Institut für ökologische Wirtschaftsforschung (IÖW)

Berlins Gebäude sozialverträglich und ambitioniert energetisch sanieren: Was Bund und Land jetzt tun müssen

► Das IÖW hat untersucht, wie sich Kosten energetischer Sanierungen auf Mietende und Vermietende verteilen

► Das Ergebnis: Ambitionierte energetische Sanierungen können ohne steigende Warmmieten umgesetzt werden; allerdings fehlen bislang Anreize für Vermietende

► Bund und Land sollten Rahmen für Förderung und Modernisierungsumlage so ändern, dass ambitionierte energetische Sanierungen attraktiv sind und sozialverträglich umgesetzt werden müssen

► IÖW und BBH haben Empfehlungen für Berliner Bezirke entwickelt, wie in Milieuschutzgebieten sozialverträglich energetisch saniert werden kann

Die verschärften Klimaziele des Landes Berlin erfordern, dass das Heizen von Gebäuden in der Hauptstadt in den nächsten Jahren deutlich weniger Treibhausgase verursacht. Dafür müssen sowohl Heizungsanlagen auf erneuerbare Energien umgestellt als auch die Gebäude ambitioniert energetisch saniert werden. Wegen der angespannten Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt, der ganz überwiegend ein Mietmarkt ist, sind die Kosten der energetischen Sanierungen brisant. Zwei neue Studien unter Leitung des Instituts für ökologische Wirtschaftsforschung (IÖW) zeigen nun, dass Sanierungen häufig sozialverträglich möglich sind, aber für Vermietende weder attraktiv noch verpflichtend. Deshalb muss sowohl der Bund als auch das Land Berlin nun die Rahmenbedingungen ändern.

Fördermittel und Modernisierungsumlage zentral für die Wirtschaftlichkeit von Sanierungen

Das IÖW hat anhand unterschiedlicher Modellgebäude berechnet, wie sich Kosten energetischer Sanierungen verteilen. Die Ergebnisse zeigen, dass ambitionierte Sanierungen so gestaltet werden können, dass sowohl Mietende als auch Vermietende profitieren und dass die Warmmieten weniger steigen als bei Sanierungen nach dem Mindeststandard laut Gebäudeenergiegesetz. „Wie sich die Kosten verteilen, hängt von zahlreichen Faktoren ab, sodass die Kostenstrukturen in Einzelfällen auch deutlich anders aussehen können“, erklärt Studienautorin Julika Weiß vom IÖW. „Insbesondere die Inanspruchnahme von Fördermitteln und die Umlagepraxis spielen eine entscheidende Rolle für die Wirtschaftlichkeit aus Sicht der Mietenden.“

Empfehlungen für Bund und Land Berlin

Die Forschenden empfehlen dem Bund und dem Land Berlin Ansätze zu verfolgen, die ambitionierte Sanierungen steigern und dabei eine Inanspruchnahme von Fördermitteln sicherstellen bei gleichzeitiger Begrenzung der Umlage. Das Land sollte Kleineigentümer*innen vor allem durch Beratungs- und Informationsangebote unterstützen. Bei den Wohnungsunternehmen können Best-Practice-Beispiele und Klimaschutzvereinbarungen helfen. Für landeseigene Wohnungsunternehmen kann der Senat darüber hinaus Regelungen für hohe Sanierungsstandards festlegen – als Ergänzung zu den bereits bestehenden Anforderungen an die Miethöhe.

Sanierungen in Milieuschutzgebieten: Chancen für Klimaschutz nutzen

In den rund 70 Berliner Milieuschutzgebieten sind aufwändige energetische Sanierungen mit hohen Wärmedämmstandards und einem Wechsel zu erneuerbaren Energien derzeit häufig in der Praxis nicht genehmigungsfähig. Dabei könnten solche Sanierungen langfristig günstige Warmmieten sicherstellen. Eine gemeinsame Studie von IÖW und der Kanzlei BBH empfiehlt aufbauend auf einer Analyse der aktuellen Rechtslage und Praxis in den Bezirken, Leitbilder für klimafreundliche und sozialverträgliche Sanierungen in Milieuschutzgebieten zu entwickeln. Zudem sollten die Bezirke ihre Genehmigungspraxis anpassen, um ambitionierte energetische Sanierungen unter Verwendung von Fördermitteln und einer Begrenzung der Umlage zu ermöglichen. Ein Leitfaden könnte die Bezirke und die Wohnungswirtschaft unterstützen. Außerdem kann das Land Berlin durch Härtefallregelungen die Sozialverträglichkeit energetischer Sanierungen sicherstellen.

Bund: Attraktive Förderbedingungen und Umlagebegrenzung austarieren

Noch umfassender kann der Bund die Wirtschaftlichkeit und insbesondere die Kostenverteilung energetischer Sanierungen beeinflussen, indem er eine Kappungsgrenze bei der Modernisierungsumlage vornimmt oder die Umlagehöhe reduziert. Dennoch müssen ambitionierte Sanierungen für Vermietende attraktiv gestaltet werden, da ansonsten die Gefahr besteht, dass mit niedrigen energetischen Standards saniert wird. Somit ist es insbesondere wichtig, die Reduktion der Modernisierungsumlage mit attraktiven Fördermöglichkeiten für ambitionierte Sanierungen zu kombinieren, die möglichst unkompliziert beantragt werden können. Diese Regelungen sind für die Kostenverteilung aktuell deutlich relevanter als die viel diskutierte CO2-Umlage.

Die Arbeiten zur Kostenverteilung erfolgten im Projekt Sozial-ökologische Wärmewende in Berlin, das Teil des Forschungsverbunds Ecornet Berlin ist, der gefördert wird vom Regierenden Bürgermeister, Senatskanzlei – Wissenschaft und Forschung Berlin. Die Arbeiten zum Thema Milieuschutz entstanden im Projekt Urbane Wärmewende mit Förderung des Bundesforschungsministeriums.

Wärmewende in der Stadt - Infografiken

Damit Klimaneutralität bis 2050 Realität wird, muss die Wärmeversorgung in der Stadt nachhaltig gestaltet werden. Die Wärmewende kann gelingen, wenn lokale Wärmequellen genutzt, Sanierungsrate und -tiefe erhöht und die Fernwärme transformiert werden.

Die meisten Bezirke genehmigen in Mileuschutzgebieten keine ambitionierten energetischen Sanierungen, weil sie Mietsteigerungen befürchten. Doch fürs Erreichen der Berliner Klimaziele können die derzeit etwa Mileuschutzgebiete nicht ausgeklammert werden: Knapp ein Viertel der Berliner Bevölkerung lebt dort.

Langfristig gesehen rechnen sich ambitionierte energetische Sanierungen auch für Mieterinnen und Mieter: Wenn Fördermittel beansprucht werden, sind hohe Dämmstandards günstiger als der unsanierte Zustand oder der gesetzliche Mindeststandard (GEG). Auch der Umstieg auf Fernwärme und Erneuerbare Energien kann sich finanziell lohnen. Bezirke sollten daher sozialverträgliche, ambitionierte energetische Sanierungen auch in Milieuschutzgebieten ermöglichen.

Wie wirken sich energetische Sanierungen mit unterschiedlichem Sanierungsniveau aus ökonomischer Perspektive aus? Das Beispiel eines typischen Altbau zeigt: Eine energetische Sanierung reduziert über einen Betrachtungszeitraum von 20 Jahren die Gesamtkosten, bestehend aus den Kosten für die Sanierung und das Heizen. Ob sich die Sanierung für Mieter/innen lohnt, hängt von der Höhe der Umlage und Heizkosten ab.

Öffentliche Gebäude können als Keimzellen Wärmeversorgungskonzepte im Quartier ermöglichen. Keimzellen bieten Standorte für größere Heizzentralen und können so umliegende Gebäude über Wärmenetze mitversorgen. Neben öffentlichen Gebäuden sind Wohngebäude von Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften, Neubauvorhaben und gewerbliche Gebäude andere mögliche Keimzellen.

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