Zukunft im Blick
NuOffice, München

An der Domagkstraße im Münchener Stadtteil Schwabing entstanden und entstehen im Auftrag des Münchner Immobilienunternehmers Hubert Haupt drei „NuOffice“ Bürobauten nach den Plänen des Architekturbüros Falk von Tettenborn. Der 1. BA wurde bereits 2012 fertig gestellt und das Überprüfungsverfahren des US Green Building Councils ist abgeschlossen. Das Ergebnis: Das NuOffice übertraf mit 94 Punkten nicht nur die für Platin mindestens erforderliche Punktzahl von 80, sondern erzielte nach Angaben der Architekten die höchste Wertung, die bis zu dem Zeitpunkt weltweit jemals in der Kategorie Shell & Core vergeben wurde. Darüber hinaus erfülle das Gebäude, so die Architekten, jetzt schon die Anforderungen der 2000-Watt-Gesellschaft, für das die ETH Zürich schon 1998 Szenarien entwickelte.

Innovativ

Es wurden weder von Seiten der Architektur noch von Seiten der Haustechnik Standardlösungen akzeptiert. Jedes im Gebäude verwendete Bauteil wurde neben der Eignung für die LEED-Zertifizierung intensiv auf Optimierungspotential, Effizienz und Sinnhaftigkeit geprüft um bereits früh die Weichen für den Erfolg bei der ressort-übergreifenden Konzeptionierung des Gebäudes zu stellen.

Architekten und Haustechniker prüften jedes Bauteil auf die Eignung für die ambitionierte LEED-Zertifizierung und das Optimierungspotential. Mit den Experten des Fraunhofer Instituts für Bauphysik und den Beratern von Intep Integrale Planung wurden umfangreiche Gebäudesimulationen erstellt. Jede Gebäudeseite wurde zum Beispiel hinsichtlich des Fensterflächenanteils in der Fassade untersucht und optimiert.

Das bedeutet geringe Wärmeverluste im Winter und Wärmeein­träge im Sommer, bei optimaler natürlicher Belichtung. Die technische Beleuchtung ist mit effizienten Leuchtmitteln, die über Präsenz- und Tageslichtsensoren gesteuert werden, auf die Anforderungen der Nutzer ausgelegt. Auch beim Haustechnik-Konzept wurden keine Standard-Systeme übernommen. Neben einer Bauteiltemperierung wird in diesem Gebäude Grundwasser als Energiequelle genutzt und über eine eigens für das Projekt konstruierte Absorptions-Kältemaschine, welche mit Fernwärmeenergie arbeitet, für die Heizung und Kühlung eingesetzt. Hierdurch werden sehr gute primärenergetische Werte erreicht. Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach ergänzt das Energiekonzept.

Beste Verbindung

Vier um einen Innenhof angeordnete Gebäudeflügel wurden dem städtebaulichen Kontext entsprechend in ihrer Höhenentwicklung von fünfgeschossig bis zu zweigeschossig abgestuft.

Der an der Domagkstraße gelegene Hauptzugang zu Gebäude und Innenhof ist durch eine zurückgesetzte, verglaste Fassade signifikant gekennzeichnet und bildet das repräsentative Entrée. Drei weitere über den Innenhof erschlossene und zurückversetzte Gebäudezugänge bieten klare Orientierung und leiten den Besucher wettergeschützt zwischen gerundeten Wänden ins Gebäudeinnere. Der öffentlich zugängliche Innenhof dient sowohl als Verteiler und Treffpunkt als auch als Ruheoase. Die gute Verkehrsanbindung mit schneller Erreichbarkeit Innenstadt, Messe und Flughafen sowie die Nachbarschaft mit vielen internationalen Firmen bietet ein attraktives Umfeld, so dass Unternehmen wie Estée Lauder und Georgio Armani als Mieter gewonnen werden konnten. Zumal die Betreiber mit einer so genannten Nebenkosten-Flatrate für Heizung, Wasser und Strom werben, sie

beträgt 2,50 €/m² und Monat und soll auf zehn Jahre festgeschrieben sein.

Maßanzug

Im Gebäude wurden Nutzungseinheiten unterschiedlichster Art und Größe mit flexiblen Mietflächen zwischen 175 m² bis 900 m² angeboten und auf die jeweiligen Mieterwünsche ausgerichtet. Gebäudetiefe und Fassadenachsmaß wurden so abgestimmt, dass sowohl klassische Zellenbüro-Strukturen als auch eine Vielzahl von open-office-Lösungen dargestellt werden können. Wie der derzeitige Vermietungsstand zeigt – das Gebäude ist zu 100 % vermietet – ermöglicht die Gebäudestruktur darüber hinaus vielfältige weitere Nutzungsarten wie ein Fitness-Studio, Showrooms aus der Bekleidungs- und Autobranche sowie eine Kindertagesstätte. Bei Umstrukturierungen oder Mieterwechseln können die Flächen nach Bedarf flexibel neu aufgeteilt werden.

Die einzelnen Nutzungseinheiten können direkt über den öffentlich zugänglichen Innenhof und die vier Erschließungskerne erreicht werden. Eine Unterteilung in kleine Nutzungseinheiten von jeweils ca. 250−300 m² je Geschoss ist jederzeit möglich. Die dezentrale Anordnung der Lüftungszentralen und deren vertikale und horizontale Verteilung sowie die Anordnung der Sanitärkerne und Elektroschächte an beiden Seiten der Treppenhauskerne ermöglichen eine leichte und schnelle Anpassung auch an zukünftige Bedürfnisse der Nutzer.

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