Des einen Heizungsgesetz ist des anderen Gebäudemodernisierungsgesetz
Die Begrifflichkeiten sind unscharf: Was beinhalten Modernisierung, Instandhaltung, Instandsetzung und Sanierung eigentlich? Und wie könnte eine neue Gesetzgebung endlich Klarheit schaffen?
Bundeskanzler Merz hat öffentlich ein Gebäudemodernisierungsgesetz angekündigt. Das wird problematisch, denn die oben genannten Bezeichnungen sind allenfalls kaufmännische Begriffe. Die Medien tragen ihr Übriges zur Verwirrung bei und sprechen dann noch von einem Heizungsgesetz. Recherchiert man dann, so stellt man fest, ein Heizungsgesetz hat es nicht gegeben und dass Modernisierung ein weitgefasster Begriff ist, der alle Bereiche des Lebens umfasst und Teil einer Sanierung ist. In diesem Fall ist wohl eher ein Heizungsmodernisierungsgesetz angebracht.
Der nachfolgende Beitrag ist keine Rechtsberatung. Es geht vielmehr darum, die möglichen Auswirkungen eines entsprechenden Gesetzes auf das deutsche Bauwesen zu analysieren. Aus der Recherche zum Begriff Modernisierung ergibt sich:
1. Modernisierung und Sanierung sind Begriffe, die im BauGB, der MBO und auch in den LBO sowie im Baunebenrecht nicht vorkommen.
2. Jeder Bauplaner kennt in der HOAI den § 36 Umbauten und Modernisierungen:
§ 36 Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden und Innenräumen
(1) Für Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden kann bei einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag gemäß § 6 Absatz 2 Satz 3 bis 33 Prozent auf das ermittelte Honorar in Textform vereinbart werden.
(2) Für Umbauten und Modernisierungen von Innenräumen in Gebäuden kann bei einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag gemäß § 6 Absatz 2 Satz 3 bis 50 Prozent auf das ermittelte Honorar in Textform vereinbart werden.
In den Regelwerken des Bauwesens wird nur hier in der HOAI von Umbauten und Modernisierungen gesprochen. Auch die obig wiedergegebenen HOAI–Regelungen sind unzureichend.
Für die bereits erfolgten und noch zu erfolgenden Aktualisierungen der Länderbauordnungen ist der Begriff Gebäudemodernisierung kontraproduktiv. Dieser Begriff wird von Banken und in der Immobilienwirtschaft verwendet. Darum geht es hier aber nicht. Der Begriff Gebäudemodernisierung muss also für das Bauwesen definiert werden, einen Standard beschreiben und in das Baurecht aufgenommen werden.
Der Begriff Modernisierung wird nur in der Grundstücks- und Gebäudewertermittlung offiziell geführt und definiert. Insbesondere im § 4 Absatz 3 der ImmoWertVO 21 werden in der Tabelle 1 acht Modernisierungselemente beschrieben und mit Punkten vergeben. Zur Konkretisierung der Tabelle 1 in der ImmoWertVO 21 wurden hier Kostengruppen nach DIN 276 zugeordnet.
Die Summe der erreichten Punkten nach Tabelle 1 ergibt fünf Modernisierungsstufen von nicht modernisiert bis umfassend modernisiert. Die der Tabelle 1 der ImmoWertVO 21 vom Autor zugeordneten Kostengruppen nach DIN 276 ergeben dann inhaltliche Klarheit zu den auszuführenden Bauarbeiten. Aus diesen Punktewerten lässt sich dann die neue Restnutzungsdauer errechnen. Somit hat die Gebäudemodernisierung das Ziel, einem Gebäude eine neue Qualität und Quantität zu geben. Dazu gehört auch, eine neue Gesamtnutzungsdauer zu erreichen, die mindestens das Ziel hat, die geltenden anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Modernisierung zu erreichen.
Auf der Grundlage einer sachverständigen Einschätzung des Modernisierungsgrades nach DIN 276 kann mit der Tabelle 2 eine Gesamtpunktzahl für die Modernisierung ermittelt werden: Ausschlaggebend für ein modernisiertes Gebäude sind mindestens der Zustand der KG 400, des Brandschutzes, des Wärmeschutzes und des Schallschutzes. Diese Kriterien für ein modernisiertes Gebäude müssen den anerkannten Regeln der Bautechnik und den geltenden übrigen rechtlichen Bestimmungen entsprechen. Da sich die anerkannten Regeln der Bautechnik verändern können, ist eine neue Restnutzungsdauer von mind. 30 v. H. der Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 zu § 12 Abs. 1 Satz der ImmoWertVO 21 angebracht.
Bauen im Bestand rechtlich organisieren
Nicht außer Acht lassen darf man die steuerlichen Abschreibungen von Gebäuden und die technische Lebensdauer der einzelnen Bauteile. Aus diesen Werten lässt sich ableiten, ob es sich eher um eine Instandsetzung und nicht um eine Modernisierung handelt. Das hat dann mietrechtliche Konsequenzen.
Mit der missbräuchlichen Verwendung des Begriffs Gebäudemodernisierung wird auch eine große Chance vertan, endlich das Bauen im Bestand und die Bauwerkssanierung zu regeln.
Bauen im Bestand ist unsere Zukunft!
Bisher wurden in Deutschland immer nur kriegszerstörte Bauwerke wieder aufgebaut oder es wurde neu gebaut. Vielfach wurden Gebäude umfangreich und mit modernen Anpassungen instandgesetzt. Dafür wurden alle rechtlichen Voraussetzungen geschaffen. Für das Bauen im Bestand und Ersatzbauten dagegen sind ausreichend rechtliche Regelungen so gut wie nicht vorhanden. Dafür benötigen wir ein umfassendes Gebäudemodernisierungsgesetz. Der Bauturbo ist der richtige Schritt in diese Richtung, wenngleich auch Arbeitsbeschaffungsmaßnahme für Rechtsanwälte.Die Definitionen zum Modernisierungsgrad nach Tabelle 2 der ImmoWertVO 21 sind technisch sinnvoll, da so ein Kriterienkatalog für den Modernisierungsstandard gebildet werden kann. Die aus dem Verfahren abgeleitete neue Restnutzungsdauer kann unter Umständen vernachlässigt werden. Es zeigt sich gerade nach langer und ungestörter Nutzungsperiode, dass viele Gebäude in ihrer Grundsubstanz durchaus die Gesamtnutzungsdauer erreichen, jedoch technisch veraltet sind und nicht mehr den anerkannten Regeln der Bautechnik sowie den übrigen geltenden rechtlichen Bestimmungen entsprechen, aber noch genutzt werden. Die Mindestziele einer Modernisierung müssen die komplette Erneuerung der Haustechnik, der Brandschutzes und der Wärmeschutz sein. Problematisch ist und bleibt der Schallschutz. Mit baulichen Veränderungen im Zusammenhang von Modernisierungen wird häufig eine Nutzungsveränderung durchgeführt oder es entstehen nachbarschaftliche Probleme. Das sind u. a. Regelungen zum Abstandsflächenrecht, zum Überbau und zu Gebäudehöhen. Ebenso entstehen durch die neu zu erteilende Baugenehmigung Probleme bei Stellplatznachweisen und anderen bautechnischen Nachweisen. Die Grundstückseigentümer sollten untereinander Abweichungen zum Nachbarschaftsrecht vereinbaren können, die grundbuchrechtlich gegen Dritte und mit einer Eintragung in das Baulastenverzeichnis zu sichern sind. Für die Anpassung an die rechtlichen Rahmenbedingungen sind den unteren Baubehörden mehr Befugnisse einzuräumen, da es u. a. im Nachbarschaftsrecht nicht ohne Kompromisse funktionieren wird. Worauf sich die Beteiligten einigen, sollte von den Behörden akzeptiert werden. Das sind die eigentlichen bautechnischen und rechtlichen Probleme bei der Gebäudemodernisierung. Das dürfte aber die Immobilienbranche wenig beeindrucken, da für sie die betriebswirtschaftlichen Ziele viel wichtiger sind. Setzt man sich in diesem Zusammenhang mit dem Begriff Sanierung auseinander, wird es spannend und man kann die Modernisierung besser einordnen.
Umfang einer Sanierung konkretisieren
Auch hier sind, bis auf das Städtebaurecht, für den Begriff „Sanierung“ keine rechtlichen Grundlagen in den baurechtlichen Vorschriften und gesetzlichen Regelungen zu finden. Allerdings wird die Sanierung in der Fachliteratur für das Bauwesen schon ziemlich konkret beschrieben. Die Bauwerkssanierung geht über den Umfang einer Instandsetzung hinaus. Sie umfasst neben einer Modernisierung auch Eingriffe in die Tragwerksstruktur, die Kubatur, die Veränderung von Grundrissen, die Fassaden und die Nutzung. Besonders ist dabei die energetische Sanierung hervorzuheben. Dachsanierung, Deckenbalkensanierung, energetische Sanierung, Fassadensanierung, Kellersanierung, Fenstersanierung, Mauerwerks-
sanierung, Holzsanierung, Betonsanierung und Astbestsanierung an Bauwerken gehören dazu. Zur Sanierung gehört auch das Umfeld, wie z. B. die Erschließung und Garagen. Einen Sonderfall stellt die Denkmalpflege dar. Die untere Denkmalbehörde muss bei diesen weitreichenden Eingriffen in das Baudenkmal die Grenze zwischen substanzerhaltender Sanierung und reversibler Restaurierung festlegen.↓
Zusammenfassend kann man von vier Stufen sprechen:
1. Instandhaltung ist die Erhaltung eines Bauzustandes.
2. Instandsetzung ist die Wiederherstellung eines baulichen Zustandes wegen Überalterung, Abnutzung und Umweltschäden.
3. Modernisierung bzw. Umnutzung erfolgt aufgrund geänderten Nutzerverhaltens und beinhaltet die Umsetzung von bautechnischen Maßnahmen zur Anpassung an neue Vorschriften und Gesetze.
4. Sanierung erfolgt aufgrund unzureichender Instandhaltungen aus der Vergangenheit bzw. von Bauwerken, die vor 1945 bzw. 1960 errichtet wurden.
Der Vollständigkeit halber sei noch die städtebauliche Sanierung genannt. Für die gibt es mit der Festlegung eines förmlichen Sanierungsgebietes bereits rechtliche Regelungen. Die städtebauliche Sanierung geht über die Beseitigung vom Missständen an Gebäuden weit hinaus. Ziel ist es, städtebauliche Mängel und häufig damit verbundene soziale Missstände, wie auch Verkehrsprobleme zu lösen.
Das alles sollte ordentlich geregelt werden bzw. sich in den baulichen Vorschriften widerspiegeln. Nur ein Gebäudemodernisierungsgesetz allein kann das nicht.
Stark bezweifelt werden muss, ob das alles zu einem Bürokratieabbau führt. Eine völlige Neufassung des gesamten Baurechts nach 75 Jahren wäre sicher angebracht, aber im Vorschriften- und Verwaltungsdeutschland eben doch nur ein Traum, wie auch eine Bundesbauordnung wohl ein Traum bleiben wird. Schließlich will jeder daran Beteiligte seinen Arbeitsplatz erhalten.
