Remerge, Eschborn

Mit 25 m Höhe ist der Eschborner Stuhl nicht nur der höchste Deutschlands – er zählt auch zu den gern erwähnten Sehenswürdigkeiten der Kleinstadt im Speckgürtel Frankfurts. Man ahnt bereits: Im Schatten der Finanzmetropole stellt man sich gern mal auf ein Stühlchen, um auf die eigenen Vorzüge aufmerksam zu machen – auch wenn die im Wesentlichen im 130 Prozentpunkte niedrigeren Gewerbesteuersatz im Vergleich zur Mainmetropole nebenan bestehen.

Deutsche Bank, - Börse, -Telekom, Siemens, IBM und SAP sind nur einige der großen Player, die sich im Laufe der Nachkriegsjahre im Gewerbegebiet Süd angesiedelt haben und ihren Geschäften jenseits der Skyline nachgehen – und dennoch den Anschluss zum Bankenzentrum und zum internationalen Großflughafen halten. Das ist vor allem für weltweit agierende Konzerne interessant. Was sich natürlich auch auf die Struktur des ansässigen Gewerbemietmarkts auswirkt.

„Bei dem Projekt Remerge in Eschborn haben wir eng mit dem Projektentwickler CILO GmbH zusammengearbeitet, bei der mein Bruder Teil der Geschäftsführung ist“, sagt Felix Feldmann, Inhaber des gleichnamigen Architekturbüros in Gießen. Er merkt das aus Transparenzgründen an, aber auch, weil die brüderliche Verbundenheit ein Puzzleteil des Erfolgsmodells ist. Denn diese enge Anbindung erlaube es, Bestands-immobilien genauer unter die Lupe zu nehmen und Poten­ziale zu entdecken, die andere übersehen. „In diesem Fall hat der Entwickler erkannt, dass es vor Ort eine Nachfrage nach kleineren Flächen für Steuerbüros, Arztpraxen, Kanzleien und ähnlichem gab, den der Markt nicht decken konnte“, erzählt Feldmann. „Nun stand die Frage im Raum, ob und wie sich die Bestandsimmobilie aus den späten 1970ern wirtschaftlich an die heutigen Bedürfnisse anpassen lässt.“

Schnell sei den Beteiligten klar gewesen, dass die Entwicklung der Gebäudehülle ein zentrales Element für die erfolgreiche Projektentwicklung sei. „Wir haben als Büro bereits mehr als 30 Jahre Erfahrung mit der Revitalisierung von Gebäuden“, sagt Feldmann. „Weshalb wir auch sehr fokussiert an die Aufgabe herangehen. Wir prüfen Raumhöhen und Deckenlasten, versuchen Altlasten vorab zu erkennen und erstellen sehr früh ein präzises digitales Aufmaß, um mögliche Probleme aufzufinden und zu bewerten. Die sogenannte Phase 0 ist sehr entscheidend, hier geschieht die Kreativität und das Arbeiten mit den Stärken und Schwächen des Bestands.“ Da man sich so gut kennt, sei auch der Entwickler mit an Bord und akzeptiere für das optimale Ergebnis, dass die Vorplanung mehr Gewicht erhält. „Die Kunst bei der Revitalisierung ist, zu erkennen, welche neue Nutzung ein Gebäude anbietet – um nicht die eigenen Vorstellungen in einen überforderten Bestand zu zwingen.“

Konkret bedeutete das beim Remerge, das Tragwerk weitestgehend wie vorgefunden zu akzeptieren, die niedrigen Decken freizulegen und lediglich mit Klimasegeln zu ergänzen und doppelte Böden für eine einfache Verlegung der Anschlüsse und damit der Reorganisation der Flächen nach Bedarf zu installieren. Der teure Schwerpunkt der Gestaltung liegt eher auf der Überarbeitung der Fassade und des Entrées: „Die Lage ist keine 1A, bietet aber viel Gestaltungsspielraum und eine gute Anbindung an den Flughafen, Frankfurt und die Region. Also ging es darum, diese Attraktivität mit einem modernen Äußeren herauszustellen.“ Das gelang mit zwei wesentlichen Entscheidungen: „Bei der Adressbildung geht es darum, den Besuchern ein Erlebnis zu bieten. Dafür ist die Eingangs­situation entscheidend, hier kommen sie zum ersten Mal in Kontakt mit dem Gebäude und nehmen dessen Gestaltung besonders intensiv wahr.“ Um das Gefühl von Großzügigkeit zu erzeugen, trugen die Planer die Decke des Erdgeschosses ab und schufen so eine Lobby mit doppelter Raumhöhe, deren Glasfassade einen direkten Bezug zum Außen schafft.

„Etwas kniffliger war die Entwicklung der Fassade. Wir haben zunächst versucht, die ursprüngliche Gestaltung der im 45 Grad Winkel abgekröpften Gebäudeecken zu übernehmen und zu modernisieren“, sagt Felix Feldmann. „Allerdings steht diese Form so distinkt für die 1970er- und 1980er-Jahre, dass sich kein harmonisches Gesamtbild ergeben wollte. Sein Mitarbeiter Kostiantyn Chebrii, der federführend am Projekt beteiligt war, kam dann auf die Idee, die Ecken abzurunden, um eine deutlich modernere Ansicht zu erzeugen. „In Kombination mit den Brüstungsversprüngen ergibt sich so ein dynamisches Gesamtbild, dass die kantige Silhouette des Bestands auflockert und in die Gegenwart überführt.“ Der Aufwand dafür war ein bisschen größer: Zunächst musste eine runde Musterschalung entworfen werden, um im Anschluss den Rohbau Stockwerk für Stockwerk mit runden Gebäudeecken aus Beton zu ergänzen.

„Insgesamt kann man sagen, dass das Fassadenkonzept auf dem Prinzip beruht: Auf der Fläche sparen, um mehr Geld für die Details ausgeben zu können“, erläutert Jutta Christou­lakis, Geschäftsführerin des beauftragten Fassadenplaners AplusF. Eigentlich handele es sich um eine einfache Systemlösung mit Wellblechfassade und handelsüblichen Fensterbändern, die selbst im Bestand eine relativ standardisierte Fassadenentwicklung erlauben und einen modernen Grundton setzen – das gewisse Etwas entstehe erst durch die variierenden Brüs­tungshöhen und der runden Eckführung. „Die Regelfassade liegt bei etwa 900 €/m², das ist günstig. Das verschaffte uns im Budget Luft, um bis zu 1 800 € für die Gebäudeecken und Versprünge ausgeben zu können.“ Auch hier zahlte sich wiederum die enge Zusammenarbeit mit dem Entwickler aus, der sofort erkannte, dass ein marktfähiges Produkt nur dann entsteht, wenn man nicht an – im wahrsten Sinne – allen Ecken und Kanten gleichzeitig spart.

Neben den Kosten und der Ästhetik bot die Blechfassade noch einen weiteren Vorteil: Auch für die Rundungen und Absenkung in der Fassade konnten Standardprofile genutzt werden, die hierfür in Form gebogen wurden. Eine Fassade aus Naturstein oder Keramik hätte zusätzliche Handarbeit erfordert und Kosten verursacht: „Blech ist ein sehr einfach zu verarbeitendes Fassadenmaterial, das viel mitmacht und lange seine saubere Ästhetik bewahrt“, sagt Jutta Christoulakis, „ideal, um einem betagten Bestand günstig eine Frisch­zellenkur zu gönnen.“ Und Sarina Daube, mitbearbeitende Ingenieurin beim Projekt, ergänzt: „Wir mussten Toleranzen von bis zu 8 cm sowie eine gewisse Schiefstellung des Bestands ausgleichen.“ In dieser Hinsicht ähnelt die Fassadenentwicklung für den Bestand ein wenig der eines Herrenschneiders, der hängende Schultern oder einen kleinen Bauchansatz durch Anpassung des Schnittmusters kaschiert: ein paar Zentimeter hier, ein kleiner Schnitt da – und dabei nie die gerade Linie vom Hosensaum bis zum Kragen aus dem Blick verlieren. „Die Entwicklung der Unterkonstruktion gehörte definitiv zu den anspruchsvolleren Aufgaben bei diesem Projekt.“

Bei den energetischen Kennwerten zeigt sich dann das eigentliche Potenzial einer Fassadensanierung, das weit über den schönen Schein hinausgeht: Mit Dreifach-Isoliergläsern und einer 20 cm starken mineralischen Dämmung schafft das Remerge die Zertifizierung DGNB-Gold – von solchen Weihen war der Bestand weit entfernt. Darüber, wie viel CO₂ bei Abriss, Substanzverlust und Neubau darüber hinaus freigesetzt worden wäre, lässt sich ohnehin nur spekulieren. Bei einem Gebäude dieser Größe, Konstruktion und Altersklasse dürften es, je nach Bilanzierung, zwischen 10 000 und 12 000 t CO₂ sein. Der Entwickler selbst spricht davon, dass die Sanierung gegenüber einem Neubau rund 40 Prozent CO₂ eingespart habe.

Dass das Gebäude nun hoffentlich noch lange steht und in der Nutzung wesentlich weniger Energie konsumiert als zuvor, kommt hinzu. „Insbesondere die Einfachheit in der Umsetzung zeigt für mich die Bedeutung einer Fassade für das Gesamtprojekt“, fasst Jutta Christoulakis zusammen. „Wenn selbst in dieser Lage Bürogebäude, die aus der Zeit gefallen zu sein scheinen, so einfach und effizient wieder an den Markt zu bringen sind, dann zeigt das doch, welch großes Potenzial noch in unserem Gebäudebestand steckt.“ Und dafür muss sich niemand auf ein übergroßes Stühlchen stellen. Lieber mal draufsetzen und sich Gedanken darüber machen, wie das Äußere eines Gebäudes das Innere sinnvoll schützen kann – im übertragenen und im Wortsinn.

⇥Jan Ahrenberg/DBZ