Verdeckter Schaden

Holz zerstörende Pilze in Deckenkonstruktionen

Waren die Bauschäden durch Holz zerstörende Pilze auf einen nicht fachgerecht behobenen Wasserschaden oder auf anderweitige Ursachen zurückzuführen? Und hätte der Schaden bemerkt werden müssen? Die Klärung ist vielfach aus technischer Sicht – so auch im vorliegenden Beispiel – kaum möglich.

Zusammenfassung
Bei dem Verkauf eines Gebäudes muss der Verkäufer die ihm bekannten Schäden und Mängel benennen. Problematisch wird es daher, wenn nach einem Eigentümerwechsel verdeckte Schäden durch Holz zerstörende Pilze festgestellt werden. Der Käufer kann dann die Mängelbeseitigung bzw. eine Kaufpreisminderung fordern oder gar vom Kaufvertrag zurücktreten. In aller Regel wird die Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen; dann ist eine Klärung erforderlich, inwieweit der Verkäufer den Schaden bzw. Mangel arglistig verschwiegen hat.

Sachverhalt

Nach dem Kauf eines Bestandsgebäudes stellte der Erwerber Schäden durch Holz zerstörende Pilze fest. Der Verkäufer hatte auf einen vormaligen Leitungswasserschaden hingewiesen, der jedoch fachgerecht behoben worden sei. Im Rahmen einer Begutachtung sollte nun geklärt werden, inwieweit der Befall durch die Holz zerstörenden Pilze auf den Leitungswasserschaden zurückzuführen war. Darüber hinaus war natürlich von Interesse, inwieweit der Verkäufer den Pilzbefall hätte bemerken können oder müssen.

Feststellungen

Bei dem Gebäude handelte es sich um eine freistehende, denkmalgeschützte Villa aus den 1930er-Jahren. Das Gebäude war vollständig unterkellert und wies neben einem Erdgeschoss (Hochparterre) zwei Obergeschosse auf. Im Kellergeschoss waren die Außen- und Innenwände aus Ziegelmauerwerk errichtet. Die Decke über dem Kellergeschoss war als Massivdecke ausgebildet. Der Fußboden im Erdgeschoss wurde durch ein Parkett im Fischgrätverband gebildet. Hier war im Vorfeld der Ortsbesichtigung das Parkett bereits partiell entfernt worden; darunter befand sich der nach dem Kauf festgestellte Pilzbefall (Bild 01). Bei der Decke über dem Erdgeschoss handelte es sich um eine Holzbalkendecke. Auch die Wohnräume im ersten Obergeschoss wiesen einen Parkett-Fußboden auf. Im ersten Obergeschoss befand sich das Badezimmer, in dem sich der Wasserschaden nach Auskunft des Verkäufers ereignet hatte.

Im Kellergeschoss wurden die unterhalb des Schadensbereichs im Erdgeschoss befindlichen Räume untersucht. Dort wurde in einem Raum im Wand- und Deckenbereich braunes bis schwarzes Myzel eines Pilzes festgestellt. Betroffen war insbesondere die Holzzarge einer Tür. Dem visuellen Erscheinungsbild nach handelte es sich hierbei um den Braunen Kellerschwamm (Bild 02). Das Holz der Zarge war bereichsweise deutlich geschädigt (Bild 03).

Anhand zerstörungsfreier Messungen wurde im Kellergeschoss ermittelt, dass die Außen- und auch Innenwände unabhängig von der Höhe der untersuchten Stellen über dem Boden vergleichsweise hohe Feuchtegehalte aufwiesen. Die relative Luftfeuchte im Kellergeschoss betrug zu diesem Zeitpunkt denn auch knapp 80 %.

Im Erdgeschoss war bereits im Vorfeld der Ortsbesichtigung das Parkett partiell entfernt worden (vgl. Bild 01). Unterhalb des Parketts befanden sich Dielenbretter. Diese lagerten auf Holzbalken, die in eine Schlackenschüttung einbanden. Darunter befand sich die tragende Massivdecke. Auf den Dielen waren horizontal verlaufende Stränge und Myzel eines Pilzes vorhanden. Dem Aussehen nach handelte es sich hierbei um den Echten Hausschwamm (Bild 04). Die Längenausdehnung der Stränge betrug maximal etwa 2 m. Von dem Befall waren sowohl der Bereich zwischen den Dielenbrettern und dem Parkett wie auch der Bereich der Traghölzer betroffen (Bild 05). Partiell wies das Holz keine Festigkeit mehr auf. Es wurde dort ein Schadensbild in Form von Würfelbruch beim Holz festgestellt (Bild 06).

In einem Nebenraum zu dem vorstehend beschriebenen Bereich im Erdgeschoss befand sich die Tür zur Kellertreppe. Bei der Tür wurde im unteren Bereich der Holzzarge ein Myzel festgestellt, dass dem Aussehen nach ebenfalls dem Echten Hausschwamm zuzurechnen war (Bilder 07 und 08). Das Holz der Zarge war insoweit geschädigt, dass es mit einem Schraubendreher mühelos ausgebrochen werden konnte.

Im ersten Obergeschoss wurden Untersuchungen in einem Nebenraum des Badezimmers durchgeführt, in dem sich der Wasserschaden ereignet hatte. Dort wurde bei der zum Bad orientierten Wand das Parkett kleinflächig entfernt. Unter dem Parkett befanden sich wiederum Dielenbretter. Es wurde im Bereich zwischen den Dielenbrettern und dem Parkett ein Holz bewohnender Pilz mit einem grauen Strang festgestellt (Bild 09). Eine eindeutige Bestimmung dieses Pilzes aufgrund der visuellen Begutachtung war nicht möglich. Daher wurde zur späteren Analyse im Labor – wie auch von den weiteren festgestellten Pilzen – eine Probe entnommen. Nach Erweiterung der Bauteilöffnung ergab sich, dass der Strang ausgehend von der zum Badezimmer gerichteten Wand eine Länge von bis zu etwa 60 cm aufwies (Bild 10).

Die im Rahmen der Ortsbesichtigung entnommenen Proben wurden in einem Labor mikroskopisch analysiert. Durch die Laboranalyse wurden die bereits nach Augenschein vorgenommenen Bestimmungen der Pilze bestätigt. Bei dem Pilz im ersten Obergeschoss war keine eindeutige Bestimmung vor Ort möglich. Die Laboranalyse hatte ergeben, dass es sich hier um Krustenhaut handelte.

Bewertung

Die Holz zerstörenden Pilze wurden in zwei Bereichen festgestellt: Ein zusammenhängender Bereich wird durch die Decke über dem Kellergeschoss (Echter Hausschwamm im Wesentlichen zwischen Dielenbrettern und Parkett), den Nebenraum mit der Tür zur Kellertreppe (Echter Hausschwamm bei der Holzzarge) und die darunter liegenden Kellerräume (Brauner Kellerschwamm im Wesentlichen bei einer Holzzarge) gebildet. Der zweite Bereich befindet sich in dem an das Bad angrenzenden Raum im ersten Obergeschoss (Krustenhaut zwischen Dielenbrettern und Parkett).

In dem Bereich im Erdgeschoss und Kellergeschoss wurden der Echte Hausschwamm (Serpula lacrymans) sowie der Braune Kellerschwamm (Coniophora puteana) vorgefunden. Eine besondere Bedeutung kommt insbesondere dem Echten Hausschwamm zu, weil er für eine Besiedlung wesentliche Eigenschaften in sich vereint [1]:

– Er kann anorganische Materialien wie z. B. Mauerwerk durchwachsen.

– Er kann Holz mit einer Feuchte unter Fasersättigung besiedeln, wenn eine Feuchtigkeitsquelle in der Nähe ist; mit Hilfe der Stränge wird dabei Wasser auch über weitere Strecken transportiert.

– Er kann in trockenem Holz in der sogenannten Trockenstarre überdauern.

Der Braune Kellerschwamm tritt mitnichten nur in Kellern auf; der Name ist insoweit irreführend. Er weist ähnliche Eigenschaften wie der Echte Hausschwamm auf und hat sogar geringere Feuchtigkeitsansprüche an das Holz [1]:

– Bei einer maximal 20 cm entfernten Feuchtequelle wird z. B. Kiefernsplintholz schon ab einem Feuchtegehalt von 18 % überwachsen.

– Wie der Echte Hausschwamm durchwächst auch der Braune Kellerschwamm anorganische Materialien.

In dem an das Badezimmer angrenzenden Wohnraum im ersten Obergeschoss wurde der Holz zerstörende Pilz Krustenhaut (Crustoderma sp.) festgestellt. Dieser Pilz weist nach eigener Erfahrung eine deutlich geringere Verbreitung als der Echte Hausschwamm oder der Braune Kellerschwamm auf.

Bei all diesen Holz zerstörenden Pilzen handelt es sich um sogenannte Braunfäuleerreger, die durch den Abbau vorwiegend der Cellulose des Holzes letztlich dessen Verlust der Festigkeit bewirken. Beim Abbau der Cellulose verbleibt im Wesentlichen der Holzbestandteil Lignin zurück, wodurch sich das Holz braun färbt. Das Schadensbild äußert sich in Form einer deutlich verringerten Dichte und Festigkeit des Holzes; es kommt zum sogenannten Würfelbruch. Im Endstadium kann das Holz praktisch zu einer pulverigen Konsistenz zerrieben werden.

Die vorgefundenen Holz zerstörenden Pilze benötigen zum Wachstum ein ausreichendes Feuchteangebot. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung wurden jedoch keine Hinweise auf eine stark erhöhte Holzfeuchte festgestellt. Beide Schadensbereiche befanden sich darüber hinaus innerhalb des Gebäudevolumens; sie grenzten nicht unmittelbar an Außenwände oder das Dach, worüber z. B. ein Feuchteeintrag von außen möglich wäre. Insoweit ist als primäre Ursache für die Schadensbilder letztlich ein Wasserschaden durch Austritt von Leitungswasser im Gebäude plausibel. Für den Schadensbereich im Erdgeschoss bzw. Kellergeschoss ist darüber hinaus die vergleichsweise hohe Baustofffeuchte des Mauerwerks in Verbindung mit der hohen relativen Luftfeuchtigkeit relevant. Nach einer Faustformel [2] beträgt die Gleichgewichtsfeuchte des Holzes etwa ein Viertel bis ein Fünftel der relativen Luftfeuchte. Bei der vor Ort gemessenen relativen Luftfeuchte um 80 % ergibt sich demnach ungefähr eine Gleichgewichtsfeuchte um 18 % im Holz; entsprechendes Holz kann vom Braunen Kellerschwamm bereits überwachsen werden. Eine zusätzliche Feuchtequelle ist für den Pilz aber dennoch erforderlich. Somit kann der „feuchte Keller“ das Pilzwachstum begünstigt haben.

Inwieweit ein kausaler Zusammenhang zwischen den festgestellten Holz zerstörenden Pilzen bzw. den dadurch verursachten Schadensbildern und genau dem vom Verkäufer angegebenen Leitungswasserschaden besteht, kann im Nachhinein nicht sicher bewertet werden. Nach [1] dienen dem Echten Hausschwamm breite feuchte Mauern – wie hier im Kellergeschoss – als Rückzugsort. Das heißt, dass von dort nach einer nicht fachgerechten Sanierung ein erneuter Befall ausgehen kann.

Anhand der gemessenen Stranglängen des Myzels kann zumindest ein Mindestalter des Pilzbefalls abgeschätzt werden. Beim Echten Hausschwamm beträgt die Zuwachsrate zwischen 1,4 mm und 9 mm je Tag [1]. Bei einer festgestellten Stranglänge von etwa 2 m und Ansatz einer mittleren Zuwachsrate von ca. 5 mm ergibt sich für den Echten Hausschwamm im Erdgeschoss ein Mindestalter von rund einem Jahr. Da die Wachstumsrate stark von den Randbedingungen abhängt und der Pilz nach einer Wachstumspause bei Wiederbefeuchtung erneut wachsen kann, ist eine genauere Datierung im Nachhinein nicht möglich.

Die Holz zerstörenden Pilze im Erdgeschoss sowie im Obergeschoss waren vor Durchführung der Bauteilöffnungen verdeckt. Insbesondere im Obergeschoss, wo zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung die Situation gegenüber dem Verkaufszeitpunkt noch unverändert war, lagen keine sichtbaren Hinweise auf den verdeckten Pilzbefall vor. Der Braune Kellerschwamm im Kellergeschoss war allerdings mit hoher Wahrscheinlichkeit bereits zum Verkaufszeitpunkt sichtbar. Dieser Schaden hätte demnach dem Verkäufer – aber auch dem Käufer – auffallen können.

Instandsetzung

Die Instandsetzung eines Befalls durch Holz zerstörende Pilze ist grundsätzlich möglich. Die erforderlichen Maßnahmen werden in der DIN 68800-4 [3] vorgegeben. Demnach nimmt der Echte Hausschwamm bei der Instandsetzung eine Sonderrolle ein; hier müssen gegenüber den weiteren Nassfäulepilzen größere Sicherheitsabstände um den befallenen Bereich angesetzt werden. Das heißt, die Sanierung umfasst neben dem befallenen Bereich zusätzlich in einem vorgegebenen Sicherheitsabstand auch die umliegenden Bereiche.

Grundsätzlich ist es bei der Instandsetzung erforderlich, befallenes Holz zu entfernen. Schüttungen und Dämmstoffe sind ebenfalls zu entfernen. Soweit möglich, sollte ein Ersatz z. B. durch mineralische Baustoffe erfolgen. Vom Echten Hausschwamm befallenes Mauerwerk ist inklusive eines Sicherheitsabstands mit einem Schwammsperrmittel zu behandeln. Ergänzende Hinweise hierzu gibt auch ein WTA-Merkblatt [4], das sich allerdings noch auf das Vorgängerdokument der DIN 68800-4 [3] bezieht.

Literatur

[1] Binker, G., Brückner, G., Flohr, E. et al.: „Praxis-Handbuch Holzschutz – Beurteilen, Vorbereiten, Ausführen“, Rudolf-Müller-Verlag, 2014

[2] Scholz, W., Hiese, W.: „Baustoffkenntnis“, 15. Auflage, Werner Verlag, 2003

[3] DIN 68800-4:2012-02: „Holzschutz – Bekämpfungs- und Sanierungsmaßnahmen gegen Holz zerstörende Pilze und Insekten“

[4] Wissenschaftlich-Technische Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege e.V. – WTA: Merkblatt 1-2-05/D: „Der Echte Hausschwamm – Erkennung, Lebensbedingungen, vorbeugende Maßnahmen, bekämpfende chemische Maßnahmen, Leistungsverzeichnis“, 2005

Schadensvermeidung

Bei Leitungswasserschäden ist gerade in Bestandsgebäuden eine umfassende und möglichst zeitnahe Trocknung erforderlich. Dabei sind insbesondere auch Bereiche zu erfassen, bei denen Holz Kontakt zu angrenzenden durchnässten Baustoffen hat (z. B. Balkenauflager im Mauerwerk, Schüttungen in Holzbalkendecken). Zu späteren Beweiszwecken sollten die Maßnahmen genau dokumentiert werden und der Erfolg sollte gegebenenfalls durch einen unabhängigen Dritten (z. B. ein geeigneter Sachverständiger) bescheinigt werden.

Schon gewusst?

Weil der Echte Hausschwamm bei der Sanierung eine Sonderrolle einnimmt [3], spielt auch dessen Erkennung vor Ort eine besondere Rolle. Nach [1] kann dieser Holz zerstörende Pilz anhand der folgenden Merkmale bestimmt werden:

– Braunfäule mit feinem bis grobem Würfelbruch,

lappiges, weißes bis silbergraues Myzel (Pilzge  flecht aus Pilzfäden),

– helle Stränge, die trocken knackend brechen,

– Gefäßhyphen (Hyphen = Pilzfäden) mit Balken,

– Faserhyphen lang gestreckt und unverzweigt,

– Grundhyphen mit Schnallen,

– Myzel und Stränge (Gebilde aus Hyphen) können   Mauerwerk durch- und bewachsen.

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