Haftungsgefahr für Architekten bei steigenden Baupreisen

Nicht immer kann das Haus oder die Wohnung zum vereinbarten Preis fertiggestellt werden – vor allem steigende Kosten für Baumaterialien verursachen derzeit Unwägbarkeiten für alle beteiligten. Architekten sollten jetzt klären, ob und wann sie dafür ­geradestehen müssen

Die Baukosten steigen in Deutschland auf ein Rekordhoch und kennen kein Halten. Bereits im Mai 2021 waren die Baupreise für den Neubau von Häusern und Wohnungen so hoch wie lange nicht. Allein zwischen Mai 2020 und Mai 2021 beträgt die Teuerung laut Statistischem Bundesamt 6,4 %. Die Branche sieht den Baustoffmangel als Preistreiber. Weltweit werden Holz, Stahl und Dämmstoffe stark nachgefragt. In Zeiten von Ressourcenknappheit und aufgrund der Niedrigzinspolitik, welche die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen treibt, verteuert sich das wenige am Markt verfügbare Material. Hinzu kommen mitunter lange Lieferfristen. Holzbauarbeiten haben sich in Deutschland zwischen Mai 2020 und Mai 2021 um 28,5 % verteuert. Rohbauarbeiten, für die viel Stahl und Holz benötigt werden, verteuerten sich um 7,3 %. Dachdeckerarbeiten stiegen um 8,3 %, Klempnerarbeiten um 8,1 %. Konstruktionsvollholz beispielsweise verteuerte sich um 83,3 %, Dachlatten um 45,7 % und Bauholz um 38,4 %. Betonstahl verteuerte sich um bis zu 44,3 %. So wird für viele Baubetriebe der Materialmangel trotz voller Auftragsbücher zu einem Problem. Ohne Material kann nicht gebaut oder repariert werden. Mitarbeitern droht die Kurzarbeit.

Haftungsgefahr für Architekten

Der Architekt soll jederzeit kostengünstig und wirtschaftlich planen. Die Baukosten muss er dabei stets im Blick behalten. Gewerbliche Auftraggeber vereinbaren mit den Architekten regelmäßig die Einhaltung von Baukostenobergrenzen, in einigen wenigen Fällen sogar eine Baukostengarantie. Aber auch private Bauherren teilen dem Architekten in der Regel mit, wie hoch ihr – zumeist finanziertes – Baubudget ist. Der Architekt hat daher bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung die Pflicht, aktiv das Baubudget des Auftraggebers zu erfragen. Bevor der Architekt also überhaupt mit der Planung beginnen kann, muss er das Baubudget kennen. Unterlässt der Architekt dies und geht mit dem Thema Baukosten sorglos um, riskiert er eine haftungsträchtige Pflichtverletzung. Der Architekt ist aber auch nach Erfragen der Baukosten seinem Auftraggeber gegenüber verpflichtet, die Budgetvorgaben zu beachten und ihn unverzüglich darüber zu informieren, wenn eine Überschreitung des Kostenrahmens droht. Im Ergebnis kann sich eine Haftung bei einer Baubudgetüberschreitung allein schon aus dem Gebot der Wirtschaftlichkeit oder aber aus einer vereinbarten Baukostenobergrenze beziehungsweise aus einer übernommenen Baukostengarantie ergeben.

Überschreitung des Kostenrahmens

Was passiert nun, wenn der Kostenrahmen aufgrund der Baupreissteigerungen überschritten worden ist? Ohne dass eine Baukostenobergrenze wirksam vereinbart oder eine Baukostengarantie wirksam übernommen worden ist, haftet der Architekt bei Überschreitung nur nach den allgemeinen Grundsätzen der Leistungsstörung. In diesem Fall muss ihn ein Verschulden an der Überschreitung des Baubudgets treffen. Unvorhersehbare Teuerungen bei den Baumaterialien oder den Bauleistungen – ohne dass die Kosten­ermittlung des Architekten fehlerhaft wäre – führen noch nicht zu einer mangelhaften Leistung. Der Architekt muss seinen Auftraggeber hier nur rechtzeitig informieren, sodass dieser noch auf die Veränderungen reagieren kann. Allerdings trifft auch in diesem Fall den Architekten die Beweislast, dass die Teuerungen der Baumaterialien nicht vorhersehbar waren. Gelingt ihm das nicht, haftet er.

Sofern aber eine Baukostenobergrenze im Vertrag wirksam vereinbart wurde, ist die Leistung des Architekten automatisch mangelhaft – und zwar ohne, dass es auf sein Verschulden ankommt – wenn die Baukosten diese Obergrenze verlassen haben. Der Architekt kann zwar noch versuchen, seine Planung entsprechend nachzubessern. Gelingt dem Architekten dies aber nicht, kann der Auftraggeber den Architektenvertrag aus wichtigem Grunde kündigen. Darüber hinaus kann es passieren, dass der Bauherr das Projekt abbrechen muss und nicht weiterbauen kann. Dann wären die bisherigen Leistungen des Architekten gegebenenfalls nutzlos. Dem Architekten steht dann kein Honorar zu. Bereits geleistete Abschläge müsste er zurückzahlen. Tritt auch noch ein Verschulden des Architekten an der Kostenüberschreitung hinzu, trifft ihn zusätzlich eine Schadensersatzpflicht gegenüber seinem Auftraggeber.

Hat der Architekt gar eine Baukostengarantie übernommen, haftet er dem Auftraggeber zusätzlich auch noch für jeden durch die Kostensteigerung entstandenen Schaden, ohne dass es auf sein Verschulden ankommen würde. Die Haftpflichtversicherung übernimmt diesen Schaden im Übrigen nicht. Ein solches Garantieversprechen ist allerdings selten und unterliegt strengen Voraussetzungen.

Mehrkosten für Architektenleistung

Allein aus dem Umstand, dass sich nach Vertragsschluss die Baupreise erhöhen, kann der Architekt keinen Anspruch auf Honorarerhöhung auf Basis von höheren anrechenbaren Kosten herleiten. Sofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart wurde, bedarf es einer Kostensteigerung, die aus einer vom Auftraggeber vorgenommenen Änderung oder Erweiterung im Leistungsumfang resultiert.

Bauverzug wegen fehlendem Baumaterial

Ein weiteres Thema in diesem Zusammenhang ist die Bauzeitverzögerung, die durch fehlendes Baumaterial zustande kommt. Auch hier muss der Architekt aufpassen, worauf er sich vertraglich eingelassen hat oder einlassen möchte, da unter Umständen dann auch für den Verzug ein enor­mes Haftungspotential droht. Viel schlimmer ist es aber, wenn der Architekt keine entsprechende Vergütungsklausel für Planungs- oder Bauüberwachungszeitverlängerung im Vertrag vereinbart hat. Dann kann er in den meisten Fällen kein Mehrhonorar geltend machen. Bislang ist die Rechtsprechung deutscher Gerichte hierzu äußerst zurückhaltend.

Fazit

Was folgt also aus der Baumaterialkrise? Architekten sollten sich zweimal überlegen, auf welche vertraglichen Regelungen sie sich einlassen wollen. Grundsätzlich wird empfohlen, niemals eine Baukostengarantie zu übernehmen. Aber auch eine verbindliche Baukostenobergrenze sollte – wo es geht – vermieden werden. Sollte sich eine Baukostenobergrenze einmal nicht vermeiden lassen, so sollte diese im Detail ausgestaltet werden und beispielsweise Baumaterialpreissteigerungen ausgenommen werden. Es empfiehlt sich, während der Planung ausdrücklich ein besonderes Augenmerk auf die Kosten und Zeiten zu haben und den Auftraggeber im Falle von Abweichungen unverzüglich zu informieren.

Anm: Die Nutzung der männlichen Form in Fällen der Allgemeingültigkeit dient ausschließlich der Lesbarkeit juristischer Texte.

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