Schaden bei einem ungenutzten Schwimmbecken

Zusammenfassung

Im Auftrag der Käufer einer Bestandsimmobilie wurden Feuchteschäden oberhalb eines ungenutzten und abgedeckten Schwimmbeckens begutachtet. In diesem Zusammenhang sollte insbesondere auch der Frage nachgegangen werden, inwieweit gegebenenfalls bereits vor dem Erwerb des Gebäudes Feuchteschäden bzw. eine Geruchsbelästigung in dem betreffenden Raum vorhanden gewesen sein müssen.

Die Ursache für die Feuchteschäden sowie die Geruchsbelästigung lag in einer  Tauwasserbildung im Bereich des abgedeckten Schwimmbeckens begründet. Bei einer thermisch ungünstig zu einem Lichthof orientierten Wand des Schwimmbeckens bildete sich rechnerisch bei Ansatz eines üblichen Wohnklimas in dem betreffenden Raum sowohl vor wie auch nach dem Eigentümerwechsel während der Wintermonate Tauwasser.

Es konnte plausibel nachvollzogen werden, dass Symptome bereits vor dem Eigentümerwechsel vorhanden gewesen sein müssen. Die Ansprüche der Erwerber gegen den Verkäufer auf Beseitigung des Mangels wurden durch ein Gericht bestätigt.

Sachverhalt

Bei der Errichtung eines Einfamilienhauses war im Kellergeschoss ein Schwimmbecken im Rohbau erstellt worden. Später war das ungenutzte Becken mittels einer Holzkonstruktion abgedeckt worden. Nach dem Kauf des Bestandsgebäudes wurde durch die neuen Eigentümer die bestehende Holzkonstruktion erweitert und mit einem Parkettboden belegt. An dem Parkett sind dann Feuchteschäden aufgetreten. Zudem wurde durch die neuen Eigentümer eine Geruchsbelästigung insbesondere während der Wintermonate gerügt.

Der Verkäufer des Gebäudes hatte versichert, von versteckten Mängeln nichts zu wissen. Anlässlich eines Besichtigungstermins war den Erwerbern keine Geruchsbelästigung aufgefallen. Allerdings hatte das Gebäude eine Zeit lang leer gestanden. Der Besichtigungstermin war während des Winters erfolgt, wobei das Gebäude nur sehr gering beheizt war. Im Rahmen eines Gutachtens sollte daher geklärt werden, inwieweit die baulichen Randbedingungen gegebenenfalls bereits vor dem Eigentümerwechsel ein Schadensbild oder eine Geruchsbelästigung verursacht haben können.

Feststellungen

Das Schwimmbecken befand sich im Kellergeschoss des Gebäudes. Es war durch eine Holzkonstruktion vollständig abgedeckt, so dass der Raum als Wohnraum genutzt werden konnte. Eine Wand des betreffenden Raums grenzte über die gesamte Höhe an das Erdreich und eine weitere Wand war zu einem Lichthof mit Außentreppe orientiert. Bei den beiden weiteren Wänden des Raums handelte es sich um Innenwände. Das ungenutzte Schwimmbecken nahm den überwiegenden Teil der Grundfläche des Raumes ein.
Als Bodenbelag war im ganzen Raum ein Parkett verlegt. Oberhalb des abgedeckten Schwimmbeckens wurden im Randbereich angrenzend an die Wände nahezu fortlaufend dunkle Verfärbungen des Parketts festgestellt. Im Flächenbereich oberhalb des abgedeckten Schwimmbeckens waren darüber hinaus mehrere Stöße zwischen Parkettstäben dunkel verfärbt (Bild 1).

Der Raum wurde mittels zweier Plattenheizkörper beheizt. Die Heizleitungen waren bereits im Hinblick auf mögliche Undichtigkeiten überprüft worden. Dabei waren keine Leckagen festgestellt worden.

Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung war bereits eine Öffnung in der Holzkonstruktion oberhalb des Schwimmbeckens hergestellt; diese war durch eine Folie abgedeckt. Bei der Öffnung konnte die Konstruktion der Abdeckung oberhalb des Schwimmbeckens ermittelt werden: Auf dem Boden des Schwimmbeckens waren an den Längswänden jeweils Betonsteine aufgemauert, auf die Holzbalken aufgelegt waren. Auf den Holzbalken befanden sich eine Holzschalung sowie darüber Holzspanplatten. Auf den Holzspanplatten hatte sich vormals ein Teppich befunden, der durch die neuen Eigentümer entfernt worden war.

Im Rahmen des Umbaus hatten die neuen Eigentümer auf den bestehenden Holzspanplatten mittels Kanthölzern die Konstruktionshöhe vergrößert. Die Gefachbereiche zwischen den Kanthölzern waren mit einer Schüttung aus Dämmmaterial aufgefüllt worden. Auf den Kanthölzern waren Holzspanplatten in zwei Lagen montiert, auf die dann das Parkett aufgebracht war. Die seitens der neuen Eigentümer aufgebrachte Holzschalung sowie die Holzspanplatten der bestehenden Konstruktion waren jeweils mit Nut und Feder versehen (Bild 2 und 3).

Im Bereich des Schwimmbeckens wurde der Boden durch eine Betonplatte gebildet. Die Betonwände des Schwimmbeckens waren im oberen Bereich mit einer – teilweise verputzten – Dämmung versehen (Bild 4). Der freiliegende Beton unterhalb der Dämmung war insbesondere bei der zum Lichthof gerichteten Wand des Schwimmbeckens sichtbar und fühlbar feucht. Ebenso war der Boden insbesondere in dem an diese Wand angrenzenden Bereich feucht. An der Unterkante der Dämmstoffplatten hingen Wassertropfen. Es wurde in dem betreffenden Bereich des Schwimmbeckens ein Pilzbefall festgestellt (Bild 5).

Es waren im Bereich des Schwimmbeckens keine Hinweise auf Undichtigkeiten bzw. auf von außen eindringende Feuchtigkeit vorhanden. Durch zerstörungsfreie Feuchtemessungen wurde das visuelle Schadensbild bestätigt. Der Beton der zum Lichthof orientierten Wand des Schwimmbeckens war durchfeuchtet, während die übrigen Wände sowie der Boden im Flächenbereich einen der jeweiligen Ausgleichsfeuchte entsprechenden Feuchtegehalt aufwiesen. Die relative Luftfeuchte betrug zu diesem Zeitpunkt im Bereich des Schwimmbeckens 75 % bei einer Temperatur von etwa 15 °C. Die Ortsbesichtigung fand gegen Ende des Winters statt.

Bewertung

Bei dem im Bereich des Schwimmbeckens an der zum Lichthof orientierten Wand vorhandenen Wasser handelte es sich um Tauwasser. Dies begründet sich mit dem visuellen Schadensbild einerseits und den vorhandenen bauphysikalischen Randbedingungen andererseits. Aufgrund der wärmedämmenden Wirkung des Erdreiches bzw. der tieferen Einbindung in das Erdreich war die Außentemperatur bei den drei übrigen Wänden höher als die Außentemperatur bei der zum Lichthof orientierten Wand des Schwimmbeckens. Während diese Wand nur maximal etwa 1 m in das Erdreich einband und an der Oberkante bündig mit dem Boden des dortigen Lichthofs lag, banden die übrigen drei Wände des Schwimmbeckens über 3 m in das Erdreich ein bzw. lagen sie thermisch begünstigt im Flächenbereich der Bodenplatte.

Der Einfluss der Einbindetiefe auf die Temperatur des Erdreichs geht aus Bild 6 hervor: Während in einer Tiefe von 0,5 m (halbe Wandhöhe als Mittelwert) die minimale Temperatur mit etwa 1 °C angenommen werden kann, beträgt in einer Tiefe von 3 m die minimale Temperatur bereits knapp 7 °C [1]. Das vorgefundene Schadensbild korreliert insofern mit den durch die unterschiedlichen Einbindetiefen gegebenen bauphysikalischen Randbedingungen.

Um die vorgenommene Bewertung zu belegen – sowie zur Erlangung einer Aussage, inwieweit ein vergleichbares Schadensbild gegebenenfalls bereits vor dem Eigentümerwechsel vorhanden war – wurde eine überschlägige bauphysikalische Berechnung vorgenommen. Im Rahmen dieser Berechnung wurden die Temperatur und die Luftfeuchte im Bereich des abgedeckten Schwimmbeckens ermittelt. Zusätzlich erfolgte eine Berechnung, inwieweit Tauwasser auf den Wandoberflächen des Schwimmbeckens anfällt. Die Berechnungen wurden für drei Zustände durchgeführt:

Die Temperatur im Bereich des abgedeckten Schwimmbeckens wurde anhand einer Energiebilanz bestimmt. Die Wärmeverluste über die erdberührten Wände und den Boden des Schwimmbeckens wurden mittels eines Ansatzes auf Grundlage der DIN EN 13370 [2] ermittelt. Dabei geht unter anderem die Einbindetiefe des Bauteils in die Berechnung mit ein. Es wurde davon ausgegangen, dass kein wesentlicher konvektiver Wärmetransport zwischen Raum und Schwimmbecken stattfindet. Diese Annahme ist aufgrund der mit Nut und Feder verlegten Schalung bzw. Holzspanplatten berechtigt.

Hinsichtlich der Luftfeuchte im Bereich des Schwimmbeckens war ebenfalls davon auszugehen, dass kein wesentlicher konvektiver Transport und somit maßgeblich ein diffusiver Transport durch die Bauteile stattfindet. Aufgrund des im Vergleich mit den massiven Bauteilen wesentlich geringeren Diffusionswiderstands der Abdeckung oberhalb des Schwimmbeckens (vor und nach dem Eigentümerwechsel) ergab sich ein Diffusionsstrom im Wesentlichen zwischen dem abgedeckten Schwimmbecken und der Raumluft des Wohnraums. Zur Erfassung der Zustände vor dem Eigentümerwechsel wurden die Zustandswerte der Raumluft des Wohnraums variiert.

Die Ergebnisse der Berechnungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Im Bereich der tief in das Erdreich einbinden­den bzw. im Flächenbereich der Bodenplatte befindlichen Wände des Schwimmbeckens bildet sich in keinem der untersuchten Fälle Tauwasser. Dies betrifft die Zustände vor und nach dem Eigentümerwechsel.

Bei der zum Lichthof orientierten Wand des Schwimmbeckens bildet sich rechnerisch Tauwasser, wenn der Wohnraum als solcher genutzt und entsprechend beheizt wird. Dies betrifft ebenfalls die Zustände vor und nach dem Eigentümerwechsel.

Bei nur geringer Beheizung des Wohnraums (Zustand während der Besichtigung durch die neuen Eigentümer) findet rechnerisch keine Tauwasserbildung im Bereich des Schwimmbeckens statt.

Durch die Änderung der Holzkonstruktion oberhalb des Schwimmbeckens hat sich eine geringfügige Verschlechterung der Situation ergeben, weil die Temperatur im Bereich des Schwimmbeckens dadurch bei nahezu unverändertem Dampfdruck geringer ist.

Diese Berechnungsergebnisse zeigen Folgendes auf:
Die Ursache für die Feuchteschäden beim Parkett sowie die Geruchsbelästigung durch den Pilzbefall liegt letztlich in der Tauwasserbildung bei der zum Lichthof gerichteten Wand im Bereich des abgedeckten Schwimmbeckens begründet.

Sofern vor dem Eigentümerwechsel der betreffende Raum während der Wintermonate als Wohnraum genutzt und entsprechend beheizt wurde, muss – auch unter
Berücksichtigung der durch die neuen Eigentümer veränderten Holzkonstruktion – davon ausgegangen werden, dass bereits früher Symptome vorhanden bzw. feststellbar waren. Somit verblieb letztlich die – rechtlich zu klärende – Frage, auf welche Weise der Raum vor dem Eigentümerwechsel genutzt wurde.

Das im Auftrag der Erwerber angefertigte Gutachten diente in diesem Fall dazu, deren Ansprüche gegen den Verkäufer gerichtlich geltend zu machen. Der vom Gericht eingesetzte Sachverständige gelangte zu einer gleichartigen technischen Bewertung. Im Resultat wurde der Anspruch der Erwerber gegen den Verkäufer durch das Gericht bestätigt.

Instandsetzung

Die neuen Eigentümer hatten kein Interesse an einem Ausbau bzw. einer Nutzung des Schwimmbeckens. Die partiell geschädigte Holzkonstruktion sollte daher durch eine unterseitig gedämmte Massivdecke oberhalb des ungenutzten Schwimmbeckens ersetzt werden.