Viega Seminar- und Vertriebscenter, Attersee/AT

Bitte warte mich!“ Ob sich die Brandmelder, Lüftungsklappen oder Feuerlöscher des neuen Seminar- und Vertriebs-centers von Viega in Attersee exakt mit diesen Worten beim Facility Manager melden, ist nicht bekannt. Doch dass die Gebäudetechnik digital mit dem Dienstleister kommuniziert, dafür haben die ArchitektInnen und IngenieurInnen von ATP schon bei der Planung des Neubaus gesorgt. „Denn nicht nur Planung und Bauausführung, sondern auch der Gebäudebetrieb von Viega setzen auf BIM“, erklärt Gesamtprojektleiterin Nora Westphal von ATP.

Closed BIM für alle und von Anfang an

Geplant wurde das Bauwerk von ATP sowie den ausführenden Firmen durchgängig als Closed BIM mit Autodesk Revit. Um den Gebäudebetrieb zu optimieren und das Gebäude auch zu Schulungszwecken nutzen zu können, hatte Installationstechnikanbieter Viega nicht nur den Neubau beauftragt, sondern auch die Vorbereitung der Daten für die weitere Verwendung für BIM2FIM – also für den Betrieb des Gebäudes.

Dazu kamen eine Reihe weiterer Anforderungen: Zum einen sollte sich das Gebäude im Laufe der Nutzungsphase flexibel und kontinuierlich anpassen können und dabei hochgesteckte ökologische und energetische Ziele erreichen, zum anderen selbst zum „Schulungsinhalt“ werden: SeminarteilnehmerInnen von Viega sollten die Daten der Technischen Gebäudeausrüstung analysieren und bewerten können. Das Ergebnis ist ein außergewöhnliches Vorzeigeprojekt, bei dem neben den originären Nutzungsvorhaben die sozialen, ökologischen und ökonomischen Anforderungen über den gesamten Lebenszyklus berücksichtigt wurden.

Grundrisskonzept

Die neue Niederlassung integriert neben einem Vertriebscenter auch ein Schulungs- und Seminarcenter für bis zu 1 500 BesucherInnen pro Jahr. Um die Fassadenfläche zu minimieren und die Nutzungseinheiten von außen sichtbar zu machen, setzt der dreigeschossige Baukörper auf ineinandergeschobene, kompakte Quader mit einer großflächig verglasten Außenhaut. Eine eingeschobene Windfangbox mündet in ein zweigeschossiges Foyer mit Empfang. Von hier aus geht es in die Cafeteria, die Aufwärmküche, die Haustechnikzentrale sowie auf die erste Ebene des zweigeschossigen Ausstellungsbereichs für die Viega-Produktewelt.

Eine Freitreppe führt aus dem Foyer ins 1. Obergeschoss mit vier flexibel nutzbaren Schulungsräumen und der vorgelagerten Galerie, die als Lounge für Pausen gestaltet ist. Nebenan befindet sich das obere Geschoss des Ausstellungs­bereichs, von dem eine innenliegende Treppe wieder ins Erdgeschoss führt. Das 2. Obergeschoss dient als Büro- und Aufenthaltsbereich mit offener Teeküche und Einzel-, Doppel- und Viererbüro-Varianten, alle mit Sensortechnik zur Anpassung der Helligkeit ausgestattet. Hinzu kommen ein Besprechungsraum sowie eine Dachterrasse mit Seeblick.

Zugunsten einer flexiblen Nutzung sind alle Elemente für nachträgliche Teilungen – wie Schotts in Doppelböden, Elementierung der abgehängten Decken sowie die Steuerung von Licht, Lüftung und Sonnenschutz – bereits vorhanden und ermöglichen dadurch Flexibilität auf höchstem Niveau.

Hunderte Seiten Anforderungsprofil

Zentrales Element der Viega-Servicekomponente ist das Fortbil­dungsangebot des Unternehmens. Die fachliche Wissensvermittlung des Seminarprogramms thematisiert dabei nicht nur die komplexe Systemwelt, sondern informiert auch über die Entwicklung von BIM in den Bereichen Sanitär- und Haustechnik. Eine große Rolle spielt dabei, dass das Gebäude selbst integral geplant wurde. Bereits vor dem Vorentwurf wurden dazu diverse Konzepte erstellt „und in über mehreren 100 Seiten sämtliche Planungsparameter für das Projekt definiert“, erklärt Hannes ­Achammer, der seitens ATP die Gesamtverantwortung für das Bauvorhaben innehatte.

Auf dieser Basis erstellte ATP in Zusammenarbeit mit „E3D - Lehrstuhl für Energieeffizientes Bauen“ der RWTH Aachen einen digitalen Zwilling des zukünftigen Hauses und bildete im zentralen Datenmodell alle architektonischen, technischen, physikalischen und funktionalen Eigenschaften ab. Auch Kos-ten, Termine und Nachhaltigkeit von Planungsbeginn bis zum Betrieb wurden genauestens analysiert, simuliert, geplant und dokumentiert, „und die Vorgaben des Bauherrn durchgängig integriert“, ergänzt BIM-Managerin Ursula Reiner.

Daten für das Facility Management

Zu der von ATP bei jedem Projekt verfolgten standardisierten Attribuierung im Zuge der Entwurfs- und Ausführungsplanung gehörte nicht nur die Eingabe von Abmessungen, sondern auch die Angabe von Details. Ist die Tür brandfallgesteuert? Gibt es Zutrittskontrollen? Magnethalter? Welche Wartungsintervalle sind z. B. für die Elektro- oder MSR-Gebäudesteuerung zu beachten? Alle diese Angaben flossen von Anfang an in das Modell ein. Ergänzt wurden diese im Nachgang durch die von den Haustechnikgewerken erhobenen Produktdaten. „In Österreich wird die Werk- und Montageplanung der Haustechnikgewerke von den ausführenden Firmen gemacht“, erklärt Westphal. „Wenn im Zuge der Werk- und Montageplanung seitens der ausführenden Firma die Entscheidung für ein anderes Kühlgerät als das ursprünglich vorgesehene fällt, müssen diese Daten wieder an ATP zurückgespielt werden. Nur so erhält man am Ende ein as-built-Modell.“

In Attersee flossen bei der Nacherfassung detaillierte Produktdaten wie Barcodes, Herstellernummern, Brandschutzklassen und andere Details in das Bestandsmodell zurück. Dieses wurde dem Bauherrn im Anschluss inklusive aller für das Facility Management erforderlichen Informationen übergeben. „Denn je früher die erforderlichen Daten mit dem Nutzer bzw. Betreiber abgestimmt werden, desto einfacher lässt sich der Datensatz später im Betrieb nutzen“, weiß BIM-Managerin Reiner.

Entwicklungspotential

Da Viega erst nach Baufertigstellung die Entscheidung über den ausführenden Facility-Management-Dienstleister fällte, arbeiteten die BIM-Datenerfasser auch die von diesem Unternehmen individuell benötigten Daten in das Bestandsmodell ein. „Ideal wäre es natürlich, wenn der Facility Manager von Anfang an bekannt wäre und den Gebäudebetrieb von Beginn an mit der Planung verschränkt. Dann könnte man die vom jeweiligen Unternehmen benötigten Daten miteinpflegen und den Datensatz auf dieses anpassen“, so Achammer. „Die Rea­lität unserer Bauvorhaben zeigt allerdings, dass die ausführenden Dienstleister in der Regel erst nach Inbetriebnahme des Gebäudes beauftragt werden, sodass der Datensatz im Nachgang erstellt wird und ein Informationsdefizit entsteht, das viel Potential für einen nachhaltigen Betrieb birgt.“

In Attersee stehen dem Facility Management auf Basis des Bestandsmodells inzwischen sämtliche Gebäudedaten as-built zur Verfügung. Das bedeutet, dass beispielsweise mit einem Klick notwendige Wartungsarbeiten an bestimmten Installationskomponenten im Vorfeld abgestimmt und durch eine entsprechend angepasste Planung ablaufoptimiert berücksichtigt werden. Für den Auftraggeber hat dies wesentliche Vorteile, da rund 70 % der Gesamtkosten eines Objekts nicht im Bau, sondern in der Betriebsphase entstehen. Mit BIM können so die Betriebskosten über das Facility Management optimiert werden, was beträchtliche Einsparungspotentiale mit sich bringt.

Energieeffizienz im Fokus

Interessant ist das Projekt vor allem auch deshalb, weil hier die Entwicklung von BIM2FIM weder Selbstzweck, noch reines Anschauungsmaterial für die Lehre ist. Vielmehr wurde das Gebäude als hochkomplexes, extrem energieeffizientes System entwickelt, das in punkto Nachhaltigkeit Maßstäbe setzt. Gerade solche Objekte, die aufgrund ihrer Komplexität nur dann ihr volles Potential ausreizen können, wenn alle Teile reibungslos zusammenspielen, profitieren von der frühzeitigen Integration des Facility Managements.

Bei einer Messung der Luftdichtheit nach ISO 9972 erzielte das Gebäude einen Wert von n₅₀ = 0,32 1/h für die Luftwechselrate bei 50 Pascal. Auch die Positionierung und Ausrichtung der Bauteile sowie die Minimierung von auskragenden Bauteilen sind aus energetischer Sicht optimal. Darüber hinaus setzte ATP auf eine Geothermieanlage als regenerative Energiequelle und zur Pufferung auf mechanische Lüftung mit Wärmerückgewinnung. Soweit möglich wurde dabei die Viega-Produktpalette in der Haustechnik eingesetzt. Die am Dach installierte PV-Anlage eliminiert die Betriebs-CO₂-Emission und erzeugt 100 % regenerativen Strom, wodurch nicht nur der Eigenbedarf vollständig gedeckt werden kann, sondern Strom auch ins Netz eingespeist wird. Daraus resultiert ein Gesamtenergieeffizienzfaktor von f_GEE von 0,37 (Anforderungswert gem. OIB RL 6 liegt bei 0,85). Entsprechend erhielt das Neubauprojekt eine Rekordpunkteanzahl gemäß den An­forderungen der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges ­Bauen (DGNB) und wurde mit dem Zertifikat in „Platin“ ausgezeichnet.

Die eigene, modernste Gebäudetechnik kann Viega seither sehr anschaulich am Objekt demonstrieren: Das neue Seminarcenter ist selbst Seminarinhalt, da alle im Gebäude ablaufenden Prozesse einem lückenlosen Monitoring unterzogen werden – sichtbar nachvollziehbar für die TeilnehmerInnen. Christine Ryll