angelegte Legal-AI-Plattform für Kanzleien und Rechtsabteilungen. Beck-Noxtua ist eine deutsche Legal AI, verbunden mit dem umfangreichen Rechtswissen von beck-online. Die juris KI-Suite erschließt die etablierte juris Rechtsdatenbank und unterstützt insbesondere fundierte juristische Recherche. Und Legalfly ist eine KI mit Schwerpunkt auf Vertragsarbeit und automatisierten ­Legal Workflows, insbesondere für Unternehmensrechtsabteilungen.

Michael Schuster: Wozu braucht es dann noch ein KI-Tool wie Sovereign?

Jan R. Krause: Das Besondere an Sovereign Legal AI ist vor allem die fachliche Spezialisierung auf Bau-, Immobilien- und Architektenrecht – und die Ausrichtung nicht nur auf Juristen, sondern ausdrücklich auf die Akteure des Bauens selbst. ­Sovereign beschreibt sich nicht als allgemeine „Textmaschine“, sondern als juristischen Recherche-Agenten. Das System recherchiert in einer kuratierten Datenbasis aus Urteilen, Gesetzen und Fachbeiträgen, stets mit spezifischer Quellenangabe. Nach Aussage von Andreas Koenen umfasst der aufgebaute Wissenspool inzwischen mehr als 50 000 Dokumente und basiert auf über zwei Jahrzehnten gesammelter baurechtlicher Expertise. Damit verfolgt Koenen einen anderen Ansatz als die großen Legal-AI-Systeme: Rechtswissen soll nicht nur die Arbeit von Juristen effizienter machen, sondern früher in den Planungs- und Bauprozess gelangen. Koenen beschreibt seine Motivation selbst damit, dass Fachanwälte beim Bauen häufig erst hinzugezogen werden, „wenn es knallt“. Das deckt sich mit der Erfahrung von Philipp Hummel. Er definiert die Aufgabe der Juristerei als eine konstruktive: „Sie schafft einen gesicherten Rahmen, in dem Projekte entwickelt, geplant und realisiert werden können. Sie schafft das Fundament, auf dem sich die kreative Kraft der Architekten frei und zugleich gesichert entfalten lässt.“

Michael Schuster: Was kostet die Nutzung dieser Rechts-KI?

Jan R. Krause: Die Basis-Version ist kostenlos für alle zugänglich. Eine kostenpflichtige Pro-Version bietet weitere Services wie Agenten und Dokumentationsfunktionen.

Michael Schuster: Wie kann man sich die Verbindung zwischen der KI Sovereign und der Expertise der Anwälte konkret vorstellen?

Jan R. Krause: Der Sovereign-Ansatz lautet: „Befähigung statt Beratung“. Die KI soll laut Koenen „ein stabiler rechtlicher Kompass im Alltag“ sein, der nicht erst aktiviert wird, wenn ein Konflikt bereits existiert, sondern im Vorfeld Orientierung gibt. Planerinnen und Planer sollen mit der KI in die Lage versetzt werden, Aufgaben zu strukturieren, Dokumente verständlicher zu formulieren und den Einstieg in neue Fragestellungen zu erleichtern. Die Trennung ist bewusst: Sovereign befähigt. Die Anwaltskanzlei berät.↓

Michael Schuster: Rechtsberatung bleibt also das Hoheitsgebiet der Fachanwälte?

Jan R. Krause: Ja, das muss auch so sein. Denn ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2023 zum Rechtsdienstleistungsgesetz regelt eindeutig: Architekten, Ingenieure und Projektsteuerer dürfen keine Rechtsberatung erbringen. Dies darf nur, wer eine anwaltliche Zulassung hat.

Michael Schuster: Kannst Du ein Fallbeispiel für den Einsatz von Sovereign in der Praxis nennen?

Jan R. Krause: Andreas Koenen nennt als Beispiel diesen typischen Anwendungsfall: „Ein Bauherr will wissen, ob er seine Rechnung kürzen darf, weil die Leistung nicht vollständig oder mangelhaft war. Die KI Sovereign strukturiert die Fragestellung, erläutert die Unterschiede zwischen Minderung, Zurückbehaltungsrecht und Schadensersatz mit Verweis auf die entsprechenden Paragrafen in BGB, VOB/B und BGH-Rechtsprechung und ergänzt mit Fachkommentierung. Der Nutzer sieht die Zusammenhänge und kann entscheiden, ob er den nächsten Schritt selbst geht oder anwaltliche Hilfe hinzuzieht“.

Michael Schuster: Die KI entscheidet also nicht, sondern ermöglicht Souveränität durch Wissen. Wie aber wird verhindert, dass die KI halluziniert?

Jan R. Krause: Entscheidend dafür ist die Qualität der Datenbasis. Im Zentrum von Sovereign steht eine juristisch kuratierte Wissensdatenbank: systematisch gesammelte und geordnete Rechtsinformationen, Beiträge von Fachanwälten zu typischen Praxisfällen sowie eine von Fachanwälten kommentierte Urteildatenbank. Die Antworten von Sovereign werden in der Regel mit Originalquellen aus Gesetz, Rechtsprechung und Kommentierung belegt und bleiben damit nachvollziehbar. Das unterscheidet Sovereign AI von generativen Blackbox-Systemen.

Michael Schuster: Und was bedeutet digitale Souveränität hinsichtlich des Datenschutzes?

Jan R. Krause Die auf Servern in Deutschland gespeicherten Daten werden laut Auskunft von Sovereign technisch geschützt und regelmäßig durch den Datenschutzbeauftragten überprüft.

Michael Schuster: Neben der Datensicherheit spielt Aktualität eine große Rolle. Angesichts der Bestrebungen, die Über­regulierung im Bauwesen zu reduzieren, gibt es viele Veränderungen. Aktuell herrscht bei vielen Themen um den Bau-Turbo, den Gebäudetyp E oder auch beim Hamburg-Standard noch eine gewisse Unsicherheit. Wie kann KI hinsichtlich aktueller und kommender Initiativen dazu beitragen, Klarheit zu schaffen?

Jan R. Krause: Zunächst einmal kann die KI natürlich nur auf Bekanntes zurückgreifen. Da die Kanzlei Koenen Bauanwälte auch regelmäßig zu aktuell diskutierten Modellen, wie dem Gebäudetyp E, publiziert, wird auch auf Kommendes verwiesen, so dass man hier gute Orientierung finden kann.

Michael Schuster: Die scheidende BID-Vorsitzende und amtierende ZIA-Präsidentin Iris Schöberl hat sich gegenüber dem vorliegenden Entwurf der Bundesjustizministerin Stefanie Hubig bezüglich des Eckpunktepapiers zum Gebäudetyp E wie folgt geäußert: „Der Gebäudetyp E soll das neue Normal für kostengünstiges und rechtssicheres Bauen werden – mit dem aktuellen Entwurf droht leider das Gegenteil.“ Was kann man Deiner Ansicht nach machen, damit das Delta zwischen Justiz und den Planenden und Ausführenden nicht noch weiter auseinander geht und eine gute Idee ins Stocken gerät?

Jan R. Krause: Hilfreich sind sicherlich Erfahrungsberichte und Evaluationen von realisierten Pilotprojekten, wie sie in Bayern, Niedersachsen und Hamburg bereits gebaut werden. Und es braucht eine Beteiligung von erfahrenen und vorausschauenden Architekten sowie einen engen Schulterschluss von Architektur, Handwerk, Immobilienwirtschaft, Finanzierungs­instituten und Juristen – ein Dialog, der vielleicht hier in den Räumen von Sovereign gut geführt werden könnte.

Michael Schuster: Dann lass uns zum Ende noch einmal auf diesen Raum zurückkommen. Andreas Koenen nennt Sovereign ein „Ökosystem für Bau- und Immobilienrecht“. Welche Rolle spielt der Raum in diesem Ökosystem?

Jan R. Krause: Maximilian Porzucek, Jura-Student und Mit­arbeiter im Sovereign-Store, erklärt: Dieser Raum ist „kein Ort für fertiges Wissen. Er ist ein Ort für den Prozess des Verstehens.“ Und Andreas Koenen spricht von einem Raum, „in dem sich Recht, Gestaltung, Kunst und Verantwortung begegnen“. Der promovierte Jurist und studierte Theologe nennt das Raumkonzept „Kloster der Moderne“. Die von GOP Architektur aus Münster gestalteten Räume gliedern sich in ein Atrium, ein Scriptorium, ein Refugium, den Kreuzgarten und die Remise. Die physische Architektur spiegelt sich auch in den Ressorts des eigenen Magazins wider: „Aufrecht“ ist neben der KI und dem Raum die dritte Säule des Gesamtkonzepts.

Michael Schuster: Als Chefredakteur von drei Fachzeitschriften bin ich natürlich ein Fan davon, dass Sovereign bereits zwei Magazine herausgegeben hat mit den Titeln „Grundstein“ und „Kreuzgang“, die man im Sovereign-Store kostenlos erhält. Was war Dein erster Eindruck, als Du ein Exemplar in der Hand gehalten hast?

Jan R. Krause: Ich finde die Themen, die in den Magazinen aufgegriffen werden, recht spannend. Zum einen geht man auf konkrete Projekte wie die Elbphilharmonie ein und beschreibt sie als ein Lehrstück für Auftraggeber, man geht auf den Systemwechsel im nordrhein-westfälischen Vergaberecht ein, es gibt ein interessantes Interview mit Prof. Dr. Andreas Moring, der erläutert, warum wir KI brauchen – aber unsere Intuition nicht aufgeben dürfen. Lesenswert!