Revitalisierte Büroimmobilie

maxCologne, Köln

Auge in Auge mit dem Kölner Dom erhebt sich das revitalisierte Bürohochhaus „maxCologne“ als stadtbildprägendes Pendant am gegenüberliegenden Rheinufer. Im Jahr 1970 in einer terrassierten Betonästhetik fertiggestellt, gilt der Komplex nach seinem Umbau als Meilenstein der nachhaltigen Architektur.

Vier Jahre nach der Eröffnung des verjüngten “maxCologne“ lohnt der Blick zurück auf eine prämierte Projektentwicklung, die von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) mit dem Zertifikat „Gold“ und mit dem Immobilienmanager Award 2013 ausgezeichnet wurde. Ausgangspunkt für dieses Ausnahmeprojekt war dessen exponierte Lage am Rhein in der 200 Hektar großen Pufferzone des Weltkulturerbes Kölner Dom. Mit weltweiter Resonanz tobte in den Jahren 2004 und 2005 eine erbitterte Kontroverse um neue Hochpunkte in der Rheinmetropole. Resigniert sicherte sich die Stadt den gefährdeten Weltkulturerbe-Status, in dem sie ihre Hochhauspläne in der Nähe des Doms und am Kennedy-Ufer bis auf weiteres aussetzte. Daher war es eben diese herausragende Sichtbeziehung zum Kölner Dom, die den im Jahr 1970 eröffneten, ehemaligen Hauptsitz der Deutschen Lufthansa AG nach dem Auszug der Fluggesellschaft im Jahr 2007 vor einem Totalabbruch bewahrte.

Projektstart und Zusammensetzung des Projektteams im Zeichen der Nachhaltigkeit

In einem Bieterverfahren erwarb die Niederlassung Rhein-Ruhr der Hochtief-Projektentwicklung im Jahr 2008 die sanierungsbedürftige Immobilie und beauftragte die Architekten Hentrich-Petschnigg & Partner (HPP) mit einer Bestandsanalyse und der Umbauplanung der inneren Gebäudestruktur. Vor dem Beginn der Abbruch- und Sanierungsarbeiten am „maxCologne“ setzten sich HPP Architekten im Frühjahr 2009 in einem zweistufigen Fassadenwettbewerb gegen sechs weitere Bewerber erfolgreich durch. Mit Blick auf den angestrebten hohen Nachhaltigkeitsstandard wirkte bei der Auslobung bereits die Firma Lemon Consult aus Zürich als Sachverständige für Energieberatung mit. Kurz darauf wurde das interdisziplinäre Projektteam durch eine enge Zusammenarbeit mit einem Baubiologen und dem Institut für angewandte Energiesimulation und Facility Management (ifes) als DGNB Auditor vervollständigt. Im Herbst 2009 war die Planung so weit vorangeschritten, dass das „maxCologne“ an die Warburg-Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien für den RZVK-Immo-Fond verkauft werden konnte. Einzige Anleger in diesem Individualfond sind die Rheinischen Versorgungskassen, deren Zentrale in der unmittelbaren Nachbarschaft zum „maxCologne“ liegt. Nur wenige Monate später konnte das Leverkusener Chemieunternehmen Lanxess als Mieter für das neunzehnstöckige Hochhaus gewonnen werden, welches heute „Lanxess-Tower“ genannt wird. Die Büroflächen im Rheinflügel mit sieben Büroetagen und großzügigen Terrassen sicherte sich wenig später die Wirtschaftskanzlei Görg Rechtsanwälte mit einem Mietvertrag.

Städtebauliche Aufwertung durch einen Teilabriss

Einer der markantesten Eingriffe in das ehemalige Lufthansa-Haus war die Niederlegung von drei Ebenen einer Parkgarage mit einer spiralförmigen Auffahrt. Entwurfsskizzen der Architekten Eberhard Zunn und Johannes Mronz aus dem Jahr 1965 illustrieren das dynamische Selbstbewusstsein, mit dem sich die Deutsche Lufthansa AG im Zeichen der autogerechten Stadt am Rheinufer in Szene setzte. Heute ist nur wenige Schritte vom Deutzer ICE-Bahnhof und mit einer U-Bahn-Station vor der Tür dieses euphorische Bekenntnis zur Automobilität überholt. Durch den Rückbau der Parkebenen schälten die Architekten zwei Hochpunkte mit sieben und neunzehn Bürogeschossen aus der terrassierten Bauform heraus, zwischen denen der öffentlich begehbare Kennedyplatz entstand. Der neue Platz wertet das städtebauliche Umfeld auf und verbindet den Stadtteil Köln-Deutz mit der benachbarten Kirche Alt St. Heribert und den 2016 eröffneten Ufertreppen des Rheinboulevards. Beim Teilabriss des Hochhauses wurden archäologische Funde eines spätrömischen Brückenkastells, der ersten Deutzer Pfarrkirche St. Urban und von preußischen Wehranlagen freigelegt, die in die Freiraumgestaltung von Club L 94 Landschaftsarchitekten integriert wurden.

Transformation der Betonkonstruktion und Anschluss an die Bestandsgebäude

Wirtschaftliche Faktoren wie der hohe Kaufpreis und die zusätzlichen Kosten für das Nachhaltigkeitskonzept erforderten eine maximale Ausnutzung aller Geschosse. Hierfür wurden die ehemaligen Technikebenen unter dem Dach bei beiden Hochpunkten in Vorstandsebenen und hochwertige Büroräume mit spektakulärer Aussicht umgewandelt. Pläne für ein expressives Flugdach auf dem Rheinflügel und eine ausdrucksstarke Hochhauskrone auf dem „Lanxess-Tower“ konnten mit Blick auf die Wirtschaftlichkeit nur als Andeutung realisiert werden. Für eine bessere Belichtung der tiefen Büroflächen wurden Aussparrungen in die Betondecken hineingebrochen, die als Rücksprünge das Angebot an fensterorientierten Arbeitsplätzen vergrößern und die Fassade gliedern. Um die außenliegenden Treppenhäuser herum wurden die Betondecken ergänzt, so dass nun alle Erschließungen innen im Gebäude liegen. Durch die Neuordnung sind flexible Grundrisse entstanden, die in bis zu vier Einheiten aufgeteilt und einzeln vermietet werden können.

Der Rheinflügel mit sieben Bürogeschossen und großzügigen Außenterrassen schließt zur Flussseite nahtlos an ein Wohngeschäftshaus aus den 1960ziger Jahre an, das mit kleinen Spitzdächern und Balkonen von 28 Eigentumsparteien genutzt wird. Die sieben Obergeschosse des Rheinflügels ragen zum Fluss über die Wohnungen, so dass die Lasten teilweise im Altbau aufgefangen werden. In frühen Entwurfsphasen gab es Überlegungen die abgestuften Ebenen zum Rhein mit Nutzungsflächen auf die gleiche Länge zu ergänzen. Doch die Zusatzbelastung hätte die Statik des Altbaus überfordert und so blieb trotz vorgezogener Terrassen die Abstufung des Lufthansa-Hauses als Spur der Vergangenheit in der Kubatur erhalten.

Nachhaltige Büroimmobilien mit hochmoderner Ausstattung

Die umfangreichen Revitalisierungsmaßnahmen und die frühe Einbeziehung des Baubiologen und der Energieberatung bei allen Material- und Ausstattungsentscheidungen schafften die Voraussetzungen für eine revitalisierte Büroimmobilie im Neubaustandard. HPP Architekten umhüllten die transformierte Betonkonstruktion mit einer doppelschaligen Glasfassade mit Prallscheiben, integriertem Sonnenschutz und Öffnungsflügeln für eine individuelle Lüftung. Trotz der raumhohen Glasflächen lag im Jahr 2013 das Gebäude 50% unter den EnEV-Anforderungen für Neubauten. Das Gebäude wird über Geothermie beheizt und nutzt die natürliche Erdtemperatur aus dem Grundwasser für die Temperierung. Die zwei Wärmepumpen können bei Bedarf auch als Kältemaschinen genutzt werden. Die Be- und Entlüftungsanlage ist über das Luftkanalnetz mit einem Wärmerückgewinnungssystem gekoppelt. Diese und weitere Details eines ausgeklügelten Betriebskonzepts für das „maxCologne“ führen bis heute zu einem minimalen Ressourcenverbrauch und Energieeinsatz bei einem beindruckend hohen visuellen und thermischen Komfort. Bettina Schürkamp, Köln

Baudaten
Objekt: maxCologne
Standort: Kennedyufer 1, 50679 Köln
Typologie: Büro- und Verwaltung
Bauherr: Hochtief Projektentwicklung GmbH
Nutzer: LANXESS, Görg Partnerschaft von Rechtsanwälten
Architekt: HPP Architekten, Köln, www.hpp.com  
Verantwortliche Partner: Remigiusz Otrzonsek, Joachim H. Faust
Mitarbeiter: Martina Grobusch, Steffen Hassert, Agata Lauterbach, Christina Lissai, Axel Samsel, Maris Zanke, Anabel Zawisla, Britta Albus, Henning von Bonin, Peter Romboy
Projektleiter: Selma Karagöz, Karl Jacob
Bauleitung: Schindler & Werb AG, Frankfurt a.M.; www.schindler-werb.de
Generalunternehmer: HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH, Essen; www.hochtief-projektentwicklung.de
Bauzeit: Januar 2010 – Dezember 2012
Leistung: LPH 2-5 zuzüglich künstlerische Bauleitung, Fassadenwettbewerb 1. Preis 2009
Fachplaner
Tragwerksplaner: HOCHTIEF Consult Building, Frankfurt; www.hochtief-solutions.de
TGA-Planer: Büro Szefczykowski, Köln Fassadentechniker: AMP Ingenieurgesellschaft mbH, Neuss; www.ib-amp.de
Innenarchitekt: Wolfgang Miazgowski, HPP Architekten, Düsseldorf; www.hpp.de
Landschaftsarchitekt: club L 94 Landschaftsarchitekten GmbH, Köln; www.clubl94.de
Energieberater: Lemon Consult AG, Zürich/CH; www.lemonconsult.ch
Brandschutzplaner: HHP West Beratende Ingenieure GmbH, Bielefeld; www.hhp-west.de
Bauphysik: ISRW Dr.-Ing. Klapdor GmbH, Düsseldorf; www.isrw-klapdor.de
Verkehrsplanung: Verkehrskonzept gbr, Aachen; www.verkehrskonzept.de
Projektdaten
Grundstücksgröße: 14 500 m²
Nutzfläche gesamt: 24 622 m²
Bruttogeschossfläche gesamt: 77 000 m²
BGF oberirdisch: 60 250 m²
BGF unterirdisch: 16 750 m²
Hauptnutzfläche: 24 622 m²
BRI: 316 690 m³
Tragwerk: 9 m
Fassade: Doppelfassade (in Teilen Pfosten-Riegel-Fassade)
Ausbauraster: Riegel (Rheinetagen) 95 cm, Hochhaus 90 cm
Energiebedarf
Entsprechend der Zertifizierung mit DGNB Gold
Primärenergiefaktor: 0,24
Hersteller
Fassadenprofile: Schüco international KG, Bielefeld, www.schueco.com
Sonnenschutz: Warema Renkhoff SE, Marktheidenfeld; www.warema.de
GK-Wände: Knauf Gips KG, Iphofen, www.knauf.de
Aufzüge: thyssenkrupp Aufzüge GmbH, Neuhausen a.d.F.; www.thyssenkrupp-aufzuege.de
Teppichboden im Turm: Milliken & Company, Spartanburg/US; www.milliken.com
Teppichboden Riegel (Rheinetagen): Vorwerk & Co. Teppichwerke GmbH & Co. KG, Hameln; www.vorwerk-teppich.de
Stahlblech-, Rohrrahmentüren: Hörmann KG, Steinhagen; www.hoermann.de;  Forster Profilsysteme AG, Arbon/CH, www.forster-profile.ch
Heiz- und Kühldecke (Metallrasterdecke als Hybriddecke): Schmid GmbH, Simmerberg; www.schmidgmbh.de
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