Auditor ist nicht gleich Auditor

- die feinen Unterschiede zum Berater

Für einen erfolgreichen Zertifizierungsprozess müssen alle Projektbeteiligten systematisch an das Vorhaben herangehen. Der Prozess wird dabei von einer verantwortlichen Person im Projektteam koordiniert, dem sogenannten Auditor. Diese Person wird von allen Labels gefordert, allerdings unter verschiedenen Bezeichnungen. Oft ist gar nicht spezifiziert, welche Aufgaben der Auditor wahrnimmt und über welche Kompetenzen er verfügen sollte. Den Bauherren ist daher oft nicht bewusst, welchen Mehrwert ein Auditor mit seinem Wissen im Planen und Bauen für das Vorhaben liefern kann – auch weit über die Zertifizierung hinaus.

Der Weg zum Zertifikat

Zu Beginn einer jeden Zertifizierung muss das Projekt bei der jeweiligen Zertifizierungsstelle registriert werden – dies übernimmt normalerweise der Auditor. Dabei sollte die Anmeldung so früh wie möglich stattfinden, denn je früher vereinbart wird, dass ein Gebäude nach Green-Building-Aspekten umgesetzt wird, umso einfacher – und damit kostengünstiger – lassen sich die Anforderungen in den Planungs- und Bauprozess integrieren. Nach der Anmeldung gibt es bei einigen Zertifizierungssystemen die Möglichkeit, über eine Pre-Certification (LEED C&S) oder ein Vorzertifikat (DGNB) eine detaillierte Absichtserklärung darüber abzugeben, welche Kriterien mit welcher Qualität in dem Bauprojekt umgesetzt werden sollen und welches Zertifikat angestrebt wird. Falls kein Vorzertifikat angestrebt wird, sollte zumindest ein Pre-Assessment oder Quick-Check für Klarheit über die Zertifizierbarkeit sorgen.

Fast alle Green-Building-Kriterien beeinflussen die Investitions- und Betriebskosten. Daher sollte bereits im frühen Planungsstadium geklärt werden, welches Zertifizierungsziel, zum Beispiel Gold, Silber oder Bronze, erreicht werden soll. Dafür muss aufgezeigt werden, wie sich die Green-Building-Maßnahmen auf die Investitions- und Betriebskosten auswirken, kurz gesagt, wie wirtschaftlich das Vorhaben ist. Nur so kann der Auftraggeber eine nachhaltige Entscheidung treffen. Deshalb muss der Green-Building-Auditor alle Kriterien aus baupraktischer Sicht beurteilen und die Nachweise, die das Bau- und Planungsteam ihm zuarbeitet, bewerten können.

Wenn das Green-Building-Ziel feststeht, ist es Aufgabe des Auditors, für die Integration der Kriterien in den Planungs- und Realisierungsprozess zu sorgen. In der Regel lassen sich nicht alle Kriterien aus dem Vorzertifikat bzw. Pre-Assessment zu 100 % in die reale Planung umsetzen. Deshalb ist es wichtig, eine Anzahl von „Reservepunkten“ in petto zu haben, die mit wenig Aufwand auch in späteren Planungsphasen noch umgesetzt werden können. Je integraler die Nachweise und Dokumente in den Planungsprozess eingebettet werden, umso kostengünstiger ist die Nachweisführung.

Bausteine des Green-Building-Wissens

Welche Kompetenzen sind bei der Zertifizierung gefragt und wie lässt sich durch eine Zertifizierung ein Mehrwert für das Projekt erzielen? Hierzu ist eine ganzheitliche Vorgehensweise notwendig, da die Nachhaltigkeit durch das Zusammenspiel aller Gebäudeeigenschaften generiert wird. Der Auditor muss deshalb über umfangreiches Wissen verfügen. Wenn ein hoher Mehrwert über die reine Zertifizierung hinaus erzielt werden soll, genügt es nicht, einen Auditor zu beauftragen, dessen Aufgabe und Kompetenz sich auf das Kriterien- und Strukturwissen des Zertifizierungsverfahrens beschränkt. Hier sind weitergehende Kompetenzbausteine zur sicheren und wirtschaftlichen Erreichung der angestrebten Gebäudeeigenschaften gefragt.

Vom Auditor wird grundsätzlich Systemwissen erwartet. Er muss die einzelnen Bewertungspunkte, das Anforderungsniveau und die Nachweismethoden kennen (Baustein A). Zusätzlich ist für eine Zertifizierung darüber hinausgehendes Fachwissen zwingend erforderlich. Für das deutsche Label bedeutet dies vor allem Know-how über die Berechnung von Lebenszykluskosten (LCC) und die Ökobilanzierung von Gebäuden (LCA), aber auch über Themen wie Bauökologie und Facility Management (Baustein B).

Zu einem nachhaltigen Gebäudekonzept und einem guten Zertifizierungsergebnis führt nur Planungs- und baupraktische Fachkompetenz, vor allem in den Bereichen Bauphysik, Energiedesign und Gebäudetechnik (Baustein C), um auf der richtigen Augenhöhe mit dem Planungsteam arbeiten zu können. Um schließlich die Kosten transparent zu machen und den Zertifizierungsprozess erfolgreich in den Planungs- und Bauablauf zu integrieren, ist Managementkompetenz gefragt. Dabei spielt das klassische Projektmanagement in Form von Kosten-, Termin- und Qualitätsmanagement eine entscheidende Rolle (Baustein D).

Optimal ist ein Auditor, der all diese Kompetenzen vereint. Wenn der beauftragte Experte dies nicht leisten kann, ist es wichtig, dass er in einem Umfeld arbeitet, aus dem er sich der fehlenden Kompetenzen bedienen kann, oder es müssen weitere Personen beauftragt werden. Der maximale Synergieeffekt für den Bauherrn wird jedoch nur erreicht, wenn alle Wissensbausteine aus einer Hand geliefert werden können.

Die Wissensbausteine lassen sich in die Leistungsphasen des Projekts einordnen. ­Dabei ergeben sich je nach Phase unterschiedliche Gewichtungen – denn die Relevanz des Know-how verändert sich während des Projektverlaufs stark. Für den Quick-Check müssen zum einen Systeminhalte und Bewertungskriterien bekannt sein (Baustein A), zum anderen müssen auch die Lebenszykluskosten und die ­Berechnungen zur Ökobilanz abgeschätzt werden können (Baustein B). Für eine verantwortungsvolle Entscheidung über die Eignung des Projektes für die Zertifizierung ist Kostenwissen in Bezug auf bauliche Investitionen, auf zusätzlichen Nachweis- und Planungsaufwand sowie eventuell erhöhten Management- und Beratungsbedarf unabdingbar (Baustein D). Ein wirklicher Mehrwert entsteht aber erst dann, wenn bereits im Rahmen des Quick-Checks Hinweise gegeben werden können, welches Optimierungspotential der aktuelle Projektstatus – beispielsweise hinsichtlich der Energieperformance – beinhaltet. Dies kann der Auditor nur dann, wenn er auch über grundlegendes Fachwissen in Bauphysik, Energiedesign und Gebäudetechnik verfügt (Baustein C).

Fällt aufgrund des Quick-Checks die Entscheidung für eine Zertifizierung, beginnt die zweite Phase. Hierbei wird baupraktisches Wissen und Managementkompetenz immer wichtiger. Bei Fertigstellung des Objektes erfolgt ein abschließender Projektaudit, für den zwingend das Systemwissen im Vordergrund steht.

Auswahl des Auditors

Die Wissensbausteine zeigen, wie umfangreich das erforderliche Know-how ist. Dies gilt vor allem, wenn Bauherren Synergien bündeln und innovative Konzepte umsetzen wollen. Wer sich also für ein Performance orientiertes Zertifizierungssystem zum nachhaltigen Bauen entscheidet und so seine Immobilienqualität verbessern will, sollte bei der Auswahl des passenden Auditors nach Performance orientierten Kriterien beginnen. Denn die Fachkompetenz des Auditors entscheidet nicht nur zum großen Teil über das erreichbare Auszeichnungsniveau des Gebäudes, sondern auch über die Effizienz des Projektablaufs und die Innovationskraft der gewählten Lösungen.