Partizipatives Planen und Bauen mit Baugruppen

Gemeinsam mit aktiven Baugruppen haben Architekten während des letzten Jahrzehnts auch in Berlin viele Wohnprojekte realisiert. Der soziale und bewusst ökologische Ansatz, der aus Städten wie Freiburg oder Tübingen seit längerem bekannt ist, hat auch hier zu herausragenden Projekten geführt. Das Berliner Architekturbüro Deimel Oelschläger zeigt mit architektonisch anspruchsvollen und energetisch beispielhaften Pilotprojekten, dass nachhaltiges und partizipatives Bauen mit Baugruppen nicht nur möglich, sondern auch städtebaulich und gesellschaftlich wünschenswert ist. Zu schade, dass derzeit private Grundstücke für Baugruppen schwer finanzierbar und öffentliche Liegenschaften in Berlin kaum mehr verfügbar sind.

Das erste Baugruppenprojekt der Berliner Architektenpartnerschaft Deimel Oelschläger –  Living in Urban Units (LUU) in der Schönholzer Straße – zeichnet schon fast exemplarisch den Prozess auf, den viele Baugruppen-Architekten zunächst durchlaufen: aus persönlichem Interesse an Wohneigentum agieren sie als Projektentwickler und initiieren eine Baugruppe. Denn als das Architektenpaar ab 2005 selbst den Kauf einer Wohnung erwog, entsprach kein Angebot ihren Vorstellungen – fokussiert auf Energieeffizienz, ressourcenschonende Werkstoffe sowie dem Wunsch nach generationenübergreifender Gemeinschaft. Auf der gestalterischen und technischen Seite war nachhaltiges Bauen ohnehin Bestandteil ihrer Architektur. Wie sich nun gezeigt hat, lassen sich mit einer Gruppe als Teil des programmatischen Konzepts gesellschaftlich relevante, energieeffiziente und zukunftsweisende Wohnformen weiter vorantreiben.

Passivwohnhaus Schönholzer Straße

2005 ergriffen Deimel Oelschläger Architekten die Initiative und suchten ein Grundstück für ihr erstes Baugruppenprojekt. Sie wurden auf dem einstigen Mauerstreifen in Berlin Mitte fündig und finanzierten es zusammen mit einer Kerngruppe, zunächst aus Eigenmitteln. In knapp vier Jahren realisierte die wachsende Baugruppe das Projekt für die künftige Hausgemeinschaft in energiesparen-der Passivbauweise. Bekannt wurde das LUU als erstes mehrgeschossiges Wohnhaus in Holztafelbauweise. Die nach Süden offene Fassade bringt ausreichend Wärmeeintrag, Zellulosefaserdämmung sorgt für guten sommerlichen Wärmeschutz. Holzlamellen vor den Fenstern können individuell bedient werden, die variable Verschattung unterstützt ein lebendiges Fassadenbild. Heizkörper sind in dem Passivhaus nicht nötig. Bei einem Heizwärmebedarf von 15 kWh/m2a reicht bei Bedarf die kleine Komfort­heizung im Badezimmer. So bringt das mit partizipativem Planungsansatz realisierte Mehrfamilienhaus alle Qualitäten eines zertifizierten Passivhauses. Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, Grauwasseranlage und Solarthermie gehören zum Standard.

Die Architekten entwickelten eine städtische Architektur, die hohen Wohnwert bietet. Wunsch und Programm waren größere und kleinere, barrierefreie Wohnungen, die eine gemischte Struktur von Familien über Künstler bis zu Senioren integriert. Bei einer Gesamtnutzfläche von über 2 000 m² finden die 55 Bewohner, davon 40 % Kinder, im privaten Bereich, in Gemeinschaftsräumen, im Garten sowie auf der Dachterrasse die jeweils richtige Balance zwischen Nähe und Distanz. In 14-tägigen Gruppensitzungen konnten alle Bewohner über individuelle Wohnungszuschnitte und die Planung der Gemeinschaftsflächen mitbestimmen. Bei Familienwohnungen ist eine spätere Teilung bereits angedacht.

Nullemissionshaus Boyenstraße

Auch das 7-stöckige Nullemissionshaus in der Boyenstraße, das zweite Baugruppenprojekt von Deimel Oelschläger mit 21 Wohneinheiten, liegt auf einem ehemaligen Mauergrundstück (einen ausführlichen Projekt­be-

richt finden Sie in DBZ 7 | 2014). Für dieses Bauvorhaben gab es von Anfang an ausreichend Interessenten zur Bildung einer Kerngruppe. Das Mehrfamilienhaus bildet gegenüber einer öffentlichen Sportstätte mit Eis-

stadion eine markante Kante. Auf diese städtebauliche Situation reagierten die Architekten mit Vor- und Rücksprüngen an Erkern und Trauflinie. Die nach Nordwesten ausgerichtete Straßenfassade aus vorgehängten Holztafelelementen ist mit Faserzementtafeln bekleidet. Die Gartenseite nach Süden ist verputzt und schafft mit Balkonen und ver­schieb-baren Holzelementen eine eher private Ansicht. Das Dach trägt neben der Gemeinschafts­-
fläche auch extensive Dachbegrünung und Photovoltaik-Elemente.

Zertifizierter Passivhausstandard, zentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung, erdgasbetriebenes Blockheizkraftwerk im Keller für Warmwasser zeichnen das Gebäude mit dem effizienten Mix aus Energieeinsparung und Energiegewinnung aus. 2014 erhielt das Haus den International Passive House Award.

Plusenergieprojekt Newton

Mit dem Baugruppenprojekt Newton in Berlin Adlershof, das Mitte 2018 fertig gestellt wird, wurde die Energieeffizienz von mehrgeschossigen Wohnhäusern noch einen Schritt weiter zum Plusenergie-Level vorangetrieben. Bei einer Grundstücksausschreibung für Investoren seitens des Senats erhielt die von der ARGE Deimel Oelschläger Architekten / dmsw / zoomarchitekten konzipierte Plusenergiesiedlung den Zuschlag. Während sich allerdings in der innerstädti-schen Boyenstraße von Anfang an eine Baugruppe gefunden hatte, konnten sich zum Zeitpunkt der Grundstücksvergabe nur wenige für den sich neu entwickelnden Wissenschaftsstandort am östlichen Stadtrand entscheiden. Der Senat verlor die Geduld und so wurden nur drei der neun projektierten Mehrfamilienhäuser mit Baugruppen realisiert. Die anderen sechs führte ein Bauträger nach Plänen der Architekten schlüsselfertig für eine Berliner Wohnungsbaugesellschaft aus. Werkstoffe und Bauweise entsprechen dort nicht der nachhaltigen Qualität der Baugruppenprojekte, die Bauten sind allerdings auf dem hohen Energielevel geblieben. Analog
zu den Vorgängerprojekten zeichnet sich das Baugruppenprojekt Newton 8 B durch eine ressourcenschonende Bauweise und die effiziente Nutzung von Energie aus. Photovoltaik wirkt auf dem Dach sowie an der Fassade. Bemerkenswert ist zudem, dass überschüssige Solarthermie in das Fernwärmenetz eines Betreibers, der mit erneuerbaren Energien Fernwärme erzeugt, eingespeist werden kann und bei Bedarf wieder verfügbar ist.

Interessant ist darüber hinaus die wissenschaftliche Einbindung des Baugruppenprojekts. Das Plusenergiekonzept wurde als Forschungsvorhaben der Deutschen Bundes-

stiftung Umwelt gefördert. Die  TU Dresden erforscht die Potentiale der Fernwärmeeinspeisung als Speicher, die Ostfalia Hochschule für angewandte Wissenschaften in Wolfenbüttel misst wiederum den Energieeintrag

auf Gebäudeseite. Das BMWi fördert ein 3-jähriges Monitoring bezüglich Energie­bilanz und Betriebsoptimierung. So unterfüttert ist das zukunftsorientierte Plusenergiekonzept für weitere Projekte mehr als wegweisend.

Planen mit Baugruppenprojekten
Im Gespräch mit Iris Oelschläger und Christoph Deimel

DBZ: Hat sich die Arbeit mit Baugruppen im Lauf der Jahre verändert?

DEO: Unsere Herangehensweise ist vergleichbar, wenn auch routinierter. Bei der Schönholzer Straße agierten wir erstmals nicht nur als Architekten, sondern auch als Projektentwickler. Wir fanden das Grundstück, initiierten die Gruppe. Konzeption und Entwurf stammen von uns. Hoher Baustandard, Passivhaus und Holzbau, waren gesetzt. Von Anfang an waren Projektsteuerer mit im Boot, die Erfahrung mit Baugruppen hatten. Sie moderieren die Gruppe, verhandelten mit Banken, ermittelten die Anteile der einzelnen Wohnungsgrößen und Gemeinschaftsflächen und schlossen die Verträge. Beim Plusenergiehaus wurde auch eine Expertin für die Vermarktung hinzugezogen.

DBZ: Welche Vorteile bringen Baugruppenprojekte?

DEO: Unsere Mitglieder sind energiebewusst, schätzen nachhaltige Materialien, wollen selbstbestimmt wohnen. Der partizipative Prozess stärkt die Gemeinschaft. Außerdem ist das Bauen rund 10 − 20 % günstiger, weil die Gewinnmarge für den Bauträger wegfällt. In unserem ersten Projekt hat sich aus der Baugruppe mit ihrem formfreien Gesellschaftsvertrag als GbR auch eine Genossenschaft gegründet, die inzwischen bereits weitere Bauten realisiert hat. Von zwanzig Wohneinheiten gehören ihr neun. Diese Mischform erlaubt die Berücksichtigung unterschiedlicher Finanzlagen und Interessen. Das genossenschaftliche Finanzierungskonzept, möglichst mit einer in diesem Bereich erfahrenen Bank, lässt auch Freischaffende oder Rentner, die keinen Kredit bekommen, am Projekt teilnehmen.

DBZ: Wie profitieren die Planer?

DEO: Unsere Baugruppen sehen sich als Pioniere und identifizieren sich mit dem Projekt. Wie ein Passivhaus zu nutzen ist, lässt sich viel leichter vermitteln. Gegenüber neuen Energiekonzepten sind sie aufgeschlossen. Wir können so bauliche Themen umsetzen, die mit nor­malen Investoren nicht so einfach zu realisieren wären. Unsere Erstkunden sind auch die Endverbraucher, die den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes sehen und weitreichende Konzepte mittragen. Dadurch können wir uns als Architekten weiterentwickeln. Denn mit dem nachhaltigen Bauen sind wir längst noch nicht am Ende.

DBZ: Sie verwirklichen beispielhafte Architektur im Wohnungsbau mit sozialer und ökologischer Ausrichtung. Was macht diese zu wegweisenden Modellprojekten?

DEO: Mehrgeschossiger Holzbau, Nullemissionshaus und Plus-

energiewohnen: Unsere Bauten übernehmen eine Vorreiterrolle, gelten für Bund und Senat als Vorzeigeprojekte. Wohnungsbaugesellschaften erkennen, wie Menschen wohnen wollen, realisieren, dass auch Partizipation unerlässlich ist. Beim Newtonprojekt haben wir die Initiative ergriffen und Forschungsarbeiten von Hochschulen auf den Weg gebracht. Die Baugruppe hat den wissenschaftlichen Ansatz durchweg mitgetragen. Die Deutsche Stiftung Umwelt förderte bezüglich der Plusenergie, auch die intensivere Planung. Das weiterführende Monitoring wird vom Bund finanziert.

DBZ: Wie verändert sich der Planungsprozess?

DEO: Wir arbeiten nicht mehr klassisch linear, beim heutigen Standard werden die Stellschrauben kleiner, alle Fachplaner müssen von Anfang an am Tisch sitzen. In dieser Komplexität haben wir das erstmals beim Newtonprojekt durchgezogen. Die Mehrkosten wurden durch die Förderung gedeckt.

DBZ: Wie ist Ihr Ausblick?

DEO: Mehr Baugruppenprojekte würden der Stadt guttun. Ihre Qualität erhöht auch die Nachfrage nach Vergleichbarem. Gesamtbilanzen können zeigen, wie nachhaltig die Bauten in der Gesamtwertschöpfungskette sind. Dagegen ist man – um den Höchstpreis zu drosseln – dabei, den Energiestandard abzusenken, das ist der falsche Ansatz, denn der ist nicht der Kostentreiber. Wir sehen die Gefahr, dass es jetzt wieder zu sehr um das schnelle Bauen geht. Grundstücke der öffentlichen Hand werden derzeit vor allem dem Sozialen Wohnungsbau zugewiesen. Gut wäre eine Konzeptvergabe. In Potsdam entsteht so gerade ein kleines Baugruppenprojekt von uns.

DBZ: Vielen Dank für das Gespräch! Das Gespräch führte Susanne Ehrlinger im Februar 2018 für die DBZ Deutsche BauZeitschrift.

Netzwerk Berliner Baugruppen Architekten e.V. (NBBA)

Seit 2007 arbeiten in Berlin baugruppenerfahrene Architekten im Netzwerk NBBA im Austausch mit Politik und Verwaltung. Zu den Zielen gehört, das Prinzip Baugruppe in Berlin weiter zu verbreiten und zu stärken. Dabei gilt es, das Leistungsbild Planung für Baugruppen zu definieren und deren Qualität für Baugruppen zu sichern. Neben der Entwicklung größerer Standorte mit Baugruppen in Mehrfamilienhäusern, setzt sich das Netzwerk für die Vergabe von öffentlichen Grundstücken an Baugruppen ein sowie dafür, Baugruppen-Standorte im kommunalen Planungsrecht zu verankern.

Weitere Infos unter: www.baugruppen-architekten-berlin.de

Bundesverband Baugemeinschaften e.V.

Der Bundesverband Baugemeinschaften e.V., möchte Baukultur, Stadtentwicklung und soziales Miteinander in der Bundesrepublik und in Europa fördern und verantwortlich mitgestalten. Dabei bemüht sich der Verband nachdrücklich um die aktive Beteiligung aller gesellschaftlichen Gruppen. Weil die geringe Verfügbarkeit von Liegenschaften Projekte von Baugemeinschaften begrenzen, ruft der BvB zur Konzeptvergabe auf.  Städte und Gemeinden sollen Wohnbauland und Liegenschaften zukünftig weniger nach Höchstpreisgebot, vielmehr nach dem besten Planungskonzept zu vergeben.
www.bv-baugemeinschaften.de

Gemeinschaftliches Wohnen in Berlin
Gespräch mit Dr. Maximilian Vollmer von der
Netzwerkagentur GenerationenWohnen

DBZ: Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat 2008 die Stattbau Stadtentwicklungsgesellschaft mbH mit der Einrichtung einer Beratungsstelle für generationenübergreifendes Wohnen in Berlin beauftragt. Wie viele Projekte gemeinschaftlichen Wohnens gibt es inzwischen in Berlin?

Vollmer: Ich kann lediglich die Anzahl der Projekte nennen, die wir als Netzwerkagentur GenerationenWohnen seit 2008 betreut haben: bis Ende 2017 insgesamt 141 Bau- und Wohnprojekte, davon 107 im Eigentum – also die klassischen Baugruppenprojekte – 18 in der Rechtsform derGenossenschaft und 16 Wohnprojekte zur Miete. Insgesamt dürfte die Zahl mindestens um das Doppelte höher liegen. Von einer regelmäßigen Berücksichtigung von Baugruppen bei Grundstücksvergaben kann derzeit leider noch keine Rede sein. Nur bei der Vergabe der Schöneberger Linse durch die BIM (dem Immobiliendienstleister für das Land Berlin) gab es ein spezielles Verfahren für Baugruppen. Die Regel ist das nicht. Wir hoffen darauf, dass sich in Zukunft – etwa wenn es um die Vergabe von Grundstücken in den „neuen Stadtquartieren“ geht – mehr tut.

DBZ: Macht sich der Mangel an Grundstücken für gemeinschaftliches Wohnen in Berlin bereits bemerkbar?

Vollmer: Der Mangel an (bezahlbaren) Grundstücken macht sich definitiv im Rahmen unserer Arbeit bemerkbar. Das Interesse an Baugruppen ist nach wie vor vorhanden, allerdings konkurrieren momentan alle um die wenigen verfügbaren Grundstücke. Dies hat sich insbesondere am oben genannten Konzeptverfahren gezeigt.

DBZ: Wie steht die Stadt zum gemeinschaftlichen Bauen?
Vollmer:
Die Senatsverwaltung sieht den Baugruppengedanken positiv und möchte diesen weiter unterstützen. Unsere Beratungstätigkeit bezieht sich jedoch keineswegs nur auf die klassische Baugruppe. Der Begriff des gemeinschaftlichen Wohnens, um den es uns geht, ist deutlich weiter gefasst und beinhaltet auch das genossenschaftliche Wohnen oder Wohnprojekte zur Miete. Hier ist die Nachfrage groß. Es geht dabei um alternative Wohnformen wie Clusterwohnungen, um das Wohnen im Alter – etwa in Form von Wohngemeinschaften – oder um die Frage wie Gemeinschaft auch in einem „normalen“ Mietshaus organisiert werden kann.

DBZ: Hat gemeinschaftliches Wohnen eine Lobby?

Vollmer: Wir tragen natürlich unserer Auftraggeberin Probleme vor und setzen uns für deren Lösung ein. Darüber hinaus ist die Baugruppen-, oder weiter gefasst,  die Cohousing-Szene gut vernetzt und macht sich für ihre Belange mittels Veranstaltungen oder Gesprächen mit Verantwortlichen in Politik und Verwaltung stark. Eine solche Vernetzung findet etwa im Rahmen der experimentdays statt, die sich als „Plattform für selbstorganisierte, gemeinschaftliche Wohnprojekte sowie Akteure der kreativen Nachhaltigkeit“ versteht.
Herr Dr. Vollmer, vielen Dank für Ihre Auskunft!

Das Gespräch führte Susanne Ehrlinger für die DBZ Deutsche BauZeitschrift.

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