Der Tower 185 - zweimal auf dem Prüfstand

Ein Projekt der Vivico Real Estate

In zentraler Lage zwischen Hauptbahnhof, Messe und Bankenviertel entsteht in Frankfurt ein neues markantes Hochhaus des Frankfurter Architekten Prof. Mäckler: Der Tower 185, ein Projekt des Quartierentwicklers Vivico. Ab 2011 wird der Tower mit seinen 100 000 m² Mietfläche auf 50 Etagen Büros und im Gebäudesockel Gastronomie und Geschäfte beherbergen. Von Anfang an hatte der Bauherr in Zusammenarbeit mit dem Ankermieter wesentliche Ziele für eine nachhaltige Immobilie festgeschrieben.

Hohes Niveau spricht für sich

Der hohe Anspruch an das Gebäude zeigt sich an den früh formulierten Eckpunkten des Gebäudeentwurfes:

– Zeitgemäßer und funktionaler Gebäudekomplex

– Effizienter und energieoptimierter Betrieb

– Minimierung von Betriebs- und Investitionskosten

– Hohe Innenraumqualität für eine hohe Nutzerzufriedenheit

– Hohe Anforderungen an die Flexibilität in der Nutzung und Vermietung.

Aufgrund des hohen internationalen Bekannt­heitsgrades von LEED hat sich der Bauherr für eine Zertifizierung des Tower 185 nach dem LEED-Standard des US Green Building Council entschieden. Wegen der zeitlichen Überschneidung der Planungsphase mit der Pilotphase des DGNB-Gütesiegels lag es aufgrund der Unternehmensphilosophie des Bauherrn nahe, den Tower 185 auch nach DGNB zu ­bewerten. Als eines der ersten Gebäude in Deutschland wurde der Tower 185 von zwei Zertifizierungssystemen parallel beurteilt, so dass die Einstufungen der beiden Zertifizierungssysteme und die spezifischen Anforderungen im direkten Vergleich analysiert und gegenübergestellt werden können.

Zwei mit einem Ziel

Beide Zertifizierungssysteme für nachhaltige Immobilien, LEED und DGNB, bieten einen detaillierten Leitfaden, welcher die wesentlichen Nachhaltigkeitskriterien beschreibt, die Umsetzung messbar aufzeigt und die Anforderungen an die Dokumentation zur Vergabe eines Zertifikates eindeutig definiert. In beiden Systemen werden die Themenfelder der energetischen Effizienz, die ökologischen Aus­wirkungen der Bausubstanz, die Anforderun­gen an die Gesundheit und Behaglichkeit wie z. B. die Innenraumqualität und die Optimierung des Wasserverbrauchs abgebildet. Dies geschieht in vergleichbarem Umfang, nur mit zum Teil abweichenden Schwerpunkten. Das System des DGNB erweitert die Systemgrenzen auf den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes. Dabei fließen weitere wichtige Nachhaltigkeitsaspekte eines Gebäudes wie die ökonomische als auch die technische Qualität in die Bewertung mit ein. Die systematische Inbetriebnahme (engl.: Cx = Commissioning) ist eine Mindestanforderung bei LEED und ist zwingend bei einer LEED-Zertifizierung durch­zuführen.

Die Standortqualität wird bei beiden Systemen beurteilt, wobei LEED diese in der Gesamtnote berücksichtigt, der DGNB hierfür eine eigene Note bildet.

Beim Tower 185 wird die Systemvariante LEED für Neue Konstruktionen in der Version 2.2 angewandt, der DGNB-Zertifizierung liegt die Systemvariante DGNB für Neubau Büro und Verwaltung in der Version 2008 zugrunde. Zwischenzeitlich fanden für beide Verfahren Aktualisierungen statt, die teilweise zu ­einer Konkretisierung und Verschärfung einzelner Bewertungskriterien geführt haben.

Voraussetzung einer Zertifizierung nach LEED NC 2.2 ist die Einhaltung von sieben Mindest­anforderungen. Die DGNB-Systemvariante Neubau Büro und Verwaltung in der Version 2008 verzichtete auf Mindestanforderungen, schreibt jedoch die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen vor. LEED fordert ein Nichtrauchergebäude. Sollte trotzdem im Gebäude geraucht werden können, so sind entsprechende, über LEED definierte Maßnahmen zum Schutz der Nichtraucher umzusetzen. Im Tower 185 werden dementsprechend in sich abgeschlossene Raucherräume eingerichtet, die über eine eigene Absaugung verfügen und einen permanenten Unterdruck gegenüber den angrenzenden Räumen gewährleisten. Ohne diese Maßnahmen zum Schutz der Nichtraucher ist eine LEED-Zertifizierung nicht möglich.

Energieeffizienz aus zwei Blickwinkeln

Bei beiden Systemen ist die Energieeffizienz während der Nutzungsphase eines der wesentlichen Kriterien der Nachhaltigkeitsbewertung und fließt mit einer vergleichbaren Gewichtung in einer Größenordnung von ca. 20 % über mehrere Steckbriefe in die Gesamt­bewertung ein. Während bei LEED im Bereich der Energieeffizienz weitestgehend die Nutzungsphase betrachtet wird, erweitert der DGNB die Systemgrenze auf den gesamten Lebenszyklus des Objektes von der Gebäudeerstellung über die Nutzungsphase bis zum Abriss. Demgegenüber werden bei LEED alle Energieströme des Gebäudes, so auch der Energiebedarf für Bürogeräte, Aufzüge, Küchentechnik, Außenbeleuchtung etc. erfasst. Der DGNB hingegen beschränkt sich auf die Energieströme der DIN V 18599. Die Energie­effizienz geht bei LEED mit insgesamt drei Steck­briefen in die Bewertung ein, welche dem Themenfeld Energie und Atmosphäre zugeordnet sind, im DGNB-System in acht Steckbriefen aus den zwei Themenfeldern Ökologische und Ökonomische Qualität. Berechnungsgrundlage bei LEED ist der Standard ASHRAE 90.1-2004, bei DGNB die Berechnungsvorschrift der Energieeinspar-
verordnung nach DIN V 18599 in Verbindung mit einer Ökobilanzierung des Gebäudes.

LEED beschreibt zum einen Mindestanforderungen an die Energieeffizienz, die bei einer Zertifizierung zwingend einzuhalten sind. Darüber hinaus werden bei LEED berechnete Energiekosteneinsparungen des geplanten Objektes mit denen eines Referenzgebäudes verglichen und daraus die entsprechende Bewertung abgeleitet.

Bei der Bewertung nach DGNB wird der EnEV-Nachweis zugrunde gelegt, der ohnehin bei Neubauvorhaben erstellt wird, sowie eine Ökobilanzierung des Gebäudes entsprechend DIN EN ISO 14040, 14044. Dabei wird der Energiebedarf für die Gebäudeerstellung und Instandhaltung auf ein Jahr bezogen, ausgehend von einem Betrachtungszeitraum von 50 Jahren. Die Bewertung des Kriteriums Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie in Steckbrief 11 ergibt für den Tower 185 einen Erfüllungsgrad von ca. 68 % gegenüber den vergleichbaren Steckbriefen bei LEED, bei denen der Tower einen Erfüllungsgrad von 60 % erreicht.

Das Beispiel zeigt, dass bei LEED und DGNB bei der Bewertung der Energieeffizienz ähnliche Ergebnisse im Gesamterfüllungsgrad erwartet werden können, auch wenn die Verfahren und die Vorgehensweise unterschiedlich sind. Die Anforderungen von LEED an die Energieeffizienz sind deshalb für die als energieeffizient geltenden Gebäude in Deutschland eine ernst zu nehmende Messlatte. Dies bestätigt eine Auswertung verschiedener Gebäude in Deutschland, die eine LEED-Zertifizierung anstreben oder erhalten haben.

Thermischer Komfort

Die Gesundheit und Behaglichkeit für die Gebäudenutzer ist ein zentrales Element des nachhaltigen Bauens und wird in beiden Zertifizierungssystemen ähnlich gewichtet. Der Teilaspekt Thermische Behaglichkeit geht bei beiden Systemen in die Gesamtbewertung ein. Bezogen auf den Gesamterfüllungsgrad beim DGNB mit 4 % und bei LEED mit 3 %.

Beide Zertifizierungssysteme bestätigen die hohen Anforderungen des Bauherrn an die Innenraumqualität mit einem Erfüllungsgrad von jeweils 100 % im Bereich der thermischen Behaglichkeit. Die zugrundeliegen­den Bewertungsverfahren beruhen dabei beim DGNB im Wesentlichen auf der Grundlage der DIN EN 15251 sowie bei LEED auf der Grundlage des ASHRAE Standards 55-2004, die beide wiederum auf der DIN EN ISO 7730 aufbauen. Beide Systeme berücksichtigen Kleidung und Aktivitätsgrad der Personen, die operative Raumtemperatur, die lokale Luftgeschwindigkeit, die Strahlungstemperaturasymmetrie wie auch die Luftfeuchte. Bei DGNB wird z.B. für die höchst mögliche Bewertung die Einhaltung der operativen Raumtemperatur nach Kategorie II der DIN EN 15251 mit einer zulässigen Überschreitungszeit von 3 % der Nutzungszeit gefordert, was einem PPD-Index (Prozentsatz unzufriedener Personen) über den thermischen Zustand insgesamt von ca. 10 % entspricht, der auch bei LEED als PPD-Index von 10 % gefordert wird. Das jeweilige Anforderungsniveau ist vergleichbar.

Die Systeme sehen den Nutzer als Hauptakteur des Gebäudes und haben seine Zufriedenheit als Zielsetzung. LEED belohnt den Bauherren zusätzlich, wenn es in einem Zeitraum von 6 bis 18 Monaten nach Inbetriebnahme bei laufendem Betrieb eine Erhebung unter den Nutzern durchführen lässt, um die Umsetzung der Planungsziele nachzuprüfen. Dies ist bei LEED gleichzeitig mit einer Selbstverpflichtung zu einer Nachbesserung verbunden, falls mehr als 20 % der Belegschaft mit dem Thermischen Komfort im Gebäude unzufrieden sein sollten.

Beim DGNB wird gegenüber LEED für die Standortqualität eine eigene Note vergeben, die nicht in die Gesamtbewertung mit einfließt. Doch auch wenn man die Standortqualität in die Bewertung des DGNB in eine fiktive Gesamtbenotung einrechnen würde, schneidet das Gebäude bei beiden Labels annähernd gleich ab. Die Abweichung des Gesamterfüllungsgrades der Bewertung würde in diesem Fall nur 3 % betragen.

Die Umsetzung der Anforderungen des Bauherrn an ein ökonomisch optimiertes Gebäude mit niedrigen Lebenszykluskosten und guter Wertstabilität ist an der Ökonomischen Qualität mit einem Gesamterfüllungsgrad von 79,3 % abzulesen. Die Umsetzung der ­hohen Anforderungen an Gesundheit und Behaglichkeit sind am deutlichsten im LEED-System zu erkennen, nachdem ein Erfüllungs­grad von 80% für dieses Themenfeld erreicht wird. Der Tower 185 ist ein sehr wassereffizientes Gebäude, ein Aspekt, der in unseren Breiten häufig neben der Energieeffizienz noch vernachlässigt wird. Durch eine Übererfüllung dieses und anderer Teilkriterien konnte bei LEED hinsichtlich Innovationen zusätzlich gepunktet werden.

Beurteilung des Auditors

Bei größeren und komplexen Bauvorhaben geht die Rolle eines Auditors über die reine Formulierung der Nachhaltigkeitsanforderungen und der notwendigen Dokumentation weit hinaus. Man spricht von GreenBuilding Management, weil seine Aufgabe die Integration aller Teilsaspekte Nachhaltigen Bauens ist und er im gesamten Planungsprozess die Realisierung koordiniert und den Gesamt-
überblick federführend behält.

Auch beim Tower 185 hat sich gezeigt, dass eine Zertifizierung nach einem GreenBuilding Label - ob LEED oder DGNB - wesentlich dazu beiträgt, das Bewusstsein für ökologisches Bauen zu schärfen, Fragen aufzuwerfen, die ansonsten im Planungsteam nicht gestellt werden und vor allem das Ergebnis messbar zu machen. Dabei erweisen sich beide Systeme als Qualitätssicherungsinstrument für die durchgängige Umsetzung nachhaltiger Ziele.

Die Ausrichtung von LEED an US-Standards ist auf den ersten Blick eine Hürde bei der Um­setzung, aber wie in diesem Fallbeispiel wird diese durch die Einbeziehung von erfahrenen LEED-Beratern entschärft. Die kostenlose Onlineplattform für die LEED-Dokumentation führt zu einer wesentlichen Vereinfachung des Zertifizierungsprozesses. Der DGNB stellt zur Unterstützung des Dokumentationsprozesses eine Software zur Verfügung, die jedoch kostenpflichtig ist.

Beurteilung des Bauherren und Projekt­steuerers

Zertifizierungsverfahren beeinflussen nur in einem begrenzten Rahmen den Standard von Neubauvorhaben. Diese Label sind vor allem als ein Instrument zu sehen, um die Prozess- und Bauqualität von Gebäuden transparenter zu machen. Folgerichtig werden Zertifikate zukünftig vermehrt als ein weiteres gutes Vermarktungsinstrument bei Verkauf und Vermietung eingesetzt werden. Daher sind aus Sicht des Investors folgende Fragen interessant: Welchen Stellenwert hat das jeweilige Label für den einzelnen Kunden (Endinvestor/Mieter)? Wie einfach ist das Instrument (Zertifizierungsverfahren) als Planungstool zu handhaben? Welche (Mehr-)Kosten kommen auf den Investor zu?

Die Frage nach der Akzeptanz des einen oder anderen Zertifizierungsverfahren beim Kunden kann für den deutschen Markt längst noch nicht beantwortet werden, dafür gibt es noch zu wenige LEED- oder DGNB-zertifizierte Immobilien in Deutschland. Außerdem wurde bisher hauptsächlich der Gebäudetyp Verwaltungsgebäude Neubau bewertet und nur wenige Bestandsgebäude und andere Nutzungstypen. Die Vorauswahl für das jeweilige Label wird derzeit im Hinblick auf den möglichen Endinvestor bzw. Nutzer getroffen: Auf dem internationalen Markt hat das amerikanische LEED-Label einen hohen Wiedererkennungswert, das DGNB-Zertifikat ist bis dato noch eine eher nationale Angelegenheit, und auch BREEAM spielt eine immer größer werdende Rolle.

Vivico und ihre Baumanagementtochter omniCon nutzen in ihren Projekten die jeweiligen Zertifizierungsverfahren bewusst als Planungsinstrument. Die Gebäudekonzepte werden in einer frühen Planungsphase analysiert und konkrete Maßnahmen zur Erfüllung der geforderten Zertifizierungsstandards mit Kosten hinterlegt. Entsprechend werden dann einzelne Maßnahmen als Planungsgrundlage formuliert und im Weiteren umgesetzt. In
diesen frühen Projektphasen ist eine größtmögliche Verlässlichkeit bei der Prognose zur Erreichung der Credits und Steckbriefes wünschenswert. Der ergebnisorientierte Ansatz von LEED hat in diesen Planungsphasen sicher Vorteile gegenüber der prozessorientierten Bewertung des DGNB. Im deutschen Verfahren ist durch die Möglichkeit der Teilerfüllung und einer Gewichtung der Steckbriefe zueinander eine Prognose ungleich schwieriger.

Unter Kostenaspekten betrachtet, fordert das LEED-Label zum Teil Maßnahmen und Installationen, die im deutschen Baukontext nur bedingt sinnvoll sind. Darüber hinaus sind für das amerikanische System Übersetzungen der deutschen Dokumentationen und ein Kon­ver­tieren der Berechnungen amerikanische Einheiten erforderlich. Das DGNB-Verfahren baut dagegen auf eine Vielzahl von im Projekt vorhandenen Unterlagen und Berechnungen auf.

Beide Zertifizierungsverfahren versetzen den Investor bzw. Projektsteuerer in die Lage, die Prozess- und Bauqualität einer breiten, fachfremden Öffentlichkeit über die Medaillen verständlich zu machen. Das amerikanische System hat hier mit seiner Wahl einer Platin, Gold und Silber Einstufung einen Vorteil. Das angestrebte Gold-Zertifikat nach LEED für den Tower 185 bedarf weit weniger zusätzlicher Erläuterungen als ein mögliches „nur“ Silber-Zertifikat nach DGNB.

Fazit

Die hervorragende Einstufung des Tower 185 bei den Systemen mit Gold bei LEED und Silber beim DGNB-Gütesiegel zeigt die hohe Wertigkeit im nationalen und internationalen Vergleich auf. Der Zertifizierungsaufwand bei beiden Systemen für dieses Objekt ist trotz landesspezifischer Anforderungen vergleichbar. Der höhere Dokumentationsaufwand und die umfangreicheren Bewertungskriterien beim DGNB-System, die sich auf deutsche bzw. europäische Normen beziehen, werden größtenteils während des Planungsprozesses ohnehin erstellt. Bei LEED müssen die Nachweise zum Teil auf der Grundlage amerikanischer ASHRAE-Normen erbracht und die Dokumentationen in englischer Sprache eingereicht werden.

Bei beiden Systemen wird schon allein durch die Diskussion der umfangreichen Nachhaltigkeitskriterien im Planungs- und Bauprozess, das Bewusstsein der Beteiligten von Bauherren, Projektsteuerer, Planer bis zum Bauunternehmen für eine nachhaltige, qualitativ hochwertigere Immobilie gefördert. Auch bei diesem Projekt hat sich gezeigt, dass der Aufwand einer Zertifizierung umso geringer ist und die Anforderungen umso wirtschaftlicher umgesetzt werden können, ­je früher die Nachhaltigkeitskriterien und der Zertifizierungsprozess im Planungsablauf verankert werden.