Wien Mitte: Wenn Politik und Spekulation Städtebau ersetzen

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Sie hat in Wien beinahe Tradition: die kommu­nalpolitische Praxis, Developern durch Flächenwidmungs- und Bebauungspläne nicht nur millionenschwere Bodenwertsteigerungen zu verschaffen und ihnen an oft fragwürdigen Standorten städtebaulich bedenkliche Großprojekte zu ermöglichen, sondern hernach auch noch bei der Verwertung der spekulativ errichteten Bauten in die Bresche zu springen. Das drastischste Beispiel dieser Spielart der neoliberalen Maxime „Gewinne privatisieren, Verluste sozialisieren“ wird im April 2013 eröffnet: die voluminöse Überbauung des unterirdischen Bahnhofs Wien Mitte mit seinem S- und U-Bahn-Knoten durch 30 000 m² Verkaufs- und 62 000 m² Bürofläche samt einer Garage mit 500 Stellplätzen.

Hinter dem Bauträger des 480-Millionen-Euro-Projekts, der B.A.I., steht mit der Bank Austria Österreichs größte Bank, die aus der einst stadteigenen Zentralsparkasse hervorgegangen und zu einem der mächtigsten Akteure am heimischen Immobilienmarkt geworden ist. Bereits 1990 lancierte die Bank ein Projekt zur Neuüberbauung des hochwertig erschlossenen, aber lange vernachlässig­ten zwei Hektar großen Areals unweit der
historischen Altstadt, für das die Wiener Stadtplanung eine 8-geschossige Bebauung mit urbanem Nutzungsmix vorsah.

Dem stellten die Architekten Laurids und Manfred Ortner einen Entwurf mit neun Hoch­häusern entgegen, der kurz darauf fünf Türme mit Höhen bis 75 m zeigte, zwischenzeitlich auch einmal aus einem 120 m hohen Solitär bestand und sich bis zu seiner Umsetzung in einen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan 1993 noch mehrfach änderte – aber aufgrund inzwischen gesunkener Büropreise nie realisiert wurde. Bauträger und Politik waren sich einig, dass das Projekt daher noch höher und noch dichter werden müsse, um rentabel zu sein.

Bis 1999 war die Gesamtnutzfläche von ge­nehmigten 110 000 m² auf 136 000 m² angewachsen, die von der Stadt verordneten 25 000 m² Wohnfläche sowie die geplanten kulturellen Einrichtungen hingegen waren zu Gunsten lukrativerer Nutzungen entfallen. Dies führte zu massiven Protesten von Bürgern, Architekten, Medien und Opposition, ja selbst von Altbürgermeister Helmut Zilk. Dennoch wurde die neue Planung im Frühjahr 2000 von der sozialdemokratischen Mehrheit im Stadtparlament durchgeboxt. Das Projekt bestand nun aus einem 42 m hohen Sockel und vier teils darauf aufgesetzten Türmen mit bis zu 97 m Höhe. Dies bewog 2001 die UNESCO zur Drohung, der historischen Innenstadt den Weltkulturerbe-Status zu entziehen, zumal der Komplex innerhalb der Pufferzone um die Altstadt liegen würde. Davon unbeeindruckt erteilte das Rathaus 2002 die Baugenehmigung für Wien Mitte.

2003 zog die B.A.I. zur Überraschung aller das Projekt zurück – offiziell wegen der schlech­ten PR durch den UNESCO-Protest, viel eher aber, weil Wiens grassierender Büroleerstand eine rentable Verwertung der Flächen nicht mehr realistisch erscheinen ließ. Doch drängte Bürgermeister Häupl die Bank Austria zu einem letzten Anlauf zur Neubebauung des verwahrlosten Standorts. Den städtebaulichen Wettbewerb eines von der UNESCO akzeptierten Entwurfs gewannen Dieter Henke und Marta Schreieck mit moderaten Höhen, vertretbarer Bebauungsdichte und relativ großzügigen öffentlichen Bereichen.

Sogleich aber begann der Investor von neuem, auf eine „Nachbesserung“ des Entwurfs zu drängen – mit Erfolg: Bis 2007 erwirkte die B.A.I. mehr als 30 „unwesentliche Abweichungen von den Bebauungsvorschriften“, um die Nutzflächen zu maximieren. Am Büromarkt freilich herrschte nach dem bis aufs Letzte ausgereizten Projekt kaum mehr Nachfrage, zumal es nicht nur nach außen wie ein Schlachtschiff wirkt, das die angrenzende gründerzeitliche Bebauung zu erdrücken droht. Auch im Inneren wurde infolge der Verbauung des geplanten Hofs durch einen weiteren Gebäudetrakt jegliche räumliche Qualität zerstört – und eine akzeptable Belichtung zum Privileg der obersten Etagen.

Das hielt die sozialdemokratische Stadtregierung nicht davon ab, dem Developer auch bei diesem Problem beizustehen. Sie beschloss, ihre bis dato dezentral und kundennah angesiedelten Bezirksfinanzämter aufzugeben und in Wien Mitte zu konzentrieren. Dies hinterlässt nicht nur alte Amtsgebäude, deren Nachnutzung fraglich ist. Es bedeutet auch, dass die Mieten der Finanzämter künftig nicht mehr an die öffentliche Hand, sondern an einen privaten Investor fließen – dem Vernehmen nach in Höhe von knapp 500 000 € netto pro Monat. So lässt sich nach 20-jährigem Vorlauf nun schon zur Eröffnung des Komplexes sagen, dass Wien Mitte ein voller Erfolg wurde – für wen auch immer.

Reinhard Seiß, Stadtplaner, Filmemacher und Fachpublizist in Wien und Mitglied der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung.