Architektenvergütung – Wie bestehende Bausubstanz bei Umbauten in das Planerhonorar einfließt

Die Zahl der An- und Erweiterungsbauten sowie Aufstockungen im Bestand steigt seit einigen Jahren. Lässt sich doch so zusätzlicher Wohnraum schaffen. Dabei fließt die bereits existierende Bausubstanz in die Kostenberechnung des Architekten ein. In der Honorarverordnung sind die Parameter hierfür leider nicht klar geregelt. Ein verbreitetes Rechenmuster hilft dem beauftragen Architekten bei seiner Kostenberechnung weiter.

Zwischen dem Bauherrn und seinem Architekten kommt es häufig zu Diskussionen über die Vergütung von Planerleistungen, wenn vorhandene Bausubtanz zu berücksichtigen ist. Dies kann bei einem Anbau die Außenwand des Bestandsobjektes oder bei einer Denkmalimmobilie die historische Fassade sein.

Für Teile eines zu planenden Objektes, die bereits durch Bauleistungen hergestellt sind und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen mitverarbeitet werden, sieht die HOAI einen Umbauzuschlag vor. Das Preisrecht schreibt jedoch kein verbindliches Vorgehen vor, wie die vorhandene Bausubstanz bei der Kostenermittlung rechnerisch adäquat zu berücksichtigen ist. Der Versuch des Verordnungsgebers 2009, dieses streitanfällige Thema durch die Möglichkeit einer Erhöhung des Umbauzuschlages auf maximal 80 % zu kompensieren, wurde in der HOAI-Fassung von 2013 wieder kassiert. Am Markt wurden Zuschläge dieser Größenordnung nicht angenommen. Gleichzeitig ist diese Frage äußerst aktuell. In stark nachgefragten Ballungsregionen tragen sich viele Eigentümer mit dem Gedanken, in ihren Beständen durch Anbauten, Nachverdichtung oder Aufstockung zusätzliche Wohneinheiten zu schaffen. Viele Städte unterstützen solche Vorhaben, mindergenutzte Grundstücke effizienter zu bebauen. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise kletterte die Zahl der bewilligten Wohnungen, die durch Um- oder Ausbauten entstehen, in den ersten drei Quartalen 2016 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 95,9 %: von 3 596 auf 7 046 Wohneinheiten. Dies geht aus den Zahlen der Statistikbehörde IT.NRW hervor.  
Mitzuverarbeitende Bausubstanz ist nach Definition der HOAI 2013 der Teil eines zu planenden Objektes, der bereits hergestellt ist und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch mitverwendet wird. Nach der Vorstellung des Verordnungsgebers sollen Umfang und Wert der mitzuverarbeitenden Substanz schriftlich festgelegt werden. Die Schriftform ist aber keine Voraussetzung dafür, dass die Substanz angerechnet wird. Vielmehr besteht für den Auftraggeber ein Anspruch, egal ob im Vorfeld schriftlich fixiert oder nicht, dass Bestandssubstanz angemessen berücksichtigt wird (§ 4 Abs. 3 Satz 1 HOAI – jedenfalls dann, wenn der Mindestsatz andernfalls unterschritten wird. Können sich Auftraggeber und Planer über Umfang und Wert des Bestands nicht einigen, wird dieser notfalls durch einen Sachverständigen ermittelt. Spielräume der HOAI sind dabei „nach unten“ zu nutzen (so sehr anschaulich Urteil OLG Köln v. 29.12.2016, 16 U 49/12).

Auch wenn der Architekt im Vorfeld keine Kostenaufstellung über die einzubeziehende Bausubstanz mit seinem Auftraggeber abgestimmt hat, kann er diese dennoch im Nachhinein in seine Abrechnung einfließen lassen. Denn er ist verpflichtet, sich über ihre technische und gestalterische Einbeziehung Gedanken zu machen, möglicherweise die Gründung oder Statik zu überprüfen. Dieser Aufwand ist folgerichtig anrechenbar. Ratsam ist es in jedem Fall, mit seinem Auftraggeber spätestens in der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung und Kostenberechnung) eine Zusatzvereinbarung über die einzuplanende Bausubstanz zu treffen (vgl. § 4 Abs. 3 HOAI: „zum Zeitpunkt der Kostenberechnung“).

Häufige Konfliktherde

Nicht selten scheuen Planer das Gespräch über diesen Honorarhebel, aus Angst, die Geschäftsanbahnung mit ihrem Auftraggeber zu belasten. Es kommt auch vor, dass der Bauherr einen zu berücksichtigen Wert vorgibt, dieser vertraglich fixiert wird, sich aber später als nicht angemessen erweist. Der Architekt legt dann in seiner Schlussabrechnung einen anderen Wert als „angemessen“ im Sinn der HOAI zugrunde (vgl. Urteil OLG Hamm v. 21.12.1995, 21 U 15/95). Dabei wird einerseits angenommen, dass der Architekt für planerische Prüfung und Berücksichtigung des Bestands mehr Aufwand hat als bei der Planung eines Neubaus. Andererseits entstehen für den Auftraggeber geringere Baukosten, weil eben auf Bestandsflächen zurückgegriffen wird.

Vorhandene Bauteile versus existierende Bausubstanz

Bei der Berechnung ist zwischen Bauteilen einerseits und der Bausubstanz andererseits zu unterscheiden. Beide sind bei der Anrechnung anders zu behandeln. Vorhandene oder vorbeschaffte Bauteile, die lediglich wieder eingebaut werden, sind nach § 4 Abs. 4 HOAI mit ihren ortsüblichen Kosten zu berücksichtigen. Solche Bauteile können beispielsweise bei einem Teilabbruch sichergestellt und beim Umbau wiederverwendet werden wie Fassadenelemente, Fenster und Dachziegel. Für die weitere Verwendung sind allerdings keine planerischen Arbeiten notwendig. Insofern fließen sie nicht in die Bausubstanzberechnung des Architekten ein.

Anders verhält es sich bei der Bausubstanz, die fest mit dem Bauwerk verbunden sein muss. Darunter fallen unter anderem Fassaden oder Fassadenteile, Betonskelettkonstruktionen mit Decken und Stützen, Außen- und Innenwände etc. Entscheidend für die Berücksichtigung ist ferner, dass der Architekt die vorhandene Bausubstanz beispielsweise überprüft, überarbeitet beziehungsweise gestalterisch oder konstruktiv verändern muss. Für die Anrechenbarkeit nicht ausreichend ist der bloße Erhalt vorhandener Substanz.

Bestand im Vorfeld genau untersuchen

Die Vertragsparteien sind mit Blick auf die Honorierung gut beraten, bei einem Mix aus Neu- und Altbau bereits im Entwurfsstadium die Bestandsflächen genau unter die Lupe zu nehmen und bei einer planerischen Berücksichtigung auf der Kostenseite abzubilden. In den seltensten Fällen wird es dem Architekten oder Bauherrn zu einem früheren Zeitpunkt – etwa bei Auftragserteilung - möglich sein, die existierende Bausubstanz technisch beziehungsweise gestalterisch im Rahmen der anstehenden Umbaumaßnahmen, realistisch zu bestimmen. Auftraggeber und Planer sollten den Berechnungsmodus aber dennoch zum Vertragsbestandteil machen und in der Kostenschätzung zugrunde legen. Wegen der Streitfälligkeit dieser Thematik landen Konflikte nicht selten vor Gericht. Langwierige Gutachtenverfahren sind dann die Folge und auch für den Auftraggeber häufig unwirtschaftlich, denn er trägt das BGB-Zinsrisiko (5 bzw. 9 % über Basiszinssatz). Eine frühe Verständigung macht deshalb auch aus Auftraggebersicht Sinn, der den Mindestsatz gleich einem Damoklesschwert über sich schweben sieht. Bezogen auf die Bausubstanz bedeutet dies, dass nur die angemessene Berücksichtigung eine Rechtssicherheit dahingehend gewährleistet, dass die Honorarvereinbarung dauerhaft verbindlich bleibt, denn sie muss sich am zwingenden Preisrecht der HOAI messen lassen.

Aktuelle Substanzwerte und Architektenleis-tung fließen in Berechnung ein

Um die anrechenbaren Kosten aus der mitzuverarbeitenden Bausubstanz realistisch zu bestimmen, sind die sogenannten Wert- und Leistungsfaktoren maßgeblich. Dabei wird die Quadratmeterzahl der zu integrierenden Bausubstanz abzüglich eines Faktors, der ihren aktuellen Erhaltungszustand widerspiegelt, berechnet. Nun fließt in die Berechnung die Planerleistung gemäß der einzelnen Leis-tungsphasen ein, bei denen die Bausubstanz involviert ist (siehe Rechenbeispiel im Kas-ten auf der vorherigen Seite). Erfahrungsgemäß sinkt für den Architekten im Laufe fortschreitender Tätigkeit der Aufwand, der mit der zu berücksichtigenden Bausubstanz einhergeht. Die Berechnungsformel hat sich weitgehend durchgesetzt. Auch öffentliche Auftraggeber, die beispielsweise bei denkmalgeschützten Gebäuden häufig mit Fällen anrechenbarer Bausubstanz konfrontiert werden, greifen auf diese Berechnungsart zurück. Im Einzelfall kann überlegt werden, ob der gemäß HOAI 2013 vorgesehene Umbauzuschlag in Höhe von maximal 33 % als Kompensation auf die für den Neubau erbrachten Leistungen dienen kann. Wie ausgeführt, ist das zwingende Preisrecht nur tangiert, wenn im Ergebnis eine Unterschreitung vorliegt. Wird nur ein Honorarparameter abweichend von der HOAI vereinbart, lässt sich ein Verstoß daraus noch nicht herleiten (OLG Köln, a.a.O.) Die Praxis zeigt, dass es eher selten gelingt, einen Zuschlag von über 20 % auszuhandeln. Darüber hinaus dürften schriftliche Vereinbarungen unter 20 % nach der HOAI 2013 auch zulässig sein. Somit könnte eine bilaterale Erhöhung dieses Zuschlages auf den Maximalzuschlag von 33 % dazu dienen, den Parteien aufwändige Ermittlungen der Bausubstanz zu ersparen. Auch hier sind die Vertragsparteien gut beraten, die beabsich-

tigte Kompensation einvernehmlich und schriftlich zu gestalten. Schriftlich im Sinne der HOAI bedeutet, dass die Vertragspartner gemeinsam eine Urkunde unterzeichnen, um die formale Wirksamkeit ihrer Vereinbarung dauerhaft sicher zu stellen (§§ 4 Abs. 3 HOAI, 126 Abs. 2 BGB).

Zudem ist eine Vergütung auf anderem Wege, etwa mittels Anhebung des Mindestsatzes oder der Honorarzone, denkbar. Laut BGH-Rechtsprechung spielt es eine untergeordnete Rolle, über welche Honorarparameter und damit wie der Architekt im Einzelnen auf seine gebotene Entlohnung für die Bausubstanz kommt. Entscheidend ist das Ob, nämlich, dass der Planer am Ende des Tages mindestens das nach HOAI vorgesehene (Mindestsatz-)Honorar erhält (Urteil BGH v. 16.12.2004, VII ZR 16/03).

Was Architekten und Planer bei anrechenbarer Bausubstanz beachten sollten

Sie sollten sich auf die Berechnungsart verständigen und diese schriftlich festlegen. Gängige Formeln und Beispiele zu maßgeblichen Leistungsfaktoren sind hilfreich. Eingeräumte Spielräume können genutzt werden.
Wurde im Vorfeld keine Vereinbarung getroffen, darf der Architekt ungeachtet dessen in seiner Schlussrechnung einen angemessenen Wert für die tatsächlich mitberücksichtigte Bausubstanz zugrunde legen, um nach dem Preisrecht in der Gesamtschau den Mindesthonorarsatz zu erreichen. Wurde im Vorfeld eine Vereinbarung getroffen, deren Angemessenheit fraglich ist, muss sich der Auftraggeber darüber im Klaren sein, dass sie aus preisrechtlichen Gesichtspunkten im Rahmen einer fiktiven Vergleichsabrechnung angreifbar ist. Kommt es zu Meinungsverschiedenheiten, können die Vertragspartner als Alternative zu einem langwierigen Gutachter-Rechtsstreit einen HOAI-Sachverständigen als Schiedsgutachter beauftragen. Dessen Bestimmung im Rahmen eines Schiedsgutachterverfahrens ist grundsätzlich verbindlich.
Ist die anrechenbare Bausubstanz und deren Überplanen gering, kann eine Pauschale zielführend sein, weil mit weniger Berechnungsaufwand verbunden. Grundsätzlich gibt es keine Regel, dass geringere Bausubstanz anders zu behandeln ist als größere.

Verbreitetes Berechnungsmodell

Um die anrechenbaren Kosten aus der mitzuverarbeitenden Bausubstanz angemessen zu bestimmen, sind die sogenannten Wert- und Leistungsfaktoren maßgeblich. Folgende Berechnungsschritte sind zu vollziehen:
Zunächst wird die Menge der mitverarbeitenden Bausubstanz in Quadratmetern bestimmt (M). Sodann wird der Substanzwert nach ortsüblichen Preisen in Euro ermittelt (W). Im dritten Schritt wird der effektiv dem Erhaltungszustand entsprechende Wertfaktor angesetzt (WF), danach der Leistungsfaktor in Form der Mitverarbeitung pro Leistungsphase bestimmt (LF). Dieser hängt davon ab, inwieweit beim Mitverarbeiten planerische und überwachende Tätigkeiten anfallen. Die gängige Formel lautet somit verkürzt: M x W x WF x LF.

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