Bauen im Bestand: Honorar, Haftung und Leistungsbild beim Wohnungsumbau

Der politisch geforderte Fokus auf „Umbaukultur“ und Innenentwicklung trifft auf eine Honorarordnung, die im Kern für Neubauten konzipiert wurde, sowie auf eine Rechtsprechung, die an Planungsleistungen im Bestand hohe Sorgfaltsanforderungen stellt. Für Architekten und Ingenieure, die Wohnraum im Bestand umbauen, modernisieren oder umnutzen, ergeben sich daraus drei zentrale Problemfelder: die Honorierung des Mehraufwands, die Reichweite der eigenen Leistungspflichten gegenüber unbekannter Bausubstanz und die daraus resultierende Haftung.

1. Das Leistungsbild: Umbau als Rechtsbegriff

Nach der Legaldefinition in § 2 Abs. 5 HOAI sind Umbauten „Umgestaltungen eines vorhandenen Objektes mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand“. Entscheidend ist daher, wie tief die Planungsleistung in die bestehende Konstruktion oder tragende Bausubstanz eingreift. Reine Umgestaltungen von Innenräumen ohne wesentlichen Eingriff in Bestand oder Konstruktion fallen dagegen unter das gesonderte Leistungsbild „Innenräume“ nach § 34 Abs. 2 HOAI – eine Abgrenzung, die honorarrechtlich erhebliche Folgen hat und daher bereits bei Auftragsklärung sauber dokumentiert werden sollte. Ein eigenständiges Leistungsbild „Bauen im Bestand“ mit passenden Grundleistungen und Honorartafeln existiert in der HOAI nach wie vor nicht. Stattdessen behilft sich der Verordnungsgeber mit drei unterschiedlichen, additiv wirkenden Bemessungsregeln, die den Mehraufwand gegenüber einer Neubauplanung abbilden sollen.

2. Honorar im Bestand

Diese honorarrechtliche Gemengelage ist kein rein akademisches Problem: Angesichts stagnierender Neubauzahlen verschiebt sich die Investitionstätigkeit der Wohnungswirtschaft spürbar in Richtung Bestand. Für Planungsbüros bedeutet das ein wachsendes Auftragsvolumen in genau dem Segment, für das die HOAI bis heute kein eigenständiges, in sich stimmiges Regelungssys­tem bereithält – mit entsprechend höherem Streitpotenzial bei der Honorarabrechnung.

2.1 Der Umbau- und Modernisierungszuschlag

Der Umbauzuschlag für Objekte im Bestand kann nach § 6 Abs. 2 HOAI zwischen Auftraggeber und Planendem in Textform vereinbart werden; seine Höhe richtet sich nach dem jeweiligen Leistungsbild. Für das Leistungsbild Gebäude sieht §36 HOAI hierfür eine Bandbreite von 20 bis 33 Prozent vor, orientiert am Schwierigkeitsgrad der Aufgabe; ohne gesonderte Vereinbarung gilt bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von 20 Prozent. Der Zuschlag honoriert dabei nicht ein zusätzliches Leistungspaket, sondern den erhöhten Aufwand bei der Erbringung der ohnehin geschuldeten Grundleistungen – er ersetzt also keine gesondert zu vereinbarende Besondere Leistung. Aber Vorsicht! Es kann auch ein Umbauzuschlag von 0 Prozent vereinbart werden, vgl. OLG Celle, Urteil vom 06.10.2021 - 14 U 39/21 – noch zur HOAI 2009.

2.2 Mitzuverarbeitende Bausubstanz

Unabhängig vom Umbauzuschlag ist vorhandene Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch in die Planung einbezogen wird, nach § 4 Abs. 3 HOAI den anrechenbaren Kosten hinzuzurechnen. Wert und Umfang dieser mitzuverarbeitenden Substanz sind – ebenfalls in Textform – zwischen den Parteien zu vereinbaren; fehlt eine solche Vereinbarung, drohen im Streitfall Auseinandersetzungen über die honorarrelevante Kostenbasis, die sich nachträglich kaum mehr belastbar rekonstruieren lässt. Eine Erfassung noch vor Planungsbeginn ist daher dringend anzuraten. Haben sich die Parteien auf einen bestimmten Betrag geeinigt gilt dieser für alle Leistungsphasen, vgl. OLG München, Beschluss vom 20.09.2019 - 28 U 2914/17; BGH, Beschluss vom 02.07.2020 - VII ZR 223/19.

Nicht alles, was Bestand ist, wird durch die Planung mitverarbeitet und fließt in die mitzuverarbeitende Bausubstanz. Insoweit ist die bloße zeichnerische Darstellung allein noch kein Grund für die Berücksichtigung als mitzuverarbeitende Bausubstanz. Vielmehr bedarf es ein Einbeziehen in planerischer Hinsicht. Für die Anrechenbarkeit genügt es, wenn die Mitverarbeitung entweder aus technischer oder aus gestalterischer Veranlassung erfolgt, vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 10.10.2019 - 12 U 21/13.

2.3 Die Bestandsaufnahme als Besondere Leistung

Die Bestandsaufnahme selbst zählt – anders als vielfach angenommen – nicht zu den Grundleis­tungen der Leistungsphase 1, sondern ist eine Besondere Leistung und damit grundsätzlich gesondert zu vergüten. Sie wird vom Umbauzuschlag nicht automatisch miterfasst. Zugleich ist die Aufzählung Besonderer Leistungen in Anlage 10.1 HOAI nicht abschließend; weitere umbaubedingte Zusatzleistungen können ebenfalls gesondert honorarpflichtig sein. Für die Vertragsgestaltung folgt daraus die Notwendigkeit, Bestandsaufnahme, Bestandsplanung und etwaige Bauteilöffnungen explizit und mit eigenem Honoraransatz zu vereinbaren.

2.4 Zusammenspiel und Reihenfolge der Ermittlung

In der Praxis sind die drei Stellschrauben nicht isoliert, sondern nacheinander zu prüfen: Zunächst ist die anrechenbare Kostenbasis unter Einbeziehung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz zu ermitteln, sodann die Honorarzone anhand des tatsächlichen Schwierigkeitsgrads zu bestimmen und erst danach der Umbauzuschlag auf das so ermittelte Grundhonorar aufzuschlagen. Wird diese Reihenfolge vertraglich nicht sauber nachvollzogen, entstehen im Abrechnungsstreit häufig Zirkelbezüge, weil sich Auftraggeber und Planende über die Bemessungsgrundlage selbst nicht mehr einig sind. Eine tabellarische Offenlegung der Berechnungsschritte bereits im Vertrag – etwa als Anlage mit Musterrechnung – beugt diesem Streit wirksam vor und erleichtert zugleich die Abrechnung nach Leistungsphasen.

3. Bestandsunterlagen: Prüf- und Hinweispflichten

Wird dem Planenden vom Auftraggeber Bestandsdokumentation – etwa alte Baupläne – zur Verfügung gestellt, darf er diese nicht einfach ungeprüft übernehmen. Nach gefestigter Rechtsprechung (u. a. OLG Stuttgart, Urteil vom 17. Dezember 2024 – 10 U 38/24; OLG Köln, Urteil vom 19. August 2014 – I-22 U 12/13) ist der Architekt gehalten, überlassene Unterlagen auf Vollständigkeit, Plausibilität und grundsätzliche Brauchbarkeit zu prüfen. Bestehen begründete Zweifel – etwa weil die Pläne sehr alt sind oder erkennbar von der Örtlichkeit abweichen –, muss der Auftraggeber hierauf hingewiesen und zur Beauftragung einer neuen, eigenständigen Bestandsaufnahme aufgefordert werden. Für die Haftungsvermeidung ist entscheidend, dass dieser Hinweis beweissicher erfolgt und ausdrücklich klarstellt, dass für Mängel, die sich aus der Zugrundelegung veralteter oder ungeprüfter Bestandsunterlagen ergeben, keine Haftung übernommen wird, sofern der Auftraggeber trotz Hinweises auf eine neue Aufnahme verzichtet. Fehlt ein solcher Hinweis, trägt der Planende das Risiko unerkannter Bestandsabweichungen selbst.

Unabhängig von einem solchen Hinweis muss der Architekt aber bei einem Umbau des vorhandenen Gebäudes prüfen, ob die vom Bauherrn gewünschten Maßnahmen überhaupt möglich sind oder – z. B. wegen der Statik – zusätzliche umfangreiche oder kostenintensive Maßnahmen erforderlich sind. Insoweit trifft den Architekten eine umfangreiche Bauwerkserkundigungspflicht. Nach dem vorzitierten Urteil des OLG Köln wurde entschieden, dass ein Architekt sich nicht auf die Tragfähigkeit des Bestandsfundamentes für eine Aufstockung verlassen kann, wenn er die Bestandsstatik zwar eingesehen und zahlenmäßig geprüft hat und in den letzten Jahrzehnten keine Mängel aufgetreten sind. Der Architekt könne nämlich nicht mit Sicherheit sagen, dass das Bestandsfundament auch tatsächlich nach der Statik ausgeführt worden ist.

4. Haftung bei Bestandsprojekten

4.1 Kein genereller Untersuchungszwang auf verdeckte Mängel

Neben der umfassenden Bauwerkserkundigungspflicht trifft den Architekten beim Bauen im Bestand keine allgemeine Pflicht, das Bauwerk anlasslos auf Mängelfreiheit zu untersuchen. Die Untersuchungspflicht besteht nur innerhalb der Grenzen, in dem sich die von ihm zu erbringenden Umbauplanungsleistungen bewegen. Ausnahme: Die Mängel am Gebäude hätten für ihn sofort erkennbar sein müssen. Selbst im Rahmen der Objektbetreuung (Lph 9) besteht nach der Rechtsprechung keine allgemeine Pflicht des Architekten, das errichtete beziehungsweise umgebaute Bauwerk ohne konkrete Anhaltspunkte eigeninitiativ auf versteckte Mängel zu untersuchen (OLG Dresden, Urt. v. 07.06.2010 – 10 U 1648/08). Besondere Pflichten können sich nur aus gesondert zu übernehmenden Untersuchungspflichten ergeben, die dafür konkret und unmissverständlich vertraglich vereinbart werden müssen oder aus offensichtlichen Anhaltspunkten, den der planende Architekt nachgehen muss.

4.2 Kostenüberschreitung bei ungewisser Bausubstanz

Umbauprojekte sind wegen ihrer unbekannten Bausubstanz besonders anfällig für Kostenüberschreitungen. Haftungsrechtlich gilt, dass ohne wirksam vereinbarte Kostenobergrenze der Planende nur nach den allgemeinen Grundsätzen der Leistungsstörung haftet, mithin nur bei eigenem Verschulden an einer fehlerhaften Kos-tenermittlung. Bereits eine Erklärung, die Kosten sollten einen bestimmten Betrag „maximal nicht überschreiten“, kann jedoch ausreichen, um eine relevante Kostenvorstellung des Auftraggebers verbindlich zu dokumentieren, vgl. auch OLG Hamm, Urteil vom 05.06.2025 - 24 U 57/22. Sofern eine Baukostenobergrenze anzunehmen ist, wäre auch bei einem vom Architekten verschuldeten Überschreiten der Kosten, die für die Honorarermittlung relevanten anrechenbaren Kos­ten, auf die sich aus der Baukostenobergrenze ergebende Höhe begrenzt. Anerkannte Toleranzrahmen liegen bei der Kostenschätzung im Bestand zwischen 30 und 40 Prozent, bei der Kos­tenberechnung zwischen 20 und 25 Prozent. Bei der neu eingeführten ersten Kosteneinschätzung der Zielfindungsphase nach § 650p Abs. 2 BGB empfiehlt es sich, diese ausdrücklich nur als vorläufige „ca.“-Angabe zu kennzeichnen, um daraus keine unbeabsichtigte Beschaffenheitsvereinbarung entstehen zu lassen.

4.3 Verzögerung und Koordinierungspflicht

Auch bei Bestandsprojekten – mit ihrer erfahrungsgemäß höheren Störanfälligkeit des Bauablaufs – gilt: Ein Schadensersatzanspruch wegen Verzögerung setzt eine konkrete, bauablaufbezogene Darlegung voraus. Der Auftraggeber muss darstellen, welche konkrete, nach dem Bauablauf gebotene Handlung des Planenden unterblieben ist, und dass diese Verzögerung – unter Ausschluss anderer Ursachen, wie Verzögerungen anderer Gewerke – für die verspätete Fertigstellung ursächlich war. Werden im Vertrag jedoch konkrete Fertigstellungstermine zugesagt, ist besondere Vorsicht geboten: Für Schäden aus der Verletzung solcher Terminvereinbarungen haftet der Planende unter Umständen mit seinem persönlichen Vermögen, da der Haftpflichtversicherungsschutz die Überschreitung zeitlicher Zusagen regelmäßig nicht abdeckt. Ferner trägt er dann auch die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Überschreitung der zugesagten Termine nicht von ihm verschuldet war.

4.4 Haftung und Verjährung

Ein bei Bestandsprojekten besonders relevantes Haftungsfeld betrifft das Zusammenspiel mit den ausführenden Unternehmen. Sind Baumängel gemeinsam von Bauunternehmer und Architekt zu verantworten, haften beide grundsätzlich als Gesamtschuldner – auch wenn sich die Anspruchsgrundlagen unterscheiden, etwa Schadensersatz nach BGB beim Planenden und Nacherfüllung nach VOB/B beim Unternehmer. Anders liegt der Fall, wenn dem Architekten vorgeworfen wird, er habe es versäumt, Gewährleistungsansprüche des Bauherrn gegen den Bauunternehmer rechtzeitig zu sichern und dadurch verjähren lassen: Hier fehlt es an einem echten Gesamtschuldverhältnis, weil allein den Planenden die Pflicht zur Fristenwahrung trifft und der Bauunternehmer insoweit nicht gleichrangig in Anspruch genommen werden kann. Gerade bei Umbauten, in denen Gewährleistungsfristen für Alt- und Neubauteile parallel laufen, empfiehlt sich daher eine eigene Fristenkontrolle unabhängig von der Objektüberwachung.

Auch die Verjährung der eigenen Haftung des Planenden folgt Besonderheiten: Die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängel der Architektenleis­tung beginnt erst mit der Abnahme. Bei Umbauprojekten, deren Abnahme wegen fortlaufender Nutzung des bewohnten Bestands häufig unklar dokumentiert wird, sollte der Abnahmezeitpunkt deshalb schriftlich festgehalten werden.

4.5 Beachtung des Urheberrechts

Beim Bauen im Bestand, vor allem beim Umbau von äußeren Gestaltungselementen wie Fassaden, kann es zu Konflikten mit Urheberrechten des vorherigen Planers kommen, die sorgfältig geprüft werden müssen. Nicht bei jedem Bauwerk kann ein urheberrechtlich geschütztes Werk angenommen werden. Nach dem OLG Köln z. B. genügt noch nicht jede Variation des „Formenschatzes“. Es sei vielmehr eine Gestaltung erforderlich, die über das bloße handwerkliche Können hinausgeht und deren ästhetischer Gehalt einen Grad erreicht, dass nach Auffassung der für Kunst empfänglichen und mit Kunstanschauungen einigermaßen vertrauten Kreise von einer „künstlerischen“ Leistung gesprochen werden kann (OLG Köln, Urteil vom 29.11.2024 - 6 U 43/24).

5. Fazit: richtige Vertragsgestaltung

Die rechtlichen Besonderheiten des Bauens im Bestand entstehen weniger aus einer eigenständigen Regelungssystematik als aus dem Umstand, dass Neubau-Instrumente – Honorarordnung wie Haftungsmaßstäbe der Rechtsprechung – auf eine strukturell andere Ausgangslage angewendet werden müssen. Wer als Planender im Wohnungsbestand tätig wird, sollte deshalb bereits in der Auftragsklärung vier Punkte in Textform regeln: die Abgrenzung von Umbau- und Innenraumleistungen, den Umbauzuschlag samt Schwierigkeitsgrad, die mitzuverarbeitende Bausubstanz sowie die gesonderte Beauftragung einer belastbaren Bestandsaufnahme. Diese frühzeitige Klarheit ist zugleich die wirksamste Haftungsvermeidung – wirksamer als jede nachträgliche Dokumentation im Streitfall.

Die Nutzung der männlichen Form in Fällen der Allgemeingültigkeit dient ausschließlich der Lesbarkeit juristischer Texte.